بعض المقترضين بالرهن العقاري لديهم شيئين فقط في الاعتبار: "كم يمكنني تحمله؟" و "ماذا ستكون مدفوعاتي الشهرية؟" إنهم يستخدمون الحد الأقصى لأموالهم على ديون الرهن العقاري ويستخدمون رهن إطفاء الفائدة فقط أو السلبي لتقليل مدفوعاتهم الشهرية. ثم ، يعتمدون على ارتفاع أسعار المنازل لتجاوز المخاطر المرتبطة بتوازن رهن ثابت أو متزايد.
في كثير من الحالات ، إذا كان أصحاب المنازل محظوظين بما يكفي لتجميع بعض الأسهم في منازلهم ، فإنهم يقومون باستغلال أموالهم مرة أخرى من خلال قرض إعادة تمويل المنزل أو إعادة تمويل التدفقات النقدية ، ثم يستخدمون العائدات لإجراء عمليات شراء إضافية ، وسداد ديون المستهلك ، أو حتى إجراء استثمارات إضافية. صوت محفوف بالمخاطر؟ أنه. ، سنعرض لك كيفية التأكد من حصولك على رهن عقاري يمكنك دفعه ولتكوين الأسهم عن طريق سدادها بسرعة.
جعل الرهن العقاري الرياضيات إضافة
كل الرهن العقاري لديه جدول الإطفاء. جدول الإطفاء هو جدول يحدد كل مدفوعات الرهن العقاري المجدولة بترتيب زمني يبدأ بالدفعة الأولى وينتهي بالدفع النهائي. (للاطلاع على عمليات الإطفاء ، راجع فهم هيكل سداد الرهن العقاري واتخاذ قرار بشأن الرهن العقاري بناءً على المخاطر .)
في جدول الاستهلاك ، يتم تقسيم كل دفعة إلى مدفوعات الفائدة ودفع أساسي. في وقت مبكر من جدول الإطفاء ، تكون نسبة كبيرة من إجمالي الدفع هي الفائدة ، ونسبة مئوية صغيرة من إجمالي الدفع هي القيمة الأساسية. أثناء قيامك بدفع رهنك العقاري ، ينخفض المبلغ المخصص للفائدة ويزيد المبلغ المخصص للزيادة الرئيسية.
من السهل فهم عملية حساب الاستهلاك عن طريق تقسيمها إلى ثلاثة أجزاء:
الجزء 1 - العمود 5: إجمالي المدفوعات الشهرية
يظهر حساب إجمالي الدفع الشهري بالمعادلة أدناه.
A = 1− (1 + i) wherenPi حيث: A = مبلغ الدفعة الدورية P = الرصيد الرئيسي المتبقي للرهن = معدل الفائدة الدوري
الجزء 2 - العمود 6: الفائدة الدورية
حقوق الطبع والنشر © 2017 Investopedia.com
شكل 1
يتم احتساب حساب الفائدة الدورية المشحونة كما هو موضح أدناه:
سعر الفائدة الدوري (العمود 3) × الرصيد الرئيسي المتبقي (العمود 4)
ملاحظة: معدل الفائدة الموضح في العمود 3 هو معدل فائدة سنوي. يجب تقسيمها على 12 (أشهر) للوصول إلى سعر الفائدة الدوري.
الجزء 3 - العمود 7: المدفوعات الرئيسية
يظهر حساب الدفعة الأساسية الدورية من خلال الصيغة أدناه.
المبلغ الإجمالي (العمود 5) - مدفوعات الفوائد الدورية (العمود 6)
حقوق الطبع والنشر © 2017 Investopedia.com
الشكل 2
يوضح الشكل 2 جدول إطفاء للرهن الثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 8٪. من أجل الفضاء ، يتم عرض الأشهر الخمسة الأولى والأخيرة فقط.
يوضح الجدول الزمني للإطفاء كيف أن دفع مبلغ 300 دولار إضافي شهريًا نحو الرصيد الرئيسي لنفس الرهن الموضح في الشكل 1 سيؤدي إلى تقصير عمر الرهن إلى 21 عامًا وعشرة أشهر (262 شهرًا إجمالياً مقابل 360) ، وتقليل المبلغ الإجمالي الفائدة المدفوعة على مدى فترة الرهن العقاري من 209،948 $.
