جدول المحتويات
- عندما لتجنب PMI
- كيفية تجنب دفع مؤشر مديري المشتريات
- الخط السفلي
قبل شراء منزل ، يجب أن توفر بشكل مثالي ما يكفي من المال مقابل 20 ٪ دفعة أولى. إذا لم تتمكن من ذلك ، فمن الرهان الآمن أن يجبرك المقرض على تأمين تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) قبل التوقيع على القرض ، إذا كنت تحصل على قرض عقاري تقليدي. الغرض من التأمين هو حماية شركة الرهن العقاري إذا قمت بالتقصير في المذكرة.
لدى إدارة الإسكان الفدرالية شرط تأمين مماثل للرهن العقاري لأولئك الذين يأخذون قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، مع قواعد مختلفة إلى حد ما. هذه المقالة تدور حول مؤشر مديري المشتريات ، ولكن الأسباب لتجنب ذلك تنطبق على كلا النوعين من القروض.
يبدو مؤشر مديري المشتريات وسيلة رائعة لشراء منزل دون الحاجة إلى توفير الكثير مقابل دفعة أولى. في بعض الأحيان يكون هذا هو الخيار الوحيد لمشتري المنازل الجدد. ومع ذلك ، هناك أسباب وجيهة لماذا يجب أن تحاول تجنب الحاجة إلى مؤشر مديري المشتريات. فيما يلي ستة ، إلى جانب وسيلة ممكنة لأولئك الذين ليس لديهم دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ لتجنبها تمامًا.
الماخذ الرئيسية
- الغرض من التأمين على مؤشر مديري المشتريات هو حماية شركة الرهن العقاري إذا قمت بالتقصير في الملاحظة. هناك ، مع ذلك ، أسباب وجيهة يجب أن تحاول تجنب الحاجة إلى مؤشر مديري المشتريات. في بعض الحالات ، يمكن تجنب مؤشر مديري المشتريات باستخدام رهن أصبع.
6 أسباب لتجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص
ستة أسباب وجيهة لتجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص
- التكلفة - يتكلف مؤشر مديري المشتريات عادةً ما بين 0.5٪ إلى 1٪ من قيمة القرض بالكامل على أساس سنوي. هذا يعني أنه يمكنك دفع ما يصل إلى 1000 دولار في السنة - أو 83.33 دولارًا في الشهر - على قرض بقيمة 100000 دولار ، مع افتراض رسم مؤشر مديري المشتريات بنسبة 1٪. ومع ذلك ، فإن متوسط سعر قائمة المنازل في الولايات المتحدة ، وفقا ل Zillow ، هو 285،000 دولار (اعتبارا من ديسمبر 2019) ، مما يعني أن الأسر قد تنفق أكثر مثل 3420 $ سنويا على التأمين. هذا بقدر دفع سيارة صغيرة! لم تعد قابلة للخصم - حتى عام 2017 ، كان مؤشر مديري المشتريات لا يزال معفاة من الضرائب ، ولكن فقط إذا كان الدخل الإجمالي المعدل لدافعي الضرائب المتزوجين أقل من 110،000 دولار في السنة. وهذا يعني أن العديد من العائلات ذات الدخل المزدوج قد تركت في البرد. أنهى قانون التخفيضات والوظائف الضريبية لعام 2017 (TCJA) خصم أقساط التأمين على الرهن العقاري بالكامل ، اعتبارًا من 2018. ورثتك لا يحصلون على أي شيء - يسمع معظم أصحاب المنازل كلمة "تأمين" ويفترضون أن الزوج أو الأطفال سوف يتلقون نوعًا من التعويض النقدي إذا يموتون ، وهذا ليس صحيحا. مؤسسة الإقراض هي المستفيد الوحيد من أي سياسة من هذا القبيل ، وتدفع العائدات مباشرة إلى المقرض (وليس بشكل غير مباشر للورثة أولاً). إذا كنت ترغب في حماية ورثتك وتزويدهم بالمال لتغطية نفقات المعيشة عند وفاتك ، فستحتاج إلى الحصول على بوليصة تأمين منفصلة. لا تنخدع