ما هو الرهن العقاري المضمون؟
يشير الالتزام بالرهن المضمون (CMO) إلى نوع من الضمان المدعوم بالرهن العقاري يحتوي على مجموعة من القروض العقارية المجمعة معًا وبيعها كاستثمار. نظمت حسب تاريخ الاستحقاق ومستوى المخاطرة ، تتلقى منظمات الإدارة الجماعية تدفقات نقدية بينما يقوم المقترضون بسداد القروض العقارية التي تعمل كضمان على هذه الأوراق المالية. في المقابل ، تقوم منظمات الإدارة الجماعية بتوزيع مدفوعات رأس المال والفوائد على المستثمرين على أساس القواعد والاتفاقيات المحددة مسبقًا.
التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
فهم التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
تتكون التزامات الرهن العقاري المضمونة من عدة شرائح ، أو مجموعات من القروض العقارية ، يتم تنظيمها بواسطة ملفات المخاطر الخاصة بها. كأدوات مالية معقدة ، عادة ما يكون للشرائح أرصدة رئيسية مختلفة ، وأسعار فائدة ، وتواريخ استحقاق ، واحتمالات التخلف عن السداد. التزامات الرهن العقاري المضمونة حساسة للتغيرات في أسعار الفائدة وكذلك للتغيرات في الظروف الاقتصادية ، مثل معدلات حبس الرهن ، معدلات إعادة التمويل ، والأسعار التي تباع بها العقارات. كل شريحة لها تاريخ استحقاق مختلف وحجم والسندات مع كوبونات شهرية تصدر ضدها. الكوبون يجعل المدفوعات الشهرية الرئيسية ومعدل الفائدة.
الماخذ الرئيسية
- التزامات الرهن العقاري المضمونة هي سندات دين استثمارية تتكون من قروض عقارية مجمعة منظمة وفقًا لمخاطر المخاطر الخاصة بها. إنها تشبه التزامات الديون المضمونة ، والتي تمثل مجموعة أوسع من التزامات الديون عبر أدوات مالية متعددة. لعبت منظمات الإدارة الجماعية دورًا بارزًا خلال الأزمة المالية لعام 2008 عندما انهم بالون في الحجم.
لتوضيح ذلك ، تخيل أن المستثمر لديه CMO يتكون من الآلاف من القروض العقارية. وتستند قدرته على الربح على ما إذا كان أصحاب الرهن العقاري يسددون قروضهم العقارية. إذا كان عدد قليل من مالكي المنازل يتخلفون عن سداد رهنهم والباقي يسددون المدفوعات كما هو متوقع ، فسوف يسترد المستثمر رأس ماله وكذلك الفائدة. في المقابل ، إذا كان الآلاف من الناس لا يستطيعون سداد أقساط الرهن العقاري ويذهبون إلى الرهن ، يخسر CMO المال ولا يستطيع أن يدفع للمستثمر.
يرغب المستثمرون في منظمات الإدارة الجماعية ، والتي يشار إليها أحيانًا باسم قنوات الاستثمار في الرهن العقاري (REMICs) ، في الحصول على إمكانية الوصول إلى التدفقات النقدية للرهن العقاري دون الحاجة إلى إنشاء أو شراء مجموعة من القروض العقارية.
التزامات الرهن العقاري المضمونة مقابل التزامات الديون المضمونة
ومثل منظمات الإدارة الجماعية ، تتكون التزامات الديون المضمونة (CDOs) من مجموعة من القروض المجمعة معًا وتباع كأداة استثمار. ومع ذلك ، في حين أن منظمات الإدارة الجماعية لا تحتوي إلا على قروض عقارية ، فإن CDOs تحتوي على مجموعة من القروض مثل قروض السيارات ، وبطاقات الائتمان ، والقروض التجارية ، وحتى القروض العقارية. وصل كل من CDOs و CMOs إلى الذروة في عام 2007 قبل الأزمة المالية العالمية مباشرة ، وهبطت قيمها بشكل حاد بعد ذلك الوقت. على سبيل المثال ، بلغت قيمة CDO في ذروتها في عام 2007 1.3 تريليون دولار ، مقارنة بـ 850 مليون دولار في عام 2013.
تشمل المنظمات التي تشتري منظمات الإدارة الجماعية صناديق التحوط والبنوك وشركات التأمين وصناديق الاستثمار المشتركة.
التزامات الرهن العقاري المضمونة والأزمة المالية العالمية
أول إصدار من Salomon Brothers و First Boston في عام 1983 ، كانت CMOs معقدة وشملت العديد من القروض العقارية المختلفة. لأسباب عديدة ، كان من المرجح أن يركز المستثمرون على تدفقات الدخل التي تقدمها منظمات الإدارة الجماعية بدلاً من التركيز على صحة القروض العقارية الأساسية. ونتيجة لذلك ، قام العديد من المستثمرين بشراء CMOs كاملة من القروض العقارية عالية المخاطر ، والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل ، والرهون العقارية التي يحتفظ بها المقترضون الذين لم يتم التحقق من دخلهم خلال عملية التقديم ، والرهون العقارية الأخرى المحفوفة بالمخاطر ذات مخاطر التخلف عن السداد العالية.
انتُقد استخدام منظمات الإدارة الجماعية كعامل مُسرع في الأزمة المالية 2007-2008. أسعار المساكن المرتفعة جعلت القروض العقارية تبدو وكأنها استثمارات مانعة للإخفاق ، تحفز المستثمرين على شراء منظمات الإدارة الجماعية وغيرها من MBS ، لكن ظروف السوق والظروف الاقتصادية أدت إلى ارتفاع في حبس الرهن ومخاطر السداد التي لم تتوقعها النماذج المالية بدقة. نتج عن الأزمة المالية العالمية زيادة في لوائح الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. في الآونة الأخيرة ، في ديسمبر 2016 ، قدمت SEC و FINRA لوائح جديدة تخفف من مخاطر هذه الأوراق المالية من خلال إنشاء متطلبات الهامش لمعاملات الوكالة المشمولة ، بما في ذلك التزامات الرهن العقاري المضمونة.
