شراء مقابل تأجير في سان فرانسيسكو: نظرة عامة
هل يجب عليك شراء منزلك أو استئجاره؟ هذا نقاش قديم لا يوجد لديه إجابة صحيحة أو خاطئة لأنه يعتمد على كل فرد. بالنسبة للبعض ، الشراء أكثر منطقية ، وبالنسبة للآخرين ، فإن التأجير هو الأفضل.
شراء منزل هو واحد من أكبر الاستثمارات المالية التي يمكنك القيام بها في حياتك. يتطلب الكثير من التخطيط والادخار والتصميم ، ويمكن أن يؤتي ثماره في النهاية. بعد كل شيء ، أنت بناء العدالة. لكن ملكية المنازل ، التي كانت دائمًا جزءًا من الحلم الأمريكي ، هي مشروع مكلف. النظر في بعض التكاليف المرتبطة بملكية المنازل بما في ذلك دفع الرهن العقاري والتجديدات والصيانة ، والضرائب العقارية - على سبيل المثال لا الحصر.
تأجير ، من ناحية أخرى ، هو وحش مختلف تماما. كان يعتبر دفع الإيجار شهريًا لشخص آخر مضيعة للوقت نظرًا لأنه كان يعتقد أن المستأجر يلقي بالمال. ولكن بالنسبة لشخص لا يريد التعامل مع الصيانة ، فقد يكون ذلك أكثر منطقية. لا يتعين عليك التعامل مع الإصلاحات أو النفقات الأخرى ، وقد تتم تغطية العديد من فواتيرك في عقد الإيجار. وغالبا ما يكون الإيجار أرخص بكثير من دفع الرهن العقاري.
لكن كل هذا يعتمد ، بالطبع ، على المكان الذي تعيش فيه. لننظر في سان فرانسيسكو ، كاليفورنيا. تعتبر المدينة واحدة من أكثر المناطق المرغوبة في الولايات المتحدة. لكنها أيضًا واحدة من أغلى المستأجرين وأصحاب المنازل.
وفقًا لـ "الأصول الذكية" ، كان متوسط الدخل في المدينة 96265 دولارًا للأسر و 74،841 دولارًا ، وهو أعلى من المتوسط الوطني البالغ 61372 دولارًا. إذا كنت ترغب في تحمل تكاليف الإقامة في المدينة كصاحب منزل ، فيجب أن تحصل على 128،600 دولار ، بينما يتطلب التأجير دخلًا قدره 188،000 دولار.
ومن الصعب معرفة ما إذا كان الشراء أو التأجير أمر منطقي لأنهما على حد سواء باهظان. ولكن هناك اختلافات أساسية بين الاثنين في سان فرانسيسكو. لقد أدرجنا بعضًا من أهمها أدناه.
الماخذ الرئيسية
- سان فرانسيسكو هي واحدة من أغلى المدن في الولايات المتحدة لكل من المستأجرين ومشتري المنازل. يبلغ متوسط أسعار المنازل في المدينة 1.3 مليون دولار ، ومعدل الضريبة العقارية الفعلي هو 1.163٪ من قيمة المنزل المقدرة. يبلغ متوسط الإيجار الشهري في سان فرانسيسكو للشقة المكونة من غرفتي نوم 4،400 دولار. بينما قد تساعدك ملكية المنازل في بناء حقوق الملكية ، فقد يكون ذلك مكلفًا. تأجير ، من ناحية أخرى ، قد يكون خيار أكثر بأسعار معقولة لأن هناك تكاليف أقل مرتبطة مع كونه مستأجر.
شراء في سان فرانسيسكو
كما ذكر أعلاه ، ذكرت شركة سمارت أسيت أن شراء منزل في سان فرانسيسكو ليس بهذه التكلفة حقًا. في الواقع ، وجد مسح الموقع لعام 2017 أن توفير مدفوعات شهرية بقيمة 3،858 دولارًا سيتطلب دخلًا سنويًا قدره 128،000 دولار. ضع في اعتبارك ، هذا الرقم لا يتضمن أي ضروريات أخرى للعيش بما في ذلك تكلفة المواد الغذائية والنقل.
تشير بيانات موقع Zillow العقاري إلى أن متوسط سعر قائمة المنزل في المدينة بلغ 1.299.000 دولار اعتبارًا من أبريل 2019. وبلغت حالات جنوح الرهن العقاري في المدينة 0.2٪ ، أي أقل بكثير من المعدل الوطني البالغ 1.1٪. كانت الأحياء الثلاثة الأغلى في المدينة هي بوينا فيستا وكورونا هايتس وهايت.
كما هو الحال مع أي مدينة ، وتأتي ملكية المنازل مع العديد من المزايا والعيوب. عن طريق شراء منزل ، فإنك تستثمر في العقارات ، وبالتالي بناء الأسهم. إن امتلاك منزل يمكن أن يساعد مالكي المنازل على بناء بيض عش للمستقبل لأن قيم المنازل تزيد عمومًا بمرور الوقت. وفقا ل Zillow ، فإن القيمة المتوسطة للمنزل في سان فرانسيسكو كانت 1375500 $ اعتبارا من أبريل 2019. ارتفعت قيمة المنازل في سان فرانسيسكو بنسبة 3 ٪ منذ عام 2018.
ولكن هناك بعض التكاليف المرتبطة بملكية المنازل التي قد تحتاج إلى النظر فيها. أولاً ، هناك تكاليف منتظمة للحفاظ على منزلك. وإذا كنت تجري إضافات أو تغييرات على منزلك ، فستحتاج أيضًا إلى التفكير في هذه الأمور أيضًا. بصفتك مالكًا للمنزل ، ستكون مسؤولًا أيضًا عن فواتير المرافق بما في ذلك التدفئة والتبريد ورسوم المياه والصرف الصحي والكهرباء. وإذا كنت تمتلك عمارات ، فسيتم أيضًا فرض رسوم صيانة شهرية.