في التفكير في مؤشر مديري المشتريات سيساعد أي شخص سوى المقرض الرهن العقاري الخاص بك. التبرع بالمال - يتعين على مشتري المساكن الذين قاموا بتخفيض قيمة أقل من 20٪ من سعر البيع دفع مؤشر مديري المشتريات حتى يصل إجمالي حقوق ملكية المنزل إلى 20٪. قد يستغرق هذا سنوات ، وهو يرقي إلى الكثير من المال الذي تقدمه حرفيًا. لوضع التكلفة في منظور أفضل ، إذا كان الزوجان اللذان يمتلكان منزلًا قيمته 250000 دولار سيحصلون بدلاً من ذلك على مبلغ 208 دولارات شهريًا كانوا ينفقون على مؤشر مديري المشتريات واستثماره في صندوق مشترك حصل على معدل عائد سنوي مركب بنسبة 8 ٪ ، فإن هذه الأموال ينمو إلى 37707 دولار (على افتراض عدم فرض ضرائب) في غضون 10 سنوات. يصعب إلغاؤها - كما ذكر أعلاه ، عادة عندما تتجاوز الأسهم الخاصة بك 20٪ ، لم يعد عليك دفع مؤشر مديري المشتريات. ومع ذلك ، فإن التخلص من العبء الشهري ليس سهلاً مثل عدم إرسال الدفعة. يطلب منك العديد من المقرضين صياغة مسودة رسالة تطلب فيها إلغاء مؤشر مديري المشتريات والإصرار على إجراء تقييم رسمي للمنزل قبل إلغائه. الكل في الكل ، هذا قد يستغرق عدة أشهر ، وهذا يتوقف على المقرض ، والتي خلالها لا يزال يتعين دفع مؤشر مديري المشتريات. تستمر عملية الدفع - هناك مشكلة أخيرة تستحق الذكر وهي أن بعض المقرضين يطلبون منك الحفاظ على عقد مؤشر مديري المشتريات لفترة محددة. لذلك ، حتى لو كنت قد استوفيت عتبة 20 ٪ ، قد لا تزال ملزما لمواصلة دفع ثمن التأمين على الرهن العقاري. قراءة غرامة المطبوعة من عقد مؤشر مديري المشتريات الخاص بك لتحديد ما إذا كان هذا هو الحال بالنسبة لك.
لا يتم إلغاء مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا حتى تصل قيمة الأسهم إلى 22٪.
كيفية تجنب دفع مؤشر مديري المشتريات
في بعض الحالات ، يمكن تجنب مؤشر مديري المشتريات باستخدام رهن الظهر. يعمل مثل هذا: إذا كنت ترغب في شراء منزل بمبلغ 200000 دولار ولكن فقط لديك ما يكفي من المال المدخر مقابل 10 ٪ دفعة أولى ، يمكنك الدخول في ما يعرف باسم اتفاق 80/10/10. ستحصل على قرض واحد يبلغ إجماليه 80٪ من القيمة الإجمالية للعقار ، أو 160،000 دولار ، ثم قرضًا ثانيًا ، يشار إليه باسم عبق صغير ، بمبلغ 20.000 دولار (أو 10٪ من القيمة). أخيرًا ، كجزء من المعاملة ، يمكنك وضع حد الـ 10٪ النهائي أو 20.000 دولار.
عن طريق تقسيم القروض ، قد تكون قادرًا على خصم الفائدة على كل منهما وتجنب مؤشر مديري المشتريات تمامًا. بالطبع، هناك كمية الصيد. في كثير من الأحيان شروط قرض piggyback محفوفة بالمخاطر. العديد منها عبارة عن قروض قابلة للتعديل ، أو تحتوي على مخصصات بالون ، أو تستحق خلال 15 أو 20 عامًا (على عكس الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عامًا). (للاطلاع على قراءة ذات صلة ، راجع "كيفية تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص - مؤشر مديري المشتريات")
الخط السفلي
مؤشر مديري المشتريات مكلفة. ما لم تعتقد أنك ستتمكن من تحقيق 20٪ من الأسهم في المنزل في غضون عامين ، فمن المنطقي الانتظار حتى تتمكن من إجراء دفعة مقدمة أو تفكير في منزل أقل تكلفة ، مما سيؤدي إلى انخفاض 20٪ دفع أكثر بأسعار معقولة.
