ما هو اوبكو؟
Opco هو اختصار لـ "شركة التشغيل" ، يستخدم عادةً عند وصف شركة التشغيل الأساسية المشاركة في صفقة opco / propco. في بعض الحالات ، تقوم الشركة العاملة بإدارة شركة تابعة باعتبارها صندوق استثمار عقاري (REIT) لاكتساب مزايا ضريبية. تحتفظ شركة العقارات (propco) بملكية جميع العقارات والديون ذات الصلة ، وتقدم ميزة opco المتعلقة بتصنيف الائتمان وقضايا التمويل.
تعتبر صفقات Opco / propco من بين أكثر الصفقات شيوعًا في تشكيل صندوق REIT.
كيف يعمل أوبكو؟
تعتبر صفقة الشركة / الشركة العاملة (opco / propco) بمثابة ترتيب أعمال تمتلك فيه شركة تابعة (أي الشركة العقارية) جميع العقارات المدرة للدخل بدلاً من الشركة الرئيسية (الشركة العاملة). تتيح صفقات Opco / propco جميع المسائل المتعلقة بالتمويل والتصنيف الائتماني لكلا الشركتين أن تظل منفصلة.
في إستراتيجية صفقة opco / propco ، تنقسم الشركات إلى شركة تشغيل وشركة عقارية على الأقل. في حين أن الشركة العقارية تمتلك جميع الأصول - بما في ذلك العقارات - المرتبطة بتوليد الإيرادات ، تستخدم opco الأصول لتوليد المبيعات.
تتيح إستراتيجية opco / propco للشركات إمكانية الاحتفاظ بعناصر معينة - وهي الديون وبالتالي التزامات خدمة الديون وتصنيفات الائتمان والقضايا ذات الصلة - من دفاتر الشركة العاملة. يقدم هذا عادةً للشركة مزايا وفورات مالية كبيرة. إذا قامت شركة التشغيل بإنشاء "رييت" لجميع ممتلكاتها العقارية ، فيمكنها تجنب الازدواج الضريبي على جميع توزيعات دخلها. عندما تصبح أسواق الائتمان أكثر تشددًا ، أو عندما تنخفض قيم العقارات ، فإن استراتيجيات التعامل مع opco / propco ليست عملية كما هي ، وفي العديد من الحالات ، لا تكون مجدية.
الماخذ الرئيسية
- Opco هو اختصار لـ "شركة التشغيل" ، يُستخدم عادةً عند وصف شركة التشغيل الأساسية المشاركة في صفقة opco / propco. في استراتيجية صفقة opco / propco ، تنقسم الشركات إلى شركة تشغيل وشركة ملكية على الأقل. الاختلافات الوظيفية والاستراتيجية بين الشركات العاملة في مجال العقارات وصناديق الاستثمار العقاري ، ولكن صناديق الاستثمار العقاري لا تحتاج إلى تشغيل العقارات.
مثال على Opco
غالبًا ما تفكر شركات الكازينو في إعادة هيكلة opco / propco لإنشاء قيمة للمساهمين وتبسيط العمليات. هذا النموذج هو إعادة هيكلة شركة Penn National Gaming Inc. لعام 2013. وتلقت شركة الكازينو إذنًا من خدمة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) لإجراء عملية بيع معفاة من الضرائب لممتلكاتها في REIT جديدة.
انفصلت Penn National Gaming عن Gaming and Leisure Properties ، حيث نقلت كل ملكية الأصول العقارية إلى REIT المشكلة حديثًا. بعد الانتهاء من هذا العرض ، استأجرت Gaming and Leisure Properties العقارات إلى Penn National Gaming.
تمنع القواعد الضريبية الخاصة الموجودة في REIT الخاص بـ Penn National Gaming شركة propco من دفع ضريبة الدخل الفيدرالية على أي إيجار يتم الحصول عليه من opco. لدى REIT Penn National Gaming معدل فائدة أقل بكثير من شركة الألعاب. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن Penn National Gaming استبعدت كل الديون المتعلقة بالعقار من خلال تخصيص ملكية لصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بها ، تسمح الميزانية العمومية المخففة لشركة opco لشركة الكازينو باقتراض الأموال التي تحتاج إلى تشغيلها وكذلك الاستغراق في المزيد من التطوير والتوسع في الكازينوهات لها.
Opcos مقابل صناديق الاستثمار العقاري
هناك اختلافات وظيفية واستراتيجية بين الشركات العقارية العاملة وصناديق الاستثمار العقاري. يركز العديد من صناديق الاستثمار العقاري على إستراتيجيتهم الاستثمارية وحافظة الأوراق المالية لتوليد التدفق النقدي من خلال الإيجار أو الإيجارات الناتجة عن العقارات التي يمتلكونها. يمكن أن تهدف الاستثمارات التي تقوم بها REIT في مشروع البناء والاستحواذات إلى تحقيق إيرادات إيجار من العقار. هذا الدخل الصافي يذهب في المقام الأول نحو التوزيعات الصادرة للمستثمرين.
قد تقوم شركة تشغيل عقارية (REOC) بتمويل إنشاءات جديدة ثم بيع العقار مقابل عائد. يمكن للشركة أيضًا شراء عقار ، وتجديد المبنى ، ثم إعادة بيع العقار لتحقيق الربح. وبالمثل ، يمكن لشركة REOC أن تعمل كشركة إدارة تشرف على العقارات.
يمكن إعادة استثمار الأرباح التي تحققها شركة تشغيل عقارية في مشروعات مثل عمليات الاستحواذ والتجديد والبناء الجديد. هذا يسمح لشركة النفط والغاز (REOC) بتعبئة محفظتها بسرعة نسبية مع احتمالات طويلة الأجل محتملة. هذا مقارنة مع اللوائح التي تتطلب صناديق الاستثمار العقاري لتوزيع معظم صافي دخلها على مساهميها. قد تكون هناك إمكانات لزيادة فرص النمو مع REOC لكنها قد لا تولد دخلاً فوريًا بقدر ما يولد صناديق الاستثمار العقاري.
