ما هو القرض المختلط؟
يتكون القرض المركب من قرضين منفصلين للرهن العقاري من نفس المقرض ، لنفس المقترض. يوفر نوع واحد من القروض المركبة التمويل لبناء منزل جديد ، يليه الرهن العقاري التقليدي بعد اكتمال البناء. يوفر نوع آخر من القروض المركبة قرضين متزامنين لشراء منزل قائم. يتم استخدامه غالبًا عندما يتعذر على المشتري الحصول على 20٪ دفعة أولى ولكنه يريد تجنب الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
كيف يعمل القرض المختلط
في حالة وجود منزل جديد ، يتكون القرض المختلط عادة من قرض عقاري قابل للتعديل لتمويل البناء ، يليه قرض ثانٍ ، عادة ما يكون رهنًا مدته 30 عامًا ، بمجرد الانتهاء من المنزل. عادة ، سيتم استخدام القرض الثاني لسداد القرض الأول ، مما يترك المقترض بقرض واحد فقط.
بالنسبة لشخص يشتري منزلاً حاليًا ، قد يأخذ القرض المركب شكل رهن على الظهر أو 80-10-10. 80-10-10 الرهن العقاري يتكون من اثنين من القروض مع واحد دفعة أولى. يغطي القرض الأساسي 80 ٪ من سعر شراء المنزل ، والقرض الثاني 10 ٪ أخرى ، والمشتري يجعل 10 ٪ نقدا كدفعة مقدمة.
نظرًا لأن القرض الأساسي يحتوي على نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 80٪ ، يمكن للمشتري عادة تجنب الدفع مقابل التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) ، وهو أمر مطلوب بشكل عام عندما يقوم مشتري المنازل بمدفوعات أقل من 20٪. لا يعد مؤشر مديري المشتريات نفقة لمرة واحدة ولكن يجب دفعه سنويًا حتى تصل حقوق ملكية صاحب المنزل إلى 20٪. يكلف المقترضين عمومًا مبلغًا يساوي 0.5٪ إلى 1٪ من قيمة القروض كل عام.
يمثل القرض الثاني باقي 20٪ كدفعة مقدمة. عادة ما تأتي في شكل حد ائتمان لأسهم المنازل (HELOC). وظائف HELOC تشبه إلى حد كبير بطاقة الائتمان ، ولكن مع انخفاض معدل الفائدة لأن الأسهم في المنزل تدعمها. على هذا النحو ، فإنه يتحمل الفائدة فقط عندما يستخدمه المقترض.
يمكن الجمع بين القروض مساعدة مشتري المنازل على تجنب التكلفة المضافة للتأمين الرهن العقاري الخاص.
إيجابيات وسلبيات قرض الجمع
استخدام قرض مشترك لشراء منزل قائم يميل إلى أن يكون أكثر شيوعًا في أسواق الإسكان النشطة. مع ارتفاع الأسعار وأصبحت المنازل أقل تكلفة ، تتيح القروض العقارية للمشترين اقتراض أموال أكثر مما قد تسمح به دفعاتهم المقدمة. قد تكون هذه ميزة طالما لم يتحمل المشترون ديونًا أكثر مما يمكنهم التعامل معه في حالة حدوث خطأ ما.
يمكن أن تكون القروض المختلطة أيضًا خيارًا للأشخاص الذين يحاولون شراء منزل جديد ولكنهم لم يبيعوا منزلهم الحالي بعد. في هذا السيناريو ، يمكن للمشتري استخدام HELOC لتغطية جزء من الدفعة الأولى على المنزل الجديد ومن ثم سداد HELOC عند بيع المنزل القديم.
قد يكون لدى المشترين الذين يقومون ببناء منزل جديد خيارات أبسط أو أقل تكلفة من قرض مجمع. على سبيل المثال ، قد يقوم البناء بتمويل البناء. ثم ، عند اكتمال المنزل ، يمكن للمشتري اتخاذ الترتيبات اللازمة للحصول على رهن عقاري منتظم ودفع البناء. بدلاً من ذلك ، قد يستخدم مالك المنزل قرض بناء قائم بذاته ثم يتسوق للحصول على قرض عقاري دائم.
ومع ذلك ، قد يكون للقرض المركب ميزة على قرضين منفصلين من مختلف المقرضين ، بسبب تكاليف الإغلاق لمرة واحدة.
