هل تملك العقارات التي تستأجرها؟ إلى جانب احتمال استمرار الدخل وارتفاع قيمة رأس المال ، تقدم هذه الاستثمارات خصومات يمكن أن تقلل من ضريبة الدخل على أرباحك. لكن أولاً ، ما نوع المستثمر العقاري الذي أنت عليه: مستثمر سلبي أو محترف عقاري؟ ، سنعرض لك كيف يمكن أن يحدث تصنيفك فرقًا كبيرًا في عدد الإعفاءات الضريبية التي تحصل عليها.
يُعرّف مصلحة الضرائب المهنية العقارية بأنه الشخص الذي يقضي أكثر من نصف وقت عمله في أعمال الاستئجار. ويشمل ذلك تطوير العقارات والبناء والاستحواذ والإدارة. يجب عليك أيضًا قضاء أكثر من 750 ساعة في السنة في العمل على استئجار العقارات الخاصة بك.
مصادر الدخل المشترك
إيرادات الإيجار
تعتبر الأموال التي تتلقاها للإيجار عامةً خاضعة للضريبة في السنة التي تحصل عليها ، وليس عند استحقاقها أو كسبها ؛ لذلك ، يجب عليك تضمين مدفوعات مسبقة كإيراد.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك تستأجر منزلًا بمبلغ 1000 دولار شهريًا وأنك تطلب من المستأجرين الجدد دفع إيجار الأشهر الأولى والأخيرة عند توقيع عقد الإيجار. في هذه الحالة ، يتعين عليك الإعلان عن مبلغ 2000 دولار الذي تلقيته كإيراد ، على الرغم من أن مبلغ 1000 دولار من مبلغ 2،000 دولار يغطي فترة قد تكون عدة سنوات في المستقبل.
مصاريف المستأجر المدفوعة
مصاريف المستأجر يدفع لك تعتبر الدخل. ويشمل ذلك ، على سبيل المثال ، إصلاحًا طارئًا على ثلاجة يجب على المستأجر القيام بها أثناء وجودك خارج المدينة. يمكنك حينئذ خصم مبلغ الإصلاح كمصروفات تأجير.
التجارة مقابل الخدمات
قد يعرض المستأجر الخاص بك خدماته مقابل خدمات الإيجار. ومع ذلك ، يجب عليك تضمين القيمة السوقية العادلة للخدمات كدخل. على سبيل المثال ، إذا عرض المستأجر الخاص بك طلاء المنزل المستأجر مقابل إيجار لمدة شهر واحد (بقيمة 1،000 دولار) ، فيجب عليك تضمين مبلغ 1000 دولار كدخل ، على الرغم من أنك لم تتلق المال بالفعل. ومع ذلك ، سوف تكون قادرًا على خصم 1000 دولار كنفقات.
الودائع الأمن
لا تخضع ودائع الضمان للضريبة عند استلامها إذا كان القصد هو إعادة هذه الأموال إلى المستأجر في نهاية عقد الإيجار. ولكن ماذا لو كان المستأجر الخاص بك لا ترقى إلى شروط عقد الإيجار؟
على سبيل المثال ، افترض أنك تجمع وديعة تأمين بقيمة 500 دولار ثم ينتقل المستأجر إلى الخارج ويترك ثقوبًا في الجدران تكلف 400 دولار لإصلاحها. يمكنك خصم هذا المبلغ من وديعة التأمين خلال السنة التي تقوم بإعادتها. في ذلك الوقت ، على الرغم من ذلك ، يجب عليك تضمين مبلغ 400 دولار الذي استخدمته لإصلاح الجدار كدخل. ستتمكن أيضًا من عرض مبلغ 400 دولار كنفقات قابلة للخصم.
إصلاحات مقابل تحسينات
قد يفترض أصحاب تأجير العقارات أن أي شيء يفعلونه على ممتلكاتهم هو حساب قابل للخصم. ليس كذلك ، وفقا ل مصلحة الضرائب.
يحافظ الإصلاح على تأجير الممتلكات الخاصة بك في حالة جيدة وهو حساب قابل للخصم في السنة التي تدفعها مقابلها. تشمل الإصلاحات الطلاء ، وإصلاح المرحاض المكسور واستبدال مفتاح الإضاءة الخاطئ. التحسينات ، من ناحية أخرى ، تضيف قيمة إلى الممتلكات الخاصة بك وليست قابلة للخصم عندما تدفع ثمنها. يجب عليك استرداد تكلفة التحسينات من خلال خفض النفقات على متوسط العمر المتوقع لممتلكاتك. يمكن أن تشمل التحسينات سقفًا جديدًا أو فناءً أو مرآبًا.
لذلك ، من الناحية الضريبية ، يجب عليك إجراء إصلاحات لأن المشاكل تنشأ بدلاً من الانتظار حتى تتكاثر وتتطلب تجديدات.
