ما هو قرض جامبو؟
القرض الضخم ، المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري الضخم ، هو نوع من التمويل يتجاوز الحدود التي وضعتها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA). على عكس القروض العقارية التقليدية ، لا يحق للقرض الجامبو أن يتم شراؤه أو ضمانه أو تأمينه بواسطة فاني ماي أو فريدي ماك. مصممة لتمويل العقارات الفاخرة والمنازل في أسواق العقارات المحلية ذات القدرة التنافسية العالية ، وتأتي الرهون العقارية الجامبو مع متطلبات التأمين الفريدة والآثار الضريبية. اكتسبت هذه الأنواع من القروض العقارية قوة مع استمرار سوق الإسكان في الانتعاش بعد الركود الكبير.
تختلف قيمة الرهن العقاري الجامبو حسب الولاية وحتى المقاطعة. يحدد FHFA حجم حد القرض المطابق لمناطق مختلفة على أساس سنوي ، على الرغم من أنه يتغير بشكل غير منتظم. اعتبارًا من عام 2019 ، تم تحديد الحد الأقصى بـ 484،350 دولارًا لمعظم البلاد. تم زيادة ذلك من 453،100 دولار في عام 2018. بالنسبة للمقاطعات ذات القيم الرئيسية للإسكان ، تم تحديد الحد الأساسي بمبلغ 726،525 دولارًا ، أو 150٪ من 484،350 دولارًا.
يحتوي FHFA على مجموعة مختلفة من المخصصات للمناطق خارج الولايات المتحدة القارية لإجراء عمليات حسابية للحد من القروض. نتيجة لذلك ، فإن الحد الأساسي للحصول على قرض جامبو في ألاسكا وغوام وهاواي وجزر فيرجن الأمريكية اعتبارًا من عام 2019 هو أيضًا 726،525 دولارًا. قد يكون هذا المبلغ في الواقع أعلى من ذلك في المقاطعات التي لديها قيم المنزل أعلى.
كيف يعمل قرض جامبو
تمامًا مثل القروض العقارية التقليدية ، أصبح الحد الأدنى لمتطلبات جامبو أكثر صرامة منذ عام 2008. للحصول على الموافقة ، ستحتاج إلى درجة ائتمان ممتازة - 700 أو أعلى - ونسبة منخفضة للغاية من الدين إلى الدخل (DTI). يجب أن يكون DTI أقل من 43 ٪ ويفضل أن يكون أقرب إلى 36 ٪. على الرغم من أنها قروض عقارية غير مطابقة ، إلا أن جامبو لا يزال يجب أن يقع ضمن المبادئ التوجيهية لما يعتبره مكتب حماية المستهلك المالي "رهنًا مؤهلاً" - وهو نظام إقراض بشروط وقواعد موحدة ، مثل DTI 43٪.
ستحتاج إلى إثبات أن لديك نقوداً في متناول اليد لتغطية مدفوعاتك ، والتي من المحتمل أن تكون مرتفعة للغاية إذا اخترت رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا. تعتمد مستويات الدخل والاحتياطيات المحددة على حجم القرض الكلي ، ولكن يحتاج جميع المقترضين إلى 30 يومًا من دفع الأجور وأشكال ضريبة W2 التي تمتد إلى عامين. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، تكون متطلبات الدخل أكبر: عامين من الإقرارات الضريبية و 60 يومًا على الأقل من البيانات المصرفية الحالية. يحتاج المقترض أيضًا إلى أصول سائلة قابلة للإثبات للتأهل والاحتياطي النقدي يساوي ستة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري. ويتعين على جميع المتقدمين تقديم وثائق مناسبة حول جميع القروض الأخرى المحتجزة وإثبات ملكية الأصول غير السائلة (مثل العقارات الأخرى).
الماخذ الرئيسية
- القرض الضخم هو نوع من التمويل يتجاوز الحدود التي وضعتها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان ولا يمكن شراؤه أو ضمانه أو تأمينه من قِبل فاني ماي أو فريدي ماك. يجب على أصحاب المنازل الخضوع لمتطلبات ائتمانية أكثر صرامة من تلك التي تتقدم بطلب للحصول على قرض تقليدي. تتطلب الموافقة درجة ائتمانية ممتازة ونسبة منخفضة للغاية من الدين إلى الدخل. غالبًا ما يكون متوسط معدل الفائدة السنوي للرهن العقاري الجامبو مساوياً للقروض العقارية التقليدية ، في حين أن الدفعات المقدمة تبلغ حوالي 10٪ إلى 15٪ من إجمالي سعر الشراء.
أسعار قرض جامبو
في حين أن قروض الرهن العقاري الجامبو تستخدم لتحمل معدلات فائدة أعلى من القروض العقارية التقليدية ، فقد تم سد الفجوة في السنوات الأخيرة. اليوم ، يكون متوسط معدل النسبة السنوية (APR) للرهن الجامبو في كثير من الأحيان مساوياً للقروض العقارية التقليدية - وفي بعض الحالات ، يكون في الواقع أقل. اعتبارًا من مارس 2019 ، فرض Wells Fargo ، على سبيل المثال ، رسومًا بنسبة 4.092٪ على قرض ثابت لمدة 30 عامًا و 3.793٪ لنفس المدة على قرض جامبو.
على الرغم من أن المؤسسات التي ترعاها الحكومة لا تستطيع التعامل معها ، إلا أن القروض الجامبو غالبا ما تكون مضمونة بواسطة مؤسسات مالية أخرى ؛ نظرًا لأن هذه الأوراق المالية تنطوي على مخاطر أكبر ، فإنها تتاجر بعلاوة عائد على القروض العقارية المورقة التقليدية. ومع ذلك ، تم تخفيض هذا الفارق مع سعر الفائدة للقروض نفسها.
