صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري) أنشأت نفسها كوسيلة للمستثمر الأصغر للمشاركة مباشرة في عوائد أعلى الناتجة عن العقارات. في الماضي ، كانت هذه الصناديق الاستئمانية تعتبر فروعًا ثانوية لصناديق الاستثمار في الوحدات ، في نفس فئة صناديق الطاقة أو الصناديق الأخرى ذات الصلة بالقطاع ، ولكن عندما منح معيار التصنيف العالمي للصناديق العقارية صناديق الاستثمار العقاري حالة كونها فئة أصول منفصلة ، فإن القواعد تغيرت وشعبيتها ارتفعت.
، سنشرح كيفية عمل صناديق الاستثمار العقاري ودراسة الآثار الضريبية الفريدة والمدخرات التي تقدمها للمستثمرين العاديين.
الخصائص الأساسية لصناديق الاستثمار العقاري
صناديق الاستثمار العقاري هي مجموعة من العقارات والرهون العقارية المجمعة معًا ويتم تقديمها كضمان في شكل صناديق استثمار وحدة. تمثل كل وحدة في REIT جزءًا نسبيًا من الملكية في كل من الخصائص الأساسية. تمتلك صناديق الاستثمار العقاري في بورصة نيويورك رأس مال سوقي يزيد عن تريليون دولار ، اعتبارًا من مارس 2019. في عام 2019 ، تم تداول 226 صناديق استثمار عقارية بنشاط في بورصة نيويورك والأسواق الأخرى.
عادة ، تميل صناديق الاستثمار العقاري إلى أن تكون أكثر قيمة من النمو ، وتتكون بشكل رئيسي من مقتنيات صغيرة ومتوسطة الحجم.
مصلحة الضرائب تتطلب صناديق الاستثمار العقاري لدفع ما لا يقل عن 90 ٪ من دخلها إلى مالكي الوحدات. وهذا يعني أن صناديق الاستثمار العقاري توفر عائدات أعلى من تلك الموجودة عادة في أسواق الدخل الثابت التقليدية. كما أنها تميل إلى أن تكون أقل تقلبًا من الأسهم التقليدية لأنها تتأرجح مع سوق العقارات.
ثلاثة أنواع من صناديق الاستثمار العقاري
يمكن تقسيم صناديق الاستثمار العقاري إلى ثلاث فئات:
- صناديق الاستثمار في الأسهم: هذه الصناديق تثق في الممتلكات و / أو تأجيرها وتجمع إيرادات الإيجار وأرباح الأسهم والمكاسب الرأسمالية من مبيعات العقارات. المصدر الثلاثي للدخل يجعل هذا النوع شائعًا للغاية. صناديق الاستثمار العقاري: هذه الصناديق تحمل مخاطر أكبر بسبب تعرضها لأسعار الفائدة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، يمكن أن تنخفض قيمة صناديق الاستثمار العقاري بشكل كبير. صناديق الاستثمار العقاري المختلطة - تجمع هذه الأدوات بين الفئتين الأوليين. يمكن أن تكون إما مفتوحة أو مغلقة (على غرار صناديق الاستثمار المفتوحة والمغلقة) ، ولها حياة محدودة أو غير محددة ، وتستثمر إما في مجموعة واحدة من المشاريع أو مجموعات متعددة.
الضرائب على مستوى الثقة
يجب أن تتبع صناديق الاستثمار العقاري نفس القواعد المتبعة في صناديق الاستثمار في الوحدات الأخرى. يجب فرض ضريبة على صناديق الاستثمار العقاري أولاً على مستوى الثقة ، ثم على المستفيدين. لكن يجب عليهم اتباع نفس طريقة التقييم الذاتي التي تتبعها الشركات. لذا ، فإن صناديق الاستثمار العقاري لديها نفس قواعد التقييم والمحاسبة التي تتبعها الشركات ، ولكن بدلاً من تمرير الأرباح ، فإنها تمرر التدفق النقدي مباشرة إلى مالكي الوحدات.
