ما هي 5 أخطاء يمكن أن تجعل التقليب المنزل؟
يبدو من السهل جدا! شراء منزل ، وجعل بعض الإصلاحات التجميلية ، ووضعه مرة أخرى في السوق ، وتحقيق ربح كبير. في أي وقت من الأوقات ، هناك نصف دزينة من البرامج التلفزيونية التي تُظهر مستثمرين من ذوي الإطلالة الجيدة تجعل العملية تبدو سريعة وممتعة ومربحة.
والكثير من المنازل تتقلص. تشير ATTOM Data Solutions إلى أنه تم شراء أكثر من 200000 منزل في الولايات المتحدة وإعادة بيعها خلال فترة الـ 12 شهرًا نفسها في عام 2017. وهذا يمثل أقل بقليل من 6 ٪ من جميع المنازل والشقق التي تم بيعها لعائلة واحدة في ذلك العام.
ومع ذلك ، فإن الطريق إلى ثروات العقارات لا يتعلق بكبح جماح الإشارات وعلامات "البيع". الكثير من قطرات العقارات المرتقبة تتجاهل الأساسيات وينتهي بها الأمر إلى الفشل. إذن ما هي أكبر خمسة أخطاء يمكن أن يرتكبها الزعانف؟ وكيف يمكنك تجنبها؟
النصيحة الأولى والأفضل هي الحد من المخاطر المالية وزيادة إمكانات عائدك. ببساطة ، لا تدفع أكثر من اللازم للمنزل (بمعرفة ما يستحق) وتأكد من أنك تعرف أيضًا كم ستكلف الإصلاحات أو الترقيات الضرورية قبل الشراء. الحصول على هذه المعلومات ، يمكنك بعد ذلك معرفة سعر الشراء المثالي.
الماخذ الرئيسية
- المنازل المقلوبة هي عمل مثل أي شركة أخرى من حيث أنها تتطلب المعرفة والتخطيط والدهاء لتكون ناجحة. وهناك نوع شائع من الأخطاء التي يرتكبها المستثمرون العقاريون وهي تقلل من الوقت أو المال الذي سيحتاجه المشروع. المهارات والمعرفة.الصبر والحكم مهمان بشكل خاص في الأعمال القائمة على التوقيت مثل الاستثمار العقاري.
تنص قاعدة 70 ٪ على أن المستثمر يجب ألا يدفع أكثر من 70 ٪ من ARV (قيمة ما بعد الإصلاح) للعقار مطروحًا منها الإصلاحات اللازمة. إن ARV هو ما يستحقه المنزل بعد إصلاحه بالكامل.
إليك مثال على ذلك: إذا كانت قيمة العقاقير المضادة للفيروسات القهقرية للمنزل 150،000 دولار وتحتاج إلى 25000 دولار كإصلاحات ، فإن قاعدة الـ 70٪ تعني أن المستثمر يجب ألا يدفع أكثر من 80،000 دولار للمنزل. 150،000 دولار × 0.70 = 105،000 دولار - 25000 دولار = 80،000 دولار.
مثل أي عمل تجاري صغير آخر ، سيتطلب المسعى الوقت والمال والتخطيط والصبر والمهارة والجهد. من المحتمل أن ينتهي به الأمر إلى أن يصبح أكثر صعوبة وأغلى مما كنت تتخيل. وحتى إذا حصلت على كل التفاصيل بشكل صحيح ، فإن تغيير ظروف السوق قد يعني أن كل افتراض قمت به في البداية سيكون غير صالح بحلول النهاية. خذ الأمور على محمل الجد: إذا كنت تبحث فقط عن الثراء السريع عن طريق قلب المنزل ، فقد ينتهي بك المطاف في المنزل الفقير.
أعلى 5 - يجب على Haves التقليب المنازل
فهم 5 أخطاء يمكن أن تجعل التقليب المنزل
التقليب (يُطلق عليه أيضًا الاستثمار العقاري بالجملة) هو نوع من إستراتيجية الاستثمار العقاري يقوم المستثمر بشراء عقار لا يستخدمه ، ولكن بغرض بيعه بغرض الربح.
عادةً ما يستمد هذا الربح من ارتفاع الأسعار الناجم عن سوق العقارات الساخنة التي ترتفع فيها الأسعار بسرعة أو من التحسينات التي تمت على رأس المال للعقار أو كليهما. على سبيل المثال ، يمكن للمستثمر شراء المثبت العلوي في حي "حار" ، وإجراء تجديدات كبيرة ، ثم تقديمه بسعر يعكس مظهره الجديد ووسائل الراحة.
يركز المستثمرون الذين يقلبون العقارات على شراء عقار واحد أو إعادة بيعه لاحقًا أو مجموعة من العقارات. يحاول العديد من المستثمرين توليد تدفق ثابت للدخل من خلال المشاركة في التقلبات المتكررة.
