أسعار العقارات في الحضيض تغري بعض المستثمرين العقاريين المبتدئين في السوق. لكن قبل انضمامك إلى صفوف الملاك ، تأكد من إدراكك القوي للمعلومات المالية التي يمكن أن تحدث الفرق بين أن تصبح دونالد ترامب التالي وتجد نفسك في محكمة الإفلاس. فيما يلي ثمانية أرقام استثمار عقارية تحتاج إلى معرفتها. (لمزيد من المعلومات حول شراء منزل ، راجع: دليل مشتري المساكن لأول مرة)
1. دفع الرهن العقاري الخاص بك
بالنسبة للمنزل الذي يشغله المالك العادي ، يفضل المقرضون عادة نسبة إجمالي الدين إلى الدخل تبلغ 36٪ ، لكن البعض سيرتفع إلى 45٪ اعتمادًا على عوامل مؤهلة أخرى مثل درجة الائتمان والاحتياطيات النقدية. تقارن هذه النسبة إجمالي الدخل الشهري الإجمالي بالتزامات الدفع الشهرية الخاصة بك. فيما يتعلق بدفع السكن ، يفضل المقرضون دفع إجمالي دخل السكن إلى 28 إلى 33٪ ، اعتمادًا على عوامل أخرى. بالنسبة لعقار استثماري ، تقول إرشادات فريدي ماك إن الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل هو 45 ٪. (لمزيد من الاطلاع على طرق بسيطة للاستثمار في العقارات. )
2. متطلبات الدفعة الأولى
بينما يمكن تمويل العقارات التي يشغلها مالكوها برهن عقاري وبنسبة 3.5٪ كحد أدنى للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، تتطلب الرهون العقارية للمستثمر عادةً دفعة مقدمة من 20 إلى 25٪ أو في بعض الأحيان بنسبة 40٪. قد لا تكون أي من الدفعة الأولى أو تكاليف إغلاق العقار الاستثماري من أموال الهدايا. سيحدد المقرضون الفرديون المبلغ الذي تحتاجه للتأهل للحصول على قرض اعتمادًا على نسب الدين إلى الدخل الخاص بك ودرجة الائتمان وسعر العقار والإيجار المحتمل.
8 أرقام لتقييم الاستثمار العقاري
3. إيرادات الإيجار للتأهل
بينما قد تفترض أنه بما أن مدفوعات الإيجار للمستأجر ستغطي (نأمل) تغطية رهنك العقاري ، فلن تحتاج إلى دخل إضافي للتأهل للحصول على قرض المنزل. ومع ذلك ، من أجل اعتبار الإيجار دخلًا ، يجب أن يكون لديك سجل لمدة عامين في إدارة العقارات الاستثمارية ، وشراء تغطية تأمين خسارة الإيجار لمدة ستة أشهر على الأقل من إجمالي الإيجار الشهري ويجب أن يكون أي دخل إيجار سلبي من أي عقارات مؤجرة تعتبر الديون في نسبة الدين إلى الدخل. (إلى جانب خلق دخل مستمر وارتفاع قيمة رأس المال ، توفر العقارات خصومات يمكن أن تقلل من ضريبة الدخل على أرباحك. تحقق من التخفيضات الضريبية لمالكي العقارات المستأجرة .)
البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية
4. نسبة السعر إلى الدخل
قارنت هذه النسبة متوسط سعر الأسرة في منطقة ما بمتوسط دخل الأسرة. قبل انفجار فقاعة الإسكان ، كانت نسبة السعر إلى الدخل في الولايات المتحدة 2.75 ، بينما كانت النسبة 1.71 في نهاية عام 2010. المتوسط بين 1989-2003 هو 1.92 وفقًا لـ Fiserv، Inc. ، وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ، Moody's Analytics.
5. سعر الإيجار نسبة
نسبة السعر إلى الإيجار هي عملية حسابية تقارن متوسط أسعار المنازل والإيجارات المتوسطة في سوق معين. ما عليك سوى تقسيم متوسط سعر المنزل على متوسط الإيجار السنوي لتوليد نسبة. في ذروة سوق الولايات المتحدة في عام 2006 ، كانت النسبة بالنسبة للولايات المتحدة 18.46. هبطت النسبة إلى 11.34 بنهاية عام 2010. وكان المتوسط طويل الأجل (من 1989 إلى 2003) 9.56. كقاعدة عامة ، ينبغي للمستهلكين التفكير في الشراء عندما تكون النسبة أقل من 15 عامًا والإيجار عندما تكون أعلى من 20 عامًا. لا تقدم الأسواق ذات السعر المرتفع / الإيجاري عادة فرصة استثمارية جيدة. (التفكير في شراء منزل؟ نحن ننظر إلى التكاليف الأولية والمستمرة وكذلك الفوائد. تحقق من تأجير أو شراء؟ القضايا المالية .)
6. العائد الإجمالي للتأجير
يمكن العثور على عائد الإيجار الإجمالي للعقار الفردي عن طريق قسمة الإيجار السنوي المحصل على إجمالي تكلفة العقار ، ثم ضرب هذا الرقم في 100 للحصول على النسبة المئوية. تشمل تكلفة العقار الإجمالية سعر الشراء وجميع تكاليف الإغلاق وتكاليف التجديد.
7. معدل الرسملة
هناك رقم أكثر قيمة من إجمالي العائد على الإيجار هو معدل الرسملة ، والمعروف أيضًا باسم معدل الحد الأقصى أو صافي عائد الإيجار ، لأن هذا الرقم يشمل مصاريف تشغيل العقار. يمكن حساب ذلك من خلال البدء بالإيجار السنوي وطرح المصاريف السنوية ، ثم قسمة هذا الرقم على إجمالي تكلفة العقار وضرب الرقم الناتج في 100 بالنسبة المئوية. تشمل إجمالي مصاريف تأجير العقارات تكاليف الإصلاح ، الضرائب ، تأمين المالك ، تكاليف الشغور ورسوم الوكيل.
8. التدفق النقدي
الخط السفلي
بمجرد الانتهاء من جميع هذه الحسابات ، يمكنك اتخاذ قرار مستنير حول ما إذا كانت خاصية معينة ستكون استثمارا قيما.