الدفعة الأولى على قرض جامبو
لحسن الحظ ، تم تخفيف متطلبات الدفعة الأولى خلال نفس الفترة الزمنية. في الماضي ، كان مقرضو الرهن العقاري الجامبو يطلبون في كثير من الأحيان من مشتري المنازل طرح 30٪ من سعر شراء السكن (مقارنة بـ 20٪ للقروض العقارية التقليدية). الآن ، انخفض هذا الرقم إلى 10٪ إلى 15٪. كما هو الحال مع أي رهن ، يمكن أن يكون هناك العديد من المزايا لإجراء دفعة مقدمة أعلى - من بينها ، لتجنب تكلفة المقرضين التأمين على الرهن العقاري الخاص تتطلب المدفوعات أقل من 20 ٪.
من يجب أن يأخذ قرض جامبو؟
يعتمد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه في النهاية ، بالطبع ، على الأصول الخاصة بك ، وعلى درجة الائتمان الخاصة بك ، وقيمة العقار الذي ترغب في شرائه. وتعتبر هذه الرهون العقارية الأنسب لشريحة من أصحاب الدخل المرتفع الذين يحققون ما بين 250،000 دولار و 500،000 دولار في السنة. يُعرف هذا الجزء باسم HENRY ، وهو اختصار لأصحاب الدخل المرتفع ، وليس غنيًا بعد. في الأساس ، هؤلاء هم الأشخاص الذين يكسبون أموالًا بشكل عام ولكنهم لا يملكون ملايين من النقود الإضافية أو الأصول الأخرى المتراكمة - حتى الآن.
في حين أن الفرد في شريحة HENRY ربما لم يكن قد جمع الثروة لشراء منزل جديد باهظ الثمن بالنقود ، فإن هؤلاء الأفراد ذوي الدخل المرتفع عادة ما يكون لديهم درجات ائتمانية أفضل وتاريخ ائتماني ثابت على نطاق واسع أكثر من متوسط مشتري المساكن للحصول على قرض رهن تقليدي مقابل كمية أقل. كما أنهم يميلون إلى الحصول على حسابات تقاعد أكثر رسوخًا. لقد ساهموا غالبًا لفترة أطول من أصحاب الدخل المنخفض.
لا تتوقع إعفاءات ضريبية كبيرة على قرض جامبو. الحد الأقصى لخصم الفائدة على الرهن العقاري يقتصر على 750،000 دولار لدين الرهن العقاري الجديد.
هؤلاء هم فقط الأفراد الذين تحبهم المؤسسات للاشتراك في منتجات طويلة الأجل ، ويعود السبب في ذلك جزئياً إلى حاجتهم إلى خدمات إضافية لإدارة الثروات. بالإضافة إلى ذلك ، من العملي أن يدير البنك رهنًا منفردًا بقيمة مليوني دولار من 10 قروض بقيمة 200000 دولار لكل مرة.
اعتبارات خاصة للحصول على قرض جامبو
لمجرد أنك مؤهل للحصول على واحد من هذه القروض لا يعني أنه يجب عليك سداد واحدة. من المؤكد أنك لا ينبغي أن تفعل إذا كنت تعتمد عليه لتزويدك بإعفاء ضريبي كبير ، على سبيل المثال.
من المحتمل أن تكون على دراية بأنه يمكنك خصم فوائد الرهن العقاري التي دفعتها عن أي سنة معيّنة من الضرائب ، مما يتيح لك تحديد خصوماتك. لكن من المحتمل ألا تقلق أبدًا بشأن الحد الأقصى الذي يضعه مصلحة الضرائب على هذا الخصم - وهو الحد الذي تم تخفيضه من خلال إقرار قانون تخفيض الضرائب والوظائف. يمكن لأي شخص حصل على قرض عقاري في 14 ديسمبر 2017 ، أو ما قبله ، خصم الفائدة على ما يصل إلى مليون دولار من الديون ، وهو مبلغ الحد الأقصى القديم. ولكن بالنسبة لعمليات شراء المنازل التي تمت بعد 14 ديسمبر ، 2017 ، يمكنك فقط خصم الفائدة على ما يصل إلى 750،000 دولار من ديون الرهن العقاري. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك أكبر ، فلن تحصل على خصم كامل. إذا كنت تخطط للحصول على رهن جامبو قيمته 2 مليون دولار يتراكم به 80،000 دولار في السنة ، على سبيل المثال ، يمكنك فقط خصم 30000 دولار - الفائدة على أول 750،000 دولار من رهنك العقاري. في الواقع ، تحصل فقط على إعفاء ضريبي على 37.5 ٪ من فوائد الرهن العقاري.
هذا يعني أنه يجب عليك الاقتراض بعناية وأعداد الأرقام بعناية لمعرفة ما يمكنك فعله بالفعل وأنواع المزايا الضريبية التي ستتلقاها. مع اقتطاع خصم الضريبة على مستوى الولاية والمحلية على 10،000 دولار سنويًا ، نظرًا لنفس فاتورة الضرائب ، ستكلفك الممتلكات ذات الضريبة المرتفعة أيضًا الكثير لامتلاكها. إحدى الاستراتيجيات الأخرى: مقارنة المصطلحات لمعرفة ما إذا كان الحصول على قرض أصغر مطابقًا ، بالإضافة إلى قرض ثانٍ ، بدلاً من جامبو كبير واحد ، قد يكون أفضل لأموالك على المدى الطويل. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر "فهم القروض الجامبو مقابل القروض التقليدية")