ثم هناك أيضا مسألة ضريبة الممتلكات. معدل ضريبة الملكية الفعلي في كاليفورنيا هو 0.79 ٪ ، وهو أقل من المعدل الوطني البالغ 1.19 ٪ ، وفقا ل Smart Asset. لكن معدل الضريبة في سان فرانسيسكو يكاد يكون مساوياً للأمة. للسنة المالية 2018 - 2019 ، تم فرض رسوم على مالكي المنازل بنسبة 1.163٪ من قيمة المنزل المقدرة. وبالتالي فإن فاتورة ضريبة الممتلكات على متوسط قيمة المنزل البالغ 1375،500 دولار التي أبلغت عنها Zillow ستكون حوالي 16000 دولار.
سكان سان فرانسيسكو يدفعون مقابل الغذاء أكثر من معظم الأميركيين الآخرين.
تأجير في سان فرانسيسكو
على الرغم من أنها قد تأتي مع عدد أقل من المتاعب ، فإن التأجير في سان فرانسيسكو ليس أرخص. بلغ متوسط الإيجار لشقة من غرفتي نوم في المدينة ما يقرب من 4،400 دولار ، أو 52800 دولار سنويا ، وفقا ل Smart Asset. وجدت دراسة الموقع أن هذه المدينة بحاجة إلى سكان لكسب أعلى دخل في البلاد لتكون قادرة على دفع الإيجار.
وفقا ل Curbed ، ما يقرب من 65 ٪ من سكان سان فرانسيسكو كانوا مستأجرين. وعلى الرغم من أن الإيجارات مرتفعة إلى حد كبير ، إلا أنها قد تكون الخيار الأقل تكلفة ، اعتمادًا على كيفية نظرتك إليه - خاصةً مقارنة بقيم المنزل الحالية.
في حين أن الإيجار قد يكون مكلفًا ، فإن العديد من المستأجرين لا يضطرون إلى مواجهة العديد من التكاليف التي يواجهها أصحاب المنازل. قد يكون قطع شيك الإيجار مفيدًا عندما لا تضطر إلى دفع ضرائب الممتلكات أو التصليحات أو رسوم الشقة أو المرافق إذا كان عقد الإيجار الخاص بك يشمل تكلفة الماء والتدفئة والكهرباء. لذلك قد يكون لديك القليل من الدخل الإضافي لتوفير ما يصل إلى الممتلكات الخاصة بك على طول الطريق.
ولكن هذا لا يعني أنك خرجت من الغابة. تميل الإيجارات إلى التقلب مع تقوية الاقتصاد وضعفه. يمكن لأصحاب العقارات في سان فرانسيسكو تعيين مبلغ الإيجار على أي مستوى يختارونه على وحدة شاغرة ، ولكن المدينة لديها سيطرة على الإيجار. وهذا يعني أن الملاك لا يُسمح لهم سوى بزيادة الإيجار بمقدار معين في حالة شغلها. بين 1 مارس 2019 و 29 فبراير 2020 ، سمحت المدينة لأصحاب العقارات بزيادة الإيجار بنسبة 2.6 ٪ كحد أقصى.
إعتبارات خاصة
نسبة السعر إلى الإيجار
توفر نسبة السعر إلى الإيجار أدلة حول ما إذا كان التأجير أو الشراء ذا معنى مالي أفضل في سوق عقارية معينة. لحساب ، قسّم سعر البيع المتوسط على متوسط الإيجار السنوي لمنزل مماثل.
بشكل عام ، يفضل السوق المشترين إذا كانت النسبة أقل من 15 والمستأجرين إذا كانت النسبة أكثر من 20 (النسب بين 15 و 20 يمكن أن تذهب في أي من الاتجاهين). باستخدام الأرقام الموضحة أعلاه ، ستكون نسبة السعر إلى الإيجار في سان فرانسيسكو 24.6 (1،299،000 دولار مقسومة على 52800 دولار) ، مما يعني أنه من الأفضل الإيجار. ومع ذلك ، في حين أن نسبة السعر إلى الإيجار هي نقطة انطلاق جيدة ، فإنها لا تحكي القصة بأكملها.
Verbhouse
Verbhouse هو أحد مقاصد العقارات في سان فرانسيسكو. الجمع بين المرونة في الاستئجار والفوائد الطويلة الأجل للامتلاك ، يسمح البرنامج المحلي للمشاركين ، أو Verbees ، بالانتقال إلى الإقامة مع خيار - ولكن ليس الالتزام - لشرائه في وقت لاحق. يقوم Verbees بإغلاق إيجارهم إلى جانب سعر الشراء لمدة تصل إلى خمس سنوات. ثم يقومون بتسديد مدفوعات شهرية وبناء حقوق ملكية نحو الملكية. هذا يمكن أن يلغي جميع الحاجة إلى دفعة أولى كبيرة عندما يحين الوقت للتمويل.
تم تصميم البرنامج لأصحاب المنازل الطامحين الذين لا تتوفر لديهم دفعة مقدمة أو الذين لديهم مشاكل ائتمانية صغيرة يمكن إصلاحها خلال السنوات القليلة المقبلة.
يقول مارجوري شولتز ، الرئيس التنفيذي لشركة Verbhouse: "تعتقد شركة Verbhouse أن الفوائد العاطفية والاجتماعية والمالية لملكية المنازل يجب أن تكون قابلة للتحقيق للجميع".
