ما هو البيع؟
عملية البيع هي أسلوب لتمويل الرهن العقاري يحاول المشتري من خلاله الحصول على سعر فائدة أقل خلال السنوات القليلة الأولى على الأقل من الرهن ، ولكن ربما يكون قد تم طيلة حياته. عادة ما يقوم منشئ العقار أو بائعه بتقديم مدفوعات لمؤسسة إقراض الرهن العقاري ، والتي بدورها تخفض سعر الفائدة الشهري للمشتري وبالتالي الدفع الشهري. ومع ذلك ، فإن بائع المنزل عادةً ما يزيد سعر شراء المنزل للتعويض عن تكاليف اتفاقية الشراء.
وأوضح عمليات البيع
من السهل أن نفهم أن عمليات إعادة الشراء إذا اعتبرتهم إعانة الرهن العقاري المقدمة إلى مشتري المساكن نيابة عن البائع. عادةً ما يساهم البائع بالأموال في حساب الضمان الذي يدعم القرض خلال السنوات الأولى ، مما يؤدي إلى دفع شهري أقل لمشتري المساكن. يسمح هذا الدفع المنخفض لمشتري المساكن بالتأهل بسهولة أكثر للرهن العقاري. قد يقدم بناة أو بائعون خيار شراء للمساعدة في زيادة فرص بيع العقار مما يجعله في متناول المشترين.
هيكلة الشراء
يمكن هيكلة شروط Buydown بطرق مختلفة للحصول على قروض الرهن العقاري. تدوم معظم عمليات إعادة الشراء لبضع سنوات ، ثم تزداد مدفوعات الرهن إلى معدل قياسي بمجرد انتهاء عملية الشراء. 3-2-1 و 2-1 عمليات إعادة شراء الرهن العقاري هما هيكلان مشتركان.
3-2-1 Buydown
في عملية شراء 3-2-1 يدفع المشتري مدفوعات أقل على القرض للسنوات الثلاث الأولى. يتم تعويض هذه المدفوعات عن طريق مساهمة buydown المقدمة من البائع. على سبيل المثال ، فإن مشتري المساكن الذي تلقى معدل فائدة ثابت 6.75٪ على قرض بقيمة 150،000 دولار لمدة 30 عامًا سيكون له مدفوعات أقل في السنوات الثلاث الأولى. في السنة الأولى ، كانوا سيدفعون فائدة بنسبة 3.75 ٪ ، في السنة الثانية 4.75 ٪ وفي السنة الثالثة 5.75 ٪. في السنوات التالية للسنوات الثلاث الأولى ، ستزيد مدفوعاتها إلى المعدل القياسي البالغ 6.75٪ أو 973 دولار شهريًا. في حين أنهم حصلوا على مدخرات من انخفاض سعر الفائدة في السنوات الثلاث الأولى ، فإن الفرق في المدفوعات كان يمكن أن يحدث من قبل البائع للمقرض كإعانة.
2-1 Buydown
تم تنظيم عملية شراء 2-1 بالطريقة نفسها ، إلا أن الخصم متاح فقط للعامين الأولين. إذا حصل المقترض على قرض بقيمة 100000 دولار لمدة 30 عامًا بسعر فائدة ثابت 6.75٪ ، فيمكنه خفض مدفوعاته في العامين الأولين من خلال عملية شراء 2-1. في عملية شراء 2-1 ، يمكنهم دفع فائدة 4.75٪ في السنة الأولى و 5.75٪ فائدة في السنة الثانية. في السنوات التالية ، ستزيد مدفوعاتها إلى المعدل القياسي البالغ 6.75٪ وستدفع 649 دولارًا شهريًا. كان يمكن تعويض المدخرات التي حصلوا عليها في العامين الأولين عن طريق مدفوعات الدعم من البائع إلى المقرض لتزويدهم بخصم لمدة عامين.