إذا كيف يمكنك قلب مبنى أو منزل؟ بعبارات بسيطة ، تريد شراء منخفضة وبيع عالية (مثل معظم الاستثمارات الأخرى). ولكن بدلاً من تبني استراتيجية الشراء والاحتفاظ ، يمكنك إكمال المعاملة في أسرع وقت ممكن للحد من مقدار الوقت الذي يتعرض فيه رأس المال للخطر. بشكل عام ، يجب أن يكون التركيز على السرعة بدلاً من أقصى ربح. ذلك لأن كل يوم يمر يكلفك المزيد من المال (الرهن العقاري ، والمرافق ، والضرائب العقارية ، والتأمين ، والتكاليف الأخرى المرتبطة بملكية المنزل.).
هذه هي الخطة العامة ، على الرغم من أنها تأتي مع العديد من المزالق.
1. لا يكفي المال
التواضع في العقارات باهظ الثمن. المصاريف الأولى هي تكلفة شراء العقارات. على الرغم من وفرة / عدم وجود مبالغ منخفضة في مطالبات التمويل ، فإن العثور على هذه الصفقات من بائع شرعي أسهل من القيام به. أيضًا ، إذا كنت تمول عملية الاستحواذ ، فأنت تدفع فائدة.
على الرغم من أن الفائدة على الأموال المقترضة لا تزال معفاة من الضرائب حتى بعد إقرار قانون التخفيضات والوظائف الضريبية ، فهي ليست خصمًا بنسبة 100٪. كل دولار ينفق على الفائدة يضيف إلى المبلغ الذي ستحتاج إلى ربحه من البيع لمجرد تحقيق التعادل.
وإذا كنت تستخدم حدًا ائتمانيًا لقروض الرهن العقاري أو المنزل (HELOC) لتمويل عملية الشراء من المنزل الآخر ، فستكون الفائدة قابلة للخصم فقط. أجزاء الضريبة والتأمين الأساسية في دفعتك غير قابلة للخصم.
ابحث في خيارات التمويل الخاصة بك على نطاق واسع لتحديد نوع الرهن العقاري الذي يناسب احتياجاتك والعثور على المقرض الذي يقدم أسعار فائدة منخفضة. طريقة سهلة للبحث عن تكاليف التمويل باستخدام حاسبة الرهن العقاري ، والتي تتيح لك مقارنة أسعار الفائدة التي يقدمها مختلف المقرضين. بطبيعة الحال ، فإن الدفع نقدًا للعقار يلغي تكلفة الفائدة ، ولكن حتى مع ذلك ، هناك تكاليف حيازة للممتلكات وتكاليف الفرصة البديلة لتقييد أموالك.
مع ارتفاع أسعار الفائدة من أدنى مستوياتها بعد أزمة الإسكان ، فإن جني الأرباح يكون أكثر صعوبة مما كان عليه في السابق. في الواقع ، شهد النصف الأول من عام 2018 تباطؤ نشاط التقليب بالقرب من أدنى مستوياته في أربع سنوات وتقلصت هوامش الربح إلى أدنى متوسط العائد الإجمالي للاستثمار (ROI) منذ أواخر عام 2014 ، وفقًا لبيانات ATTOM. هذا لا يعني أنه لا يوجد أموال لكسبها (كان العائد على الاستثمار شمال 44٪ فقط) ، لكن هذا يعني أن الرعاية مطلوبة. يبلغ متوسط الربح الإجمالي على الوجه 65520 دولارًا ، ولكن هذا إجمالي.
يجب أيضًا مراعاة تكاليف التجديد. إذا كنت تخطط لإصلاح المنزل وبيعه من أجل الربح ، فيجب أن يتجاوز سعر البيع التكلفة الإجمالية للاستحواذ وتكلفة الاحتفاظ بالعقار وتكلفة التجديدات.
إن المطبخ الذي تبلغ تكلفته 25 ألف دولار ، والحمام الذي تبلغ تكلفته 10 آلاف دولار ، والضرائب العقارية ، والمرافق ، وغيرها من تكاليف الحمل الأخرى ، تخفض هذا العدد بحوالي الثلثين. إرم في مشكلة هيكلية غير متوقعة مع الممتلكات ويمكن أن يصبح الربح الإجمالي خسارة صافية. حتى لو تمكنت من التغلب على هذه العقبات ، فلا تنس ضرائب أرباح رأس المال ، والتي ستؤدي إلى تراجع أرباحك.
2. لا يكفي الوقت
إن تجديد المنازل وتقليبها هو مشروع يستغرق وقتًا طويلاً. قد يستغرق الأمر أشهر للعثور على العقار المناسب وشرائه. بمجرد امتلاك المنزل ، ستحتاج إلى استثمار الوقت لإصلاحه. إذا كان لديك وظيفة يومية ، فيمكن أن يترجم الوقت الذي تقضيه في الهدم والبناء إلى أمسيات وعطلات نهاية أسبوع ضائعة. إذا كنت تدفع لشخص آخر للقيام بالعمل ، فستظل تقضي وقتًا أطول تتوقع أن تشرف على النشاط وأن تكاليف دفع الآخرين ستقلل من ربحك.
