هل العقارات استثمار جيد الآن في 2018؟ على الرغم من أنها ليست ناعمة كما في عام 2008 ، إلا أنها محفوفة بمخاطر كبيرة. إن أجزاء من البلاد التي تتمتع باقتصادات قوية قد تسببت في ارتفاع درجة حرارة أسواق العقارات التي تتميز بأسعار لا تتناسب مع دخول الأسر. إن الأماكن التي تكون فيها أسعار العقارات أكثر منطقية تميل إلى امتلاك اقتصادات وأسواق عمل أكثر ليونة وتوقعات نمو أقل عمقا للسنوات القادمة.
ارتفاع العقارات
منذ انهيار سوق العقارات خلال فترة الركود الكبير ، تمت مكافأة المشترين الذين تحدوا طوفانًا من العناوين السلبية التي تم شراؤها في نقاط السوق المنخفضة. من الربع الأول من عام 2009 (nadir) إلى الربع الأول من عام 2018 ، ارتفع متوسط سعر بيع المنازل على الصعيد الوطني بنحو 60 ٪ ، وفقا لأحدث إحصاءات وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. في بعض المدن ، كانت فترة الاستعداد كبيرة بشكل خاص ، بما في ذلك سان فرانسيسكو وفينيكس وميامي ولاس فيغاس (وكلاهما دمر في الركود). تعد أسعار المنازل أعلى من مستويات ما قبل الركود في 57 من 105 منطقة إحصائية حضرية ، بما في ذلك هيوستن (ارتفاع 79٪) ودالاس-فورت وورث (78٪) ودنفر (75٪) ، وفقًا لتقرير ATTOM Data Solutions الأمريكي في أبريل 2018 تقرير مبيعات المنازل.
أسعار المنازل والإيرادات المنزلية
أسعار العقارات مستدامة فقط طالما أن الناس يستطيعون شراء المنازل. ينص قانون العرض والطلب على أنه إذا توقف المشترين عن الشراء ، فإن الأسعار تنخفض. طريقة سهلة لتحديد ما إذا كانت أسعار المساكن تتجاوز المستوى الذي يمكن للمشترين تحمله بشكل مريح هي مقارنتها بدخل الأسر المعيشية. يوصي خبراء تمويل الأسر بإنفاق ما لا يزيد عن ثلاثة أضعاف دخلك السنوي على المنزل. على المدى الطويل ، حامت أسعار المساكن في الولايات المتحدة حول هذه النسبة.
ومع ذلك ، من 2011 إلى 2018 ، نمت أسعار المنازل بشكل غير متناسب إلى دخل الأسرة في معظم المدن التي لديها أسواق ساخنة واقتصادات مزدهرة. في سان فرانسيسكو ، على سبيل المثال ، فإن نسبة أسعار المنازل إلى دخل الأسرة أعلى بنسبة 45 ٪ من خط الأساس طويل الأجل. بمعنى آخر ، يقوم المشترون بتمديد ميزانياتهم لشراء المنازل التي تكلف أربعة وخمسة أضعاف ما يصنعونه كل عام. تتشابه القصة في دنفر وميامي وسياتل ، وقد شهدت جميعها ارتفاعًا سريعًا في أسعار المساكن ، حتى مع ارتفاع الدخل فقط.
قبل أن يتفجر سوق العقارات بين عامي 2007 و 2008 ، تجاوز متوسط أسعار المنازل متوسط الدخل بواقع مضاعف - أحد العوامل التي أدت إلى انهيار الرهن العقاري. مع اقتراب الأسعار من هذا الحد مرة أخرى (اعتبارًا من مايو 2018 ، كان عند 4.39) ، يجب على المشترين توخي الحذر لعدم القفز بشكل صحيح في ذروة أخرى في السوق.
حيث تم العثور على الصفقات
لا تزال بعض المدن تقدم أسعارًا معقولة للسكن بالنسبة إلى ما يكسبه السكان. في سانت لويس ، على سبيل المثال ، كانت نسبة السعر إلى الدخل تحوم حول المؤشر طويل الأجل اعتبارًا من نهاية عام 2017. لسوء الحظ ، لم تثبت المدينة شيئًا من النمو وتقدير السعر الذي شوهد في أي مكان آخر منذ عام 2011. في الواقع ، انخفضت الأسعار قليلا خلال ذلك الوقت. شيكاغو هي مدينة أخرى تتميز بمنازل بأسعار معقولة ، ولكن أسعارها انخفضت أيضًا منذ عام 2011 ، وكان معدل البطالة في المدينة ، اعتبارًا من أغسطس 2018 ، في المرتبة الثالثة بين أكبر 50 منطقة إحصائية في الولايات المتحدة.
الخط السفلي
يتمثل اللغز في سوق الإسكان في الولايات المتحدة في أن المدن الأفضل أداءً أصبحت محمومة ولا يمكن تحمل تكلفتها ، في حين أن الأماكن ذات الإسكان الميسور التكلفة لا تتمتع بأفضل التوقعات في المستقبل.
سوق العقارات الصاعد ، الذي يدخل عامه السابع ، يجعل الإسكان ساخنًا مرة أخرى. بناءً على نصيحة وارن بافيت ، فإن الاستثمار في الأمور الساخنة ليس هو السبيل لتحقيق النجاح المالي. كانت آخر لعبة عقارية ذكية في عام 2011 عندما كانت الجماهير لا تزال تدوس بعضها البعض للوصول إلى المخارج. لقد حان الوقت للبحث عن فرص استثمارية مقومة بأقل من قيمتها في أي مكان آخر.
