ما هو عامل الوظيفة الإضافية؟
عامل الوظيفة الإضافية هو النسبة المئوية لإجمالي مساحة المبنى القابلة للاستخدام والتي تتم إضافتها إلى المساحة المستأجرة لكل مستأجر لتحديد إجمالي إيجاره.
الماخذ الرئيسية
- عامل الوظيفة الإضافية هو النسبة المئوية لإجمالي مساحة المبنى القابلة للاستخدام والتي تتم إضافتها إلى المساحة المستأجرة لكل مستأجر لتحديد إجمالي إيجارهم. يلعب عامل الإضافة دورًا مهمًا في تحديد معدلات الإيجار ، وخاصة في العقارات التجارية. يحتاج المستأجرون لفهم ما يصنفه المالك على أنه (عامل إضافي) قابل للاستخدام مقابل لقطات مربعة غير قابلة للاستخدام.
فهم عامل الوظيفة الإضافية
العامل الإضافي هو مقدار أقدام مربعة قابلة للاستخدام في عقار تجاري مقسومًا على عدد أقدام مربعة قابلة للإيجار. ستكون نتيجة هذا الحساب واحدة إذا كان الرقمان متطابقين ، لكنه دائمًا أقل من رقم واحد لأن بعض اللقطات المربعة في المبنى لن تكون قابلة للتأجير. تشتمل هذه اللقطات المربعة غير القابلة للتأجير على مساحة مخصصة كمجال مشترك يتم مشاركتها مع مستأجرين آخرين. في أحد المباني المصممة عمداً مع وجود مساحات كبيرة مخصصة للمناطق المشتركة ، يساعد حساب عامل الإضافة الملاك التجاريين والمستأجرين التجاريين على التفاوض بشأن اتفاق إيجار عادل.
يلعب العامل الإضافي دورًا مهمًا في تحديد معدلات الإيجار. في العقارات التجارية ، يتم حساب تكلفة الإيجار بناءً على المساحة القابلة للتأجير مع استخدام عامل إضافي لاستخدام المساحات العامة. على سبيل المثال ، قد يحتوي المبنى الذي تبلغ مساحته 20.000 قدم مربع على مساحة تبلغ 2000 قدم مربع من المساحة المشتركة ، بما في ذلك البهو وما إلى ذلك ، والتي يمكن للمستأجرين استخدامها بشكل مشترك. لتسعير هذه المساحة المشتركة بشكل صحيح في عقد الإيجار ، سيقوم المالك بحساب عامل الإضافة لاستخدامه في عقد إيجار المستأجر.
في هذه الحالة ، يكون عامل الإضافة عبارة عن مساحة شائعة الاستخدام تبلغ 2000 قدم مربع مقسومة على إجمالي المساحة القابلة للإيجار البالغة 18000 (20000 ناقص 2000 قدم مربع في المساحة المشتركة)
عامل إضافي = 2،000 قدم مربع ÷ 18،000 قدم مربع = 11.11٪
لذلك إذا كان المستأجر يقوم بتأجير 1000 قدم مربع ، فسوف يتقاضى المالك 11.11٪ كعامل الوظيفة الإضافية ويتقاضى المستأجر مقابل 1111.11 قدم مربع لتغطية جزء المستأجر من استخدام المساحة المشتركة وصيانته.
عامل الإضافة وعامل الخسارة
غالبًا ما يتم خلط عامل الإضافة بعامل الخسارة. عامل الخسارة هو لقطات مربعة غير صالحة للاستعمال مقسومة على لقطات مربعة قابلة للتأجير. تشتمل اللقطات المربعة المشاركة في عامل الخسارة على مكونات هيكلية مثل الجدران الداخلية وأعمدة الدعم وغرف الصيانة التي لا يمكن للمستأجرين استخدامها. في بعض الأحيان ، يتم تصنيف عامل الخسارة كعامل إضافي ، وهذا هو السبب في أن المستأجرين يجب أن يفهموا ما يصنفه المالك كقطعة قابلة للاستخدام مقابل لقطات غير قابلة للاستخدام. إذا تم حساب لقطات مربعة غير صالحة للاستعمال في عامل الوظيفة الإضافية ، فإن هذا يعني أنه بالنسبة لنفس المقدار من المساحة القابلة للاستخدام ، فإن المبنى ذي عامل الإضافة الأقل سيكلف المستأجر أقل من مبنى ذي وظيفة إضافية أعلى. على عامل. ومع ذلك ، إذا تم تصميم مبنى مع التركيز على المناطق المشتركة ، فلن يكون عامل الإضافة الأعلى سالبًا ، بشرط أن تكون قيم المستأجر شيئًا.
غالبًا ما يستخدم المستأجرون المحتملون عامل الإضافة لمساعدتهم على مقارنة عقود الإيجار وتحديد عقد الإيجار الذي يقدم أفضل قيمة. على الرغم من أن عامل الإضافة مهم ومفيد بهذا المعنى ، إلا أنه من المهم بنفس القدر توضيح ما يتم استخدامه لحساب الرقم للتأكد من أنك تقارن التفاح بالتفاح.