الخصومات المشتركة
نفقات الرهن العقاري
مصاريف الحصول على رهن عقاري غير قابلة للخصم عند دفعها. وتشمل هذه اللجان والتقييمات. ومع ذلك ، يمكنك إطفاءها على مدى حياة الرهن العقاري الخاص بك.
بمجرد البدء في سداد مدفوعات الرهن العقاري ، تذكر أن المبلغ غير قابل للخصم بالكامل. نظرًا لأن جزءًا من كل دفعة يذهب نحو سداد أصل المبلغ ، فإن هذا المبلغ لا يمثل مصروفات قابلة للخصم ؛ الجزء المدفوع نحو الفائدة قابل للخصم. سترسل لك شركة الرهن العقاري الخاصة بك نموذج 1098 كل عام يوضح المبلغ الذي دفعته في الفائدة طوال العام. هذا قابل للخصم. أيضًا ، إذا كان جزء من دفعتك يتضمن أموالًا تذهب إلى حساب الضمان لتغطية الضرائب والتأمين ، فيجب على شركة الرهن العقاري الخاصة بك إبلاغك بذلك أيضًا.
مصاريف السفر
الأموال التي تنفقها على السفر لجمع الإيجار أو الحفاظ على تأجير الممتلكات الخاصة بك هو للخصم. ومع ذلك ، إذا كان الغرض من الرحلة هو إجراء تحسينات ، فيجب عليك استرداد هذه النفقات كجزء من التحسين وخفض القيمة.
لديك خياران حول كيفية خصم نفقات السفر: النفقات الفعلية أو معدل الأميال القياسية. يمكنك حول متطلبات مصلحة الضرائب وبدل الأميال الحالي في المنشور 463.
النفقات المشتركة الأخرى
بالإضافة إلى عمليات الإصلاح والاستهلاك ، بعض النفقات العامة الأخرى التي يمكنك خصمها هي:
- InsuranceTaxesLawn care رسوم إعداد عودة الضريبةخسائر من الإصابات (الإعصار ، الزلازل ، الفيضانات ، إلخ) أو السرقات
الوحدات السكنية والتعاونيات
إذا كنت تمتلك عمارات مستأجرة أو تعاونية ، فلكل منها بعض القواعد الخاصة.
الوحدات السكنية
مع عمارات ، قد تدفع مستحقات أو تقييمات للعناية بالممتلكات المشتركة. ويشمل ذلك هيكل المبنى ، ردهات المصاعد ، والمناطق الترفيهية.
عندما تستأجر عماراتك ، يمكنك خصم النفقات ، مثل الاستهلاك والإصلاحات والفوائد والضرائب المتعلقة بالممتلكات المشتركة. ومع ذلك ، كما هو الحال مع استئجار عائلة واحدة ، لا يمكنك خصم الأموال التي تنفق على تحسينات رأس المال ، مثل هذا التقييم لكابانا في النادي. بدلاً من ذلك ، يجب عليك خفض تكلفة أي تحسن على متوسط العمر المتوقع.
التعاونيات
المصروفات التي تحصل عليها للشقة التعاونية التي تستأجرها قابلة للخصم. ويشمل ذلك رسوم الصيانة المدفوعة لشركة الإسكان التعاونية. يتم التعامل مع تحسينات رأس المال بشكل مختلف - لا يمكنك خصم تكلفة التحسين ، ولا يمكنك تخفيضه. يجب عليك إضافة تكلفة التحسين إلى أساس التكلفة الخاص بك في أسهم الشركة. هذا سوف يقلل من مكاسب رأس المال الخاص بك عند بيع الشقة.
الاحتفاظ بسجلات جيدة
تحت جدول مصلحة الضرائب ، هناك مساحات للعديد من فئات النفقات. لذلك ، يمنحك مصلحة الضرائب مرونة في العناصر التي يمكنك خصمها. لكن كن مستعدًا لدعم مطالبتك ، وتأكد من كسر النفقات المخصصة للإصلاح والصيانة من تلك التحسينات في رأس المال. تذكر أن الأموال التي تنفقها على التحسينات يمكن أن تقلل من التزاماتك الضريبية عند البيع.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تدعي أنك محترف في مجال العقارات ، فيجب عليك الحفاظ على المستندات الداعمة (دفاتر الموعد ، والمذكرات ، والتقويمات ، والسجلات ، وما إلى ذلك) لإثبات مشاركتك النشطة والوقت الذي تقضيه في الممتلكات الخاصة بك كل عام.
الكل في الكل ، هناك أنواع قليلة من الخصومات المتاحة للمستثمرين العقاريين ويدفع لمعرفة تلك التي كنت مؤهلا للحصول عليها.
