هل ترغب في امتلاك منزلك ، ولكن لا تريد استنزاف مدخراتك بالكامل لإنجاز هذا؟ قد ترغب في النظر في الرهن العقاري الكل في واحد. هذا المنتج يتيح لك الجمع بين الرهن العقاري والمدخرات الخاصة بك. دعنا نلقي نظرة على كيفية عمله.
الماخذ الرئيسية
- الكل في واحد الرهون العقارية تسمح للجمع بين الرهن العقاري والمدخرات. أنها تتطلب الجمع بين التحقق من الحساب ، وقرض الأسهم الرئيسية ، والرهن العقاري في واحد. تشمل فوائد الرهن العقاري المتكامل الكل - استخدام التدفق النقدي الإضافي بسهولة لسداد الرهن العقاري ، بالإضافة إلى زيادة السيولة بما يتجاوز قروض الإسكان العادية. يمكن عكس مدفوعات رأس المال الإضافية التي تم إجراؤها على رهن الكل في واحد واستردادها في أي وقت. الرهون العقارية الكل في واحد عادة ما تتقاضى رسومًا سنوية تتراوح بين 50 إلى 100 دولار وهي قروض عقارية قابلة للتعديل لمدة 30 عامًا.
ما هو الرهن العقاري الكل في واحد؟
لن يسمح مصلحة الضرائب بفائدة خاضعة للضريبة مدفوعة والفائدة المستلمة لإلغاء بعضها البعض كما في المملكة المتحدة وأستراليا ؛ يجب الإبلاغ عن كل على حدة. لذلك ، لا يمكن من الناحية الفنية تسمية قروض "التعويض" المتاحة في الولايات المتحدة بهذا الاسم. حتى يتسنى لهذه القروض تلبية إرشادات مصلحة الضرائب ، يجب عليها الجمع بين حساب التحقق ، وقرض الأسهم المنزلية ، والرهن العقاري في حساب واحد. حساب واحد لا يعوض الحساب الآخر كما يفعل في المملكة المتحدة. يوفر الحساب الفردي جميع وسائل الراحة لحساب مصرفي عادي ، مثل أجهزة الصراف الآلي وبطاقات الخصم ، ودفع الفواتير التلقائي ، ودفتر شيكات. لكنه يسمح لكل دولار احتياطي يجب على صاحب المنزل استخدامه لسداد الرهن العقاري حتى يتم استخدامه.
هذه الميزة الفريدة تعود بالنفع على صاحب المنزل بعدة طرق. أولاً ، نظرًا لأن الحساب المصرفي لمالك المنزل مدمج مباشرة في الرهن ، فإن صاحب المنزل سيحصل على عائد أعلى بكثير على ودائعه. ذلك لأن الأموال تُستخدم لتقليل مقدار الفائدة المقدّر على القرض ، والذي سيكون دائمًا بمعدل أعلى بكثير مما يمكن أن تقدمه حسابات ودائع الطلب التقليدية.
ثانياً ، لا يزال هذا النوع من الحسابات يوفر السيولة الفورية بطريقة لا تستطيع القروض العقارية التقليدية ، أو حتى خطوط ائتمان الأسهم المنزلية. في حين أن بعض خطوط ائتمان الأسهم المنزلية تتيح الوصول عبر دفتر الشيكات أو حتى بطاقة الخصم ، إلا أنها لا تتمتع بمرونة هذا المنتج الهجين. إذا لم يكن لدى صاحب المنزل النقد اللازم لسداد القرض على مدار شهر معين ، فلا يلزم دفع الحد الأدنى لأن الحد الأدنى للفائدة المستحقة يتم ببساطة التقدم من الحد الائتماني المتاح.
أخيرًا ، يمكن عكس اتجاه القروض الشاملة بالكامل ؛ يمكن استرداد رأس المال الإضافي المدفوع في أي وقت ، مما يحل مشكلة كبيرة متأصلة في محاولة تسريع القروض العقارية التقليدية "أحادية الاتجاه" أو حتى قروض التعويض المتاحة في الخارج.
تتطلب معظم الرهون العقارية الكل في واحد درجة فيكو حوالي 700 أو أعلى ، ويستفيد منها المقترضين فقط مع التدفق النقدي الإيجابي الثابت.