كما ترون ، فإن الرصيد الرئيسي للرهن العقاري يتناقص بأكثر من 300 دولار إضافية ترميها كل شهر. أنه يوفر عليك المزيد من المال عن طريق خفض أشهر الفائدة المفروضة على المدة المتبقية.
على سبيل المثال ، إذا تم دفع مبلغ إضافي قدره 300 دولار شهريًا لمدة 24 شهرًا في بداية رهن عقاري مدته 30 عامًا ، فإن المبلغ الإضافي الذي يتم من خلاله تخفيض الرصيد الرئيسي يزيد عن 7،200 دولار (أو 300 دولار × 24 دولار). المبلغ الفعلي الذي تم توفيره عن طريق دفع مبلغ 300 دولار إضافي شهريًا بنهاية السنة الثانية هو 7،430.42 دولار. لقد وفرت نفسك 200 دولار في أول عامين من رهنك العقاري - ولا تزيد الفوائد إلا لأنها تتراكم خلال فترة رهنك!
هذا لأنه عندما يتم تطبيق مبلغ إضافي قدره 300 دولار على الرصيد الرئيسي للرهن العقاري كل شهر ، يتم تطبيق نسبة أكبر من دفع الرهن العقاري المقرر على الرصيد الرئيسي للرهن العقاري في الأشهر اللاحقة. (تعرف على المزيد حول مدفوعات الرهن العقاري في البرنامج التعليمي لأساسيات الرهن العقاري .)
الفوائد الحقيقية لجعل تسديد مدفوعات الرهن العقاري
يتم قياس الفوائد الحقيقية لإجراء الدفعات السريعة من خلال حساب ما يتم توفيره مقابل ما يتم التخلي عنه. على سبيل المثال ، بدلاً من دفع مبلغ إضافي قدره 300 دولار شهريًا مقابل الرهن الموضح أعلاه ، يمكن استخدام 300 دولار لفعل شيء آخر. وهذا ما يسمى تحليل التكلفة والعائد.
دعنا نقول أن المستهلك مع الرهن العقاري هو مبين في جداول الإطفاء أعلاه يحاول تحديد ما إذا كان لدفع 300 دولار شهريا مدفوعات الرهن العقاري المعجلة. يدرس المستهلك ثلاثة خيارات كما هو موضح أدناه. لكل خيار ، سنقوم بحساب التكاليف مقابل الفوائد ، أو ما يمكن توفيره مقابل ما يتم التخلي عنه. (من أجل هذا المثال ، سنفترض أن الاستفادة من أي أسهم في المنزل من خلال قرض أسهم المنزل ليس خيارًا. سنقوم أيضًا بتجاهل الخصم الضريبي لمصلحة الرهن العقاري ، مما قد يؤدي إلى تغيير الأرقام بعض الشيء.)
تشمل الخيارات الثلاثة لمالك المنزل ما يلي:
- الحصول على قرض استهلاكي مدته خمس سنوات بقيمة 14،000 دولار بمعدل فائدة 10٪ لشراء قارب. سداد دين بطاقة ائتمان بقيمة 12،000 دولار يحمل معدل سنوي قدره 15٪ (يتضاعف يوميًا). الاستثمار في سوق الأسهم.
الخيار 1: شراء قارب
قرار شراء قارب هو مسألة متعة والاقتصاد. القارب - مثل الكثير من "الألعاب" الاستهلاكية الأخرى - هو أحد الأصول التي تنخفض قيمتها. إن إضافة ديون الأسرة لشراء أصل غير سائل ، وانخفاض قيمة الموجودات يضيف خطرًا على ميزانية الأسرة. يتعين على هذا المستهلك أن يزن الفائدة (المتعة) المكتسبة من امتلاك قارب مقابل الاقتصاد الحقيقي للقرار.
يمكننا حساب أن قرضًا بقيمة 14،000 دولار للقارب بسعر فائدة 10٪ ومدة خمس سنوات سيكون له مدفوعات شهرية قدرها 297.46 دولار.
