ما هو صندوق الأرض؟
وصندوق الأرض هو كيان قانوني يتولى ملكية قطعة من الممتلكات أو يسيطر عليها بناءً على طلب مالك العقار. مثل أنواع الثقة الأخرى ، تكون شروط كل صندوق أرض فريدة.
الماخذ الرئيسية
- الصناديق العقارية هي المنظمات التي تأخذ ملكية قانونية أو إشرافًا أو سيطرة جزئية على الممتلكات بناءً على طلب من مالك الأرض. وصناديق الأرض المالكة للملكية ، والمعروفة أيضًا باسم صناديق أراضي إلينوي ، تحمي هوية صاحب الأرض وتحتفظ بالملكية بعيدًا عن الوصايا. تم تكليف إدارة الأراضي غير المطورة بالمحافظة على الموارد الطبيعية والمواقع التاريخية والمناطق الترفيهية العامة للأجيال القادمة. تعرضت حالات الاحتيال ، وبعض تبرعات تسهيل الحفظ وصناديق الأرض التي تقبلها ، لمزيد من التدقيق.
كيف يعمل الصندوق الاستئماني الأرضي؟
ابدأ بفهم نوعي الثقة بالأرض.
- يسمح الصندوق الاستئماني لحيازة الملكية لصاحب العقار بالحفاظ على سرية جميع الحقوق على العقار وتوجيه تصرفات الصندوق العقاري. وتسمى هذه الصناديق أيضًا باسم "صناديق الأراضي في إلينوي" لأنها شاعت لأول مرة في شيكاغو خلال القرن التاسع عشر. في ذلك الوقت ، لم يُسمح لأصحاب العقارات بالتصويت على مشاريع المدينة في نفس الأماكن التي يمتلكون فيها الأراضي. للتحايل على هذا القانون ، فإن رجال الأعمال والسياسيين الأثرياء يستخدمون صناديق الأرض لشراء الأراضي دون الكشف عن هويتهم ، وبالتالي حماية حقوقهم في التصويت.
ليست كل الولايات الخمسين لديها هيكل قانوني مطبق لصندوق ملكية الأراضي. ومع ذلك ، فإن معظم الدول تلتزم بقوانين ولاية إلينوي لائتمان الأراضي إذا لم يكن لديها قوانين خاصة بها ، مما يعني أنه يمكن لأي فرد تشكيل صندوق أرضي على غرار ولاية إلينوي في أي ولاية مع التوجيه القانوني المناسب. من ناحية أخرى ، تتطلب أمانة صيانة الأراضي أن يتخلى مالك العقار عن بعض الحقوق المتعلقة باستخدام الأراضي وتطويرها. الهدف من الصندوق الاستئماني للحفاظ على الأرض هو حماية الحياة البرية والمواقع التاريخية أو الثقافية والموارد الطبيعية من التنمية التجارية أو غيرها من الأنشطة التي قد تؤدي إلى تعطل أو تلوث.
صناديق ملكية الأراضي القابضة (تُعرف أيضًا باسم صناديق أراضي إلينوي)
في صندوق ملكية الأرض الذي يحتفظ بحق الملكية ، يوقع مالك الأرض وثيقة تسمى سند الملكية ، والتي تنقل الملكية القانونية للعقار. عند إنشاء الصندوق الاستئماني ، يمكن لمالك الأرض (الذي هو المانح والمستفيد على حد سواء) تحديد كيفية إدارة الأرض ومن يتحكم فيها وكيف يتم توزيع أي دخل تنتجه. هذا يعني أنه في حين أن الثقة هي حامل اللقب على الورق ، فإن مالك الأرض يحتفظ بالسيطرة الكاملة على العقار.
تستخدم الصناديق الحيازة للملكية كوسيلة لأصحاب العقارات للحفاظ على عدم الكشف عن هويتهم والحفاظ على الأصول القيمة غير واردة. يمكنهم أيضًا توفير عدد من مزايا التخطيط العقاري الأخرى وحماية الأصول من الأحكام أو الامتيازات. يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص للشركات الغنية والمشاهير والشركات الكبيرة التي قد ترغب في الاحتفاظ بخطط التطوير تحت غلاف.
ومن الأمثلة على ذلك: تم شراء منتجع والت ديزني وورلد الشهير في أورلاندو بولاية فلوريدا في عام 1965 باستخدام صندوق ملكية الأراضي. لم يكن لدى المالكين الأصليين لمستنقعات فلوريدا التي تم بناء المنتجع عليها أي فكرة عن أن شركة ديزني ، التي كانت اسمًا عائليًا في ذلك الوقت ، كانت وراء عملية الشراء. لو كانوا على دراية بهوية المشتري ، لكانوا قد رفعوا سعر الطلب.