بمجرد الانتهاء من العمل ، ستحتاج إلى جدولة عمليات التفتيش للتأكد من أن العقار يتوافق مع قوانين البناء المعمول بها قبل أن تتمكن من بيعها. إذا لم يحدث ذلك ، فستحتاج إلى إنفاق المزيد من الوقت والمال لجعله على قدم المساواة. بعد ذلك ، يمكن أن يكون استثمار وقت لبيع الممتلكات. إذا أظهرت ذلك للمشترين المحتملين بنفسك ، فقد تقضي الكثير من الوقت في التنقل من وإلى العقار وفي الاجتماعات.
هل هذا يستحق كل هذا العناء؟ بالنسبة لكثير من الناس ، قد يكون من المنطقي التمسك بوظيفة يومية ، حيث يمكنهم كسب نفس النوع من المال في غضون بضعة أسابيع أو أشهر من خلال شيك ثابت ، مع عدم وجود خطر والتزام زمني ثابت.
3. لا المهارات الكافية
فالبناء المحترفون والمهنيون المهرة ، مثل النجارين والسباكين ، كثيراً ما يقلبون المنازل كدخل جانبي لوظائفهم المعتادة. لديهم المعرفة والمهارات والخبرة لإيجاد وإصلاح المنزل. لدى البعض منهم أيضًا وظائف نقابية توفر اختبارات البطالة طوال فصل الشتاء أثناء عملهم في مشاريعهم الجانبية.
المال الحقيقي في التقليب المنزل يأتي من الأسهم العرق. إذا كنت في متناول يدك بمطرقة ، يمكنك الاستمتاع بالسجاد المميّز ، وتعليق الجدران الجافة ، وتسقيف المنزل ، وتثبيت مغسلة المطبخ ، فلديك المهارات اللازمة لقلب المنزل.
من ناحية أخرى ، إذا كنت لا تعرف مفك براغي فيليبس من مفك البراغي المسطح ، فسوف تحتاج إلى دفع أخصائي للقيام بالتجديدات والإصلاحات. وفقًا لذلك ، تقل احتمالات تحقيق ربح كبير على استثمارك.
4. لا يكفي المعرفة
لتكون ناجحًا ، أنت تعرف كيفية اختيار العقار المناسب ، في الموقع الصحيح ، بالسعر المناسب. في حي يضم 100000 دولار ، هل تتوقع حقًا أن تشتري بسعر 60،000 دولار وتبيع بسعر 200،000 دولار؟ السوق فعال للغاية بحيث يحدث ذلك بانتظام.
حتى لو حصلت على صفقة العمر ، اقتنص منزلًا في حبس الرهن للحصول على أغنية ، على سبيل المثال ، معرفة ما هي التجديدات التي يجب إجراؤها وتخطيها. تحتاج أيضًا إلى فهم قوانين الضرائب المعمول بها وقوانين تقسيم المناطق ، ومعرفة الوقت الذي يجب أن تخفض فيه خسائرك وتخرج قبل أن يصبح مشروعك حفرة مالية.
Zillow ، شركة قائمة العقارات ، هو الآن التقليب المنازل في أسواق مختارة. تتوقع الشركة شراء العقارات وقلبها في غضون 90 يومًا ، ولديها البيانات والمعرفة التي تتيح لمشغلي الشركات الأم والبوب منافسة شرسة. بدأ المقرضون الكبار أيضًا في البحث عن الأرباح في سوق القروض المتعثرة ، مع انضمام شركة الاستثمار العالمية KKR & Co. Inc. (المعروفة سابقًا باسم Kohlberg Kravis Roberts & Co. و KKR & Co. قطعة من العمل.
5. لا يكفي الصبر
يأخذ المحترفون وقتهم وينتظرون العقار المناسب. المبتدئون يهرعون لشراء المنزل الأول الذي يرونه. ثم يقومون بتوظيف المقاول الأول الذي يقدم عرضًا للتصدي للعمل الذي لا يمكنهم القيام به بأنفسهم. يقوم المحترفون إما بالعمل بأنفسهم أو الاعتماد على شبكة من المقاولين الموثوقين المرتبين مسبقًا.
المبتدئ استئجار سمسار عقارات للمساعدة في بيع المنزل. يعتمد المحترفون على جهود "للبيع من قبل المالك" لتقليل التكاليف وزيادة الأرباح. يتوقع المبتدئون أن يندفعوا خلال العملية ، ويصفعون طبقة الطلاء ويكسبوا ثروة. يفهم المحترفون أن بيع وشراء المنازل يستغرق بعض الوقت وأن هوامش الربح ضئيلة في بعض الأحيان.