مثال على الرهن العقاري متعدد الإمكانات
يحتاج دان إلى رهن بقيمة 400،000 دولار بنسبة 6٪. لديه دخل شهري صاف قدره 7000 دولار. إذا قدم قرضًا ثابتًا مدته 30 عامًا ، فستكون مدفوعاته الشهرية 2،398 دولارًا. بعد كل النفقات ، مثل الحياة اليومية ، والرهن العقاري ، وما إلى ذلك ، سيكون قادرًا على توفير 1000 دولار شهريًا. ولكن إذا استخدم رهنًا كليًا أو "تعويضًا" ، فسيتم استخدام مبلغ 1000 دولار شهريًا الذي يوفره لتقليل رصيد الرهن لحسابات دفع الفوائد أيضًا.
على افتراض أن سعر الفائدة على القرض المتسارع يبقى ثابتًا عند 6٪ ، فمن الممكن أن يسدد دان قرضه في أقل من 15 عامًا فقط ، ولا يزال لديه 1000 دولار قدمه كل شهر أيضًا. لن يذهب في الواقع إلى الرهن العقاري. سوف المقرض مجرد الاقتراض بينما كان يتم سداد القرض لخفض الرصيد الرئيسي. ولعل الأهم من ذلك ، أن هذا النوع من الرهن العقاري يمكن أن يحفز المقترضين على خفض إنفاقهم ، لأنهم يرون أن أموالهم تستخدم لتسديد قروضهم.
الكل في واحد رسوم الرهن العقاري وأسعار
يتقاضى معظم مقرضي الرهن العقاري المقاصة والمتكاملين رسومًا سنوية تتراوح ما بين 50 إلى 100 دولار بالإضافة إلى مصاريف القروض القياسية الأخرى ، وعادة ما تطبق معدلات أعلى على القروض العقارية المتسارعة. معظم القروض المتسارعة عبارة عن مركبات قابلة للتعديل لمدة 30 عامًا وترتبط بمؤشر LIBOR. يمكن أن يكون المعدل القابل للتعديل لهذا النوع من القروض أعلى بنسبة 1٪ من القروض التقليدية ما لم يختار المقترض دفع نقاط إضافية مقدمًا بدلاً من ذلك. ولكن في صميم الأمر ، هناك مسألة ما هو الأهم: الأسعار والرسوم أو المبلغ الإجمالي للفائدة المدفوعة على مدى مدة القرض؟
من الواضح أن القضية الرئيسية التي يجب مراعاتها هنا هي عمر القرض. قد يكون سعر الفائدة الأعلى قليلاً جديراً بالاهتمام إذا تم سداد القرض قبل عدة سنوات من قرض ذي معدل أدنى. تذكر أن وقت سداد القرض المعجل غير ثابت. لذلك ، يجب أن يؤخذ الفائض النقدي المتوقع للمقترض في الاعتبار عند إجراء هذه المقارنة.
الكل في واحد ملاءمة الرهن العقاري
واحدة من المحاذير الرئيسية لهذا النوع من القروض هو أن معظم المقرضين الذين يقدمون قروض الرهن العقاري المتسارعة تتطلب المقترضين لديهم عشرات فيكو ما لا يقل عن 680 إلى 700 من أجل التأهل. وذلك لأن هذا النوع من الرهن العقاري لن يستفيد منه سوى المقترض الذي لديه تدفق نقدي إيجابي ثابت ، مع فائض الأموال المتاحة للحد من أصل القرض على أساس منتظم.
الخط السفلي
على الرغم من أن فوائد هذا النوع من القروض يمكن أن تكون كبيرة ، إلا أن الملاءمة لا تزال مصدر قلق رئيسي ، كما هو الحال مع أي منتج قرض آخر. قد يرغب المقترضون غير المنضبطين مالياً في الابتعاد عن أخذ أحد هذه القروض. إن امتلاك الكثير من الائتمان المتاح من خلال جانب خط الأسهم في الحساب يمكن أن يؤدي إلى زيادة الإنفاق لبعض الأشخاص ، مما سيزيد من أصل الدين.
هناك طريقة أخرى لتخفيض الديون المرتبطة بالرهن العقاري وهي تأمين الرهن العقاري بمعدل فائدة منخفض. من المهم أن تتسوق حيث أن المقرضين المختلفين قد يقدمون أسعار فائدة مختلفة على نفس النوع من الرهن ، وعلى المدى الطويل ، قد يوفر لك تأمين الرهن العقاري بمعدل فائدة أقل آلاف الدولارات.