هناك بعض القواعد الإضافية لصناديق الاستثمار العقاري خارج نطاق قواعد صناديق الاستثمار في الوحدات الأخرى:
- يتم التعامل مع إيرادات الإيجار كدخل تجاري لصناديق الاستثمار العقاري لأن الحكومة تعتبر الإيجار من أعمال صناديق الاستثمار العقارية. هذا يعني أن جميع المصاريف المتعلقة بأنشطة الإيجار يمكن خصمها مثل نفقات الأعمال التي يمكن شطبها من قبل شركة. وعلاوة على ذلك ، لا يتم فرض الضريبة على الدخل الحالي الموزع على مالكي العقارات إلى صناديق الاستثمار العقاري ، ولكن إذا تم توزيع الدخل على مستفيد غير مقيم ، يجب أن يخضع هذا الدخل لضريبة مستقطعة بنسبة 30٪ على الأرباح العادية ومعدل 35٪ لمكاسب رأس المال ، ما لم يكن المعدل أقل بموجب المعاهدة.
لجميع الأغراض العملية ، تُعفى صناديق الاستثمار العقاري عمومًا من الضرائب على مستوى الثقة طالما أنها توزع 90٪ على الأقل من دخلها على مالكيها. ومع ذلك ، فإن صناديق الاستثمار العقاري التي تلتزم بهذه القاعدة لا تزال تواجه ضرائب الشركات على أي دخل محتجز.
الضرائب على مالكي الوحدات
يتم فرض ضرائب على توزيعات الأرباح التي تقوم بها صناديق الاستثمار العقاري على المراقب المالي كدخل عادي ، إلا إذا كانت توزيعات أرباح مؤهلة ، والتي تخضع للضريبة على أنها مكاسب رأسمالية. خلاف ذلك ، سيتم فرض الضريبة على الأرباح بأعلى معدل للضريبة الهامشية للمالك.
وأيضًا ، قد يشكل جزء من الأرباح الموزعة من صناديق الاستثمار العقاري عائدًا غير قابل للاستبدال لرأس المال ، مما لا يقلل فقط من الدخل الخاضع للضريبة لحامل الوحدة في السنة التي يتم فيها تلقي الأرباح ، بل يؤدي أيضًا إلى إلغاء الضرائب على هذا الجزء حتى يتم بيع الأصل الرأسمالي. هذه المدفوعات تقلل أيضًا من أساس التكلفة للمالك. ثم يتم فرض الضريبة على الأجزاء غير القابلة للاستبدال باعتبارها مكاسب / خسائر رأسمالية طويلة الأجل أو قصيرة الأجل.
نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري نادراً ما تخضع للضريبة على مستوى الثقة ، فإنها يمكن أن تقدم عائدات أعلى نسبيًا من الأسهم ، التي يجب على الجهات المصدرة دفع الضرائب على مستوى الشركات قبل حساب توزيع الأرباح.
مثال - حساب ضريبة Unitholder
تقرر جنيفر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة حاليًا بسعر 20 دولارًا لكل وحدة. تمتلك REIT أموالًا من عمليات تبلغ 2 دولار لكل وحدة وتوزع 90٪ ، أو 1.80 دولار ، على مالكي الوحدات. ومع ذلك ، فإن 0.60 دولار لكل وحدة من هذه الأرباح تأتي من الإهلاك وغيرها من النفقات ، وتعتبر عائدًا غير قابل للاستبدال لرأس المال. لذلك ، يأتي 1.20 دولار فقط (1.80 دولار - 0.60 دولار) من هذه الأرباح من الأرباح الفعلية. هذا المبلغ سيكون خاضعًا للضريبة لجنيفر كإيرادات عادية ، مع تخفيض تكلفة أساسها بمقدار 0.60 دولار إلى 19.40 دولار لكل وحدة. كما ذكرنا سابقًا ، سيتم فرض الضريبة على هذا التخفيض في الأساس إما كأرباح / خسائر طويلة الأجل أو قصيرة الأجل عند بيع الوحدات.
الخط السفلي
يمكن أن تترجم المزايا الضريبية الفريدة التي تقدمها صناديق الاستثمار العقاري إلى عوائد عالية للمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد أعلى مع استقرار نسبي. من الناحية النظرية ، من الممكن أن يحقق أحد المراقبين أساس التكلفة السلبية إذا كانت الوحدات محتجزة لفترة طويلة بما فيه الكفاية. في حين أن هذا أمر شائع ، إلا أن إمكانية تحقيق مكسب أو خسارة محتملة بهذه الطريقة يجب أن يفهمها المستثمرون بوضوح.
