في كتابه الأكثر مبيعًا ، "Freakonomics" (2006) ، ناقش المؤلفان ، ستيفن د. ليفيت وستيفن ج. دوبنر ، الوكلاء العقاريين وألقوا الضوء على ارتباطين مزعجين:
- يحتفظ الوكلاء العقاريون بمنازلهم في السوق لمدة 10 أيام في المتوسط ويستقرون على سعر بيع أعلى بنسبة 3٪ من المنازل المماثلة التي يبيعونها لعملائهم (10،000 دولار لمنزل بقيمة 300،000 دولار). يتم تقسيم عمولة 6٪ بين وكيل البائع ووكيل المشتري ، وبعد ذلك يجب على الوكيل تسليم بعض عمولة الـ 3٪ للوكالة التي يعمل بها ، ويحصل على معدل 1.5٪ من العمولة. لذلك ، على الرغم من أن الحصول على 10،000 دولار إضافي لك في المنزل قد يكون مهمًا بالنسبة لك ، فإن عمولة الوكيل على هذه الأموال الإضافية هي 150 دولارًا إضافيًا لمدة 10 أيام عمل إضافية.
على افتراض أن هذه الأرقام دقيقة ، هل من الحكمة تجنب وكلاء العقارات تمامًا؟ لنلقي نظرة.
بيع بدون وكيل
البيع بدون وكيل يمثل تحديا. من بين الأشياء التي يهتم بها الوكيل هي سرد منزلك على خدمة الإدراج المتعدد (MLS). هذا هو المصدر الرئيسي لمعظم وكلاء العقارات الذين يبحثون عن العقارات نيابة عن العملاء. ليس من غير المعتاد أن يقوم الوكلاء فقط بإظهار المنازل المدرجة في القائمة متعددة الأطراف لأنهم يعرفون أنه سيكون هناك وكيل آخر لهم للتفاوض معهم ، بدلاً من الاضطرار إلى التعامل مع بائع غير معروف وغير محترف. ومع ذلك ، في حين أن عدم وجود قائمة MLS يمكن أن يكون ذا أهمية كبيرة ، إلا أن العديد من المنازل لا تزال تباع بنجاح من خلال الصحف والإعلانات المبوبة.
قد يتطلب بيع منزلك لوحدك أيضًا قدرًا كبيرًا من الوقت والطاقة لأنك ستحتاج إلى القيام بالعديد من المهام التي يقوم بها سمسار العقارات تقليديًا نيابة عنك. الناس الذين يبيعون منازلهم هي واحدة من التالية.
- تعرف جيدًا على الإجراءات والعقود العقارية. اختبار المياه لمعرفة ما يمكنهم الحصول عليه من أجل منزلهم إذا أرادوا بيع يائس إلى حد ما وغير مستعد لخسارة الأموال في العمولات
في جميع هذه الحالات ، يجب أن يتمتع الأشخاص الذين يبيعون منازلهم بوقت فراغ كبير. إذا كنت على مستوى التحدي ، فاذهب إليه. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع خمسة أشياء يجب على كل مستثمر عقاري معرفتها .)
الشيطان الذي تعرفه
إحصائية واحدة من شأنها أن تكون مثيرة للاهتمام ولكن من الصعب قياسها هو الفرق في سعر البيع النهائي للممتلكات التي تباع من قبل المالك والممتلكات نفسها التي تباع من قبل وكيل. على الرغم من أن مصالح الوكيل العقاري قد تتعارض مع أفضل اهتماماتك ، إلا أن هؤلاء المهنيين ما زالوا يخدمون غرضًا مهمًا.
وكلاء العقارات بشكل عام لديهم رؤية أكثر واقعية لما يستحق المنزل والوكلاء الجيدون بارعون في الحصول على هذا السعر. بالإضافة إلى ذلك ، يوفر وكلاء العقارات وقتك من خلال إظهار منزلك دون مقاطعة جدولك أكثر من اللازم.