صناديق الحفاظ على الأراضي
في الصندوق الاستئماني لأراضي الحفظ ، لا يتولى الصندوق الاستئماني حق ملكية الأرض ما لم يتم التبرع بالملكية بالكامل. بدلاً من ذلك ، يمكن لمالك الأرض الدخول في اتفاقية ملزمة قانونًا ، تسمى "تسهيل الحفظ" ، وبالتالي "التبرع" بحقوق التنمية الخاصة به إلى الصندوق الاستئماني. يتم تكليف الثقة بضمان تنفيذ الارتفاق وفي بعض الحالات إدارة العقار.
يمكن تكييف أدوات المحافظة على البيئة بحيث يحتفظ مالك الأرض بحقوق الملكية والاستخدام - مثل الحق في مواصلة الزراعة أو تربية الماشية - مع ضمان استمرار بقاء الأرض غير مستدامة إلى الأبد. ترشيد الحفظ "اتبع الأرض" ، مما يعني أن شروط الارتفاق تظل سارية حتى إذا تم بيع الأرض أو نقلها إلى الورثة.
56 مليون
العدد الإجمالي للفدان من الأراضي غير المطورة التي يديرها أكثر من 1300 صندوق خاص لحفظ الأراضي يثق في جميع أنحاء الولايات المتحدة
إعتبارات خاصة
هناك فرق مهم آخر بين حيازة سندات الملكية وصناديق أراضي الحفظ: إن التبرع لهذه الأخيرة يمكن أن يكسبك إعفاءات ضريبية كبيرة.
إذا تبرع مالك الأرض بحقوق التطوير الخاصة به لصندوق ضمانات ، فيمكنه الحصول على خصم ضريبي مساوٍ للفرق بين قيمة الأرض المرهونة (مع التيسير المعمول به) وما يمكن أن يكون يستحق إذا تم تطويره من أجل " أعلى وأفضل استخدام. " في بعض الحالات ، يمكن أن يكون هذا الخصم بقيمة ملايين الدولارات.
عادةً ما يكون ملاك الأراضي إما مزارعون أو مزارعون يمتلكون العقار لأجيال أو أفراد أو أسر أو شركات ثرية للغاية يمكنها شراء المساحات بشكل مباشر. في الآونة الأخيرة ، ومع ذلك ، فقد تم تطوير مكانة جديدة للاستثمار تهدف إلى فتح المزايا الضريبية للحفظ إلى شريحة أكبر من السكان.
الاستثمار في تسهيلات الحفظ…
باستخدام شراكة متعددة الأعضاء (أو "النقابة") ، تسمح شركات الاستثمار هذه للمستثمرين المعتمدين المتعددين بتجميع أموالهم لشراء الأراضي لحفظها. بعد التبرع بحقوق التطوير العقاري لصندوق الأرض عن طريق تسهيل الحفظ ، قام أعضاء الشراكة بتقسيم الخصم الضريبي بالتناسب. ويرجع الفضل جزئياً إلى شراكات الحفظ هذه ، تشير التقديرات إلى أن المحافظة على الأراضي زادت بنسبة 175٪ بين عامي 2005 و 2015.
… والجدل حول الحفظ الاستثمار التخفيف
بالطبع ، في أي وقت توجد فيه إمكانية للربح ، فإن أي شخص سوف يسيء استخدام النظام. كانت هناك بعض الحالات البارزة لأشخاص يأخذون خصومات كبيرة جدًا للتبرع بمراحيض في ملاعب الغولف ، والتطورات السكنية ، وغيرها من الممتلكات التي ليس لها في الواقع قيمة بيئية أو ثقافية كثيرة.
ردا على ذلك ، كان هناك رد فعل عنيف ضد الاستثمارات المشتركة ، على وجه التحديد ، وصناديق الأرض التي تقبل تبرعاتهم التخفيفية. ومع ذلك ، قد لا يرسم هذا التركيز المفرد صورة كاملة للقضايا المطروحة. سواء تم التبرع بها من قبل المزارعين ، أو المليارديرات ، أو المستثمرين المشتركين ، فمن الواضح أن قوانين التبرع بالمحافظة على البيئة تتطلب نظرة فاحصة للتأكد من تقليل مخاطر سوء الاستخدام دون إزالة الحافز على الحفظ.