ربما تكون أهم وظيفة للوكيل هي ضمان أن العقود والمسائل القانونية الأخرى في محله. لا أحد يريد التغلب على كل ضغوط الإدراج وبيع منزله ، ثم اكتشف أنه يتم مقاضاتهم بسبب انتهاك للعقود يمكن تجنبه.
على الرغم من أن العمولات تأخذ من الحد الأدنى الخاص بك ، فإن المشورة والعناية الواجبة (DD) للوكيل الجيد تستحق العناء. التحدي هو العثور على وكيل جيد والتأكد من أن اهتماماتك تتماشى.
اختيار وكيل
لا يتم إنشاء جميع العوامل على قدم المساواة. عندما تفكر في بيع منزلك ، فإن أول ما يجب عليك فعله هو أن تطلب من الزملاء والأصدقاء إحالاتهم. تميل الإحالات من المهنيين الآخرين إلى حمل الكثير من الوزن وتؤدي إلى معاملة تفضيلية لأن وكيل العقارات لن يرغب في فقدان مصدر كبير من الإحالات.
حتى عميل جيد قد يتعثر في نوع العقار الذي لا يعتاد عليه. لذلك ، إذا كان لديك نوع معين من الممتلكات ، فقد تحتاج إلى وكيل متخصص في هذا النوع من الممتلكات. سيعرف الوكيل المزيد عن كيفية ومكان تسويق المنزل ، وربما يكون أكثر نجاحًا في العثور على مشترين محتملين. (لمزيد من التبصر ، اطلع على Find A A Agent .)
وضع الشروط الخاصة بك
على الرغم من أن الوكيل الذي تقوم باختياره سيقوم بأشياء كثيرة دون موافقتك المباشرة ، إلا أنه يراقب بعض العادات السيئة التي يظهرها وكلاء العقارات في بعض الأحيان.
واحدة من المشاكل الأكثر شيوعا هو الخمول. بمعنى آخر ، قد يقوم الوكيل بإغراق منزلك في MLS وانتظر حتى يقوم وكيل آخر بالعض ، بدلاً من مغازلة المشترين بنشاط. كلما طالت فترة وجود منزلك في السوق ، أصبح الأمر أقل جاذبية ، وكلما زاد احتمال قيام وكيل الشراء بتقديم عرض منخفض. سيؤدي إبرام اتفاقية إدراج لمدة ثلاثة أشهر إلى منع هذه المشكلة. إذا لم يتم بيع منزلك بعد ثلاثة أشهر ، فأنت من حقوقك في نقل عملك إلى وكيل آخر.
مجال آخر حيث لديك مجال للتفاوض هو اللجنة. على الرغم من اختلاف منزل 100000 دولار ومنزل 300000 دولار ، فإن آليات البيع هي نفسها تقريبًا. بيع عقار عالي القيمة يمنحك المزيد من القوة للمطالبة بعمولات أقل. غالباً ما يحذر الوكلاء العقاريون العملاء من أن هذا قد يكون تكتيكًا خطيرًا لأن بعض وكلاء الشراء لن يُظهروا للعملاء المنازل التي لديها عمولات منخفضة. هذه الحجة لا تصمد ، حيث أن المبلغ الفعلي بالدولار الذي يتلقاه كلا الوكلاء أعلى بكثير من المنزل 300000 دولار ، حتى مع عمولة 4 ٪.
استنتاج
على الرغم من عيوب الاضطرار إلى الاعتماد على شخص آخر ، فإن الوكيل الجيد يستحق أموالك ما لم يكن لديك التعليم والوقت والطاقة والخبرة التسويقية لبيع منزلك. قد ينطوي العثور على وكيل جيد على بعض البدايات الخاطئة ، ولكن إذا مررت بالإحالات وحددت الشروط الخاصة بك ، فيجب أن تجد أن العمولة التي تدفعها هي أموال تم إنفاقها جيدًا.
