استخدام العقارات لتأجيل فواتير الضرائب

لا يزال الاستثمار في العقارات أحد أفضل الطرق لبناء الثروة وتخفيض الضرائب. تشمل الفوائد القدرة على استرداد تكلفة الممتلكات المدرة للدخل من خلال الاستهلاك ، واستخدام 1031 بورصة لتبادل الأرباح من الاستثمارات العقارية ، والاقتراض مقابل الأسهم العقارية لإجراء استثمارات إضافية أو لأغراض أخرى. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لمالكي المنازل الاستفادة من إعفاء الإقامة الشخصية ، والذي يحمي الأرباح من بيع الإقامة الشخصية من ضرائب الأرباح الرأسمالية ، وكذلك خصم فوائد الرهن العقاري. تابع القراءة لمعرفة ما إذا كانت واحدة أو مجموعة من هذه الاستراتيجيات مناسبة لك. (للحصول على معلومات أساسية ، اقرأ " الاستثمار في العقارات" .)

الاستهلاك

يمكنك استرداد تكلفة استئجار الممتلكات المدرة للدخل من خلال التخفيضات الضريبية السنوية تسمى الاستهلاك. يعرّف قانون الإيرادات الداخلية خصم الاستهلاك بأنه بدل معقول للاستنفاد أو التآكل ، بما في ذلك بدل معقول للتقادم.

يستخدم المستثمرون العقاريون عمومًا طريقة إهلاك تسمى نظام استرداد التكلفة المعجل المعدل (MACRS) ، حيث يتم إهلاك قيمة العقارات المؤجرة السكنية والتحسينات الهيكلية على مدار 27.5 عامًا ، بينما يتم استهلاك الأجهزة وغيرها من التركيبات على مدار 15 عامًا. غالبًا ما تؤدي مصاريف الاستهلاك إلى خسارة صافية في الممتلكات الاستثمارية حتى لو كان العقار ينتج فعليًا تدفقات نقدية إيجابية. يتم الإبلاغ عن هذه الخسارة ، وكذلك النفقات ، مثل المرافق والتأمين ، في الجدول "هاء" ، نموذج ضريبة الدخل الفيدرالية 1040 ، ويتم خصمها من الدخل العادي.

1031 التبادلات

يسمح تبادل 1031 ، المسمى للقسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية ، للمستثمرين بتأجيل الضرائب عن طريق بيع عقار استثماري واحد واستخدام الأسهم لشراء عقار آخر أو ممتلكات ذات قيمة مساوية أو أكبر. يجب أن يحدث هذا التبادل خلال فترة زمنية محددة. على الرغم من أن تبادل 1031 يمكن أن يشمل على نطاق واسع أنواع مختلفة من الممتلكات ، فإن الغالبية العظمى من المعاملات تتعلق العقارات. (حول هذا النوع من التبادل ، اقرأ معاملات Smart Real Estate Transactions .)

لوائح الملكية

لإكمال عملية تبادل 1031 بنجاح ، يجب أن تفي الخصائص بالمعايير التالية:

• يجب أن تكون القيمة الإجمالية لخصائص الاستبدال مساوية أو أكبر من تلك الخاصة بالخصائص التي تم التخلي عنها. يجب أن تكون الخصائص المضمنة في المعاملة متشابهة ، مما يعني أنه لا يمكن استبدال العقار الحقيقي بنوع آخر من الأصول ، مثل العقار الثقة في الاستثمار (REIT). (لمزيد من المعلومات حول صناديق الاستثمار العقاري ، اقرأ أساسيات فرض الضرائب على العقارات ) . يجب الاحتفاظ بالممتلكات المتبادلة "لأغراض إنتاجية في العمل أو التجارة" (استثمار).

أي مبالغ نقدية أو ممتلكات يتم تلقيها من خلال المعاملة التي لا تُعتبر ملكية مماثلة ، تُعتبر تمهيدًا وتخضع للضريبة. لا يشمل التمهيد النقدي النقد فحسب ، بل يشمل أيضًا الممتلكات المادية ، مثل التركيبات. الرهن العقاري التمهيد يشير إلى أي تخفيض الديون التي يتم تحقيقها من خلال هذه الصفقة. وبالتالي ، يجب أن يكون مقدار الدين المفترض مع العقار البديل مساوياً أو أكبر من قيمة الدين المتقاعد عند بيع العقار المتخلى عنه. (لمعرفة المزيد عن البورصات المشابهة ، اقرأ Trade Properties للحفاظ على Taxman في Bay .)

لوائح المستثمر

يجب على المستثمر استخدام وسيط مؤهل. الوسيط المؤهل هو الوكيل الذي يسهل عملية التبادل 1031 ، إلى حد كبير عن طريق الاحتفاظ بصافي العائدات من الممتلكات المتخلى عنها قبل إعادة استثمارها في الممتلكات البديلة. يجوز للوسيط المؤهل فقط الاحتفاظ بهذه الأموال أثناء التبادل. تفاصيل اتحاد مساكن التبادل الدور الذي يلعبه الوسيط المؤهل في عملية التبادل 1031.

يخضع المستثمر لموعدين أخريين:

• بعد خمسة وأربعين يومًا من بيع العقار المتخلى عنه ، يجب عليه تقديم قائمة مكتوبة من العقار البديل المؤهل إلى طرف مؤهل في البورصة ، وعادة ما يكون ذلك الوسيط. هناك أيضًا العديد من القواعد التي تحد من عدد الخصائص التي يمكن تحديدها. بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليه شراء القيمة الإجمالية للأصول البديلة المؤهلة في غضون 180 يومًا من بيع الأصل المتخلى عنه أو 180 يومًا بعد تاريخ الاستحقاق الضريبي لتلك السنة ، أيهما يحدث أولا.

1031 صرف ، خطوة بخطوة

في معاملة نموذجية ، يقرر المستثمر بيع عقار استثماري واستثمار العائدات من أي ربح في عقار آخر.

1. لتحقيق ذلك بطريقة تتسم بالكفاءة الضريبية ، يدخل المستثمر في اتفاقية تبادل 1031 مع وسيط مؤهل ويضع العقار الأصلي للبيع. في الوقت نفسه ، يبدأ المستثمر في البحث عن عقارات بديلة. في اليوم الذي يبيع فيه المستثمر العقار الأصلي (العقار المتخلى عنه) ، يتم إرسال صافي العائدات بعد دفع جميع المصاريف إلى حساب خاص أنشأه الوسيط المؤهل. ثم يدخل في فترة تحديد الهوية ولديه 45 يومًا بالضبط لإنتاج قائمة بخصائص الاستبدال المؤهلة و 180 يومًا لإغلاق العقار البديل خلال فترة التبادل. وباستخدام العائدات بالكامل من بيع العقار المتخلى عنه ، يغلق المستثمر ممتلكات أو عقارات استثمارية جديدة. يقوم الوسيط المؤهل بإرسال هذه الأموال إلى شركة الملكية ، ويتم إغلاق الحساب الخاص وإتمام المعاملة.

الاقتراض ضد العدالة في المنزل

يمكن للمستثمرين الذين قاموا ببناء أسهم ضخمة في منازلهم الشخصية أو عقاراتهم الاستثمارية ببساطة اختيار إعادة تمويل عقاراتهم وسحب الأسهم للقيام باستثمارات إضافية أو تحسين المنزل أو لأغراض أخرى. تختلف اللوائح من ولاية إلى أخرى.

في سيناريو نموذجي ، سيقرض المقرض 80 ٪ من القرض المشترك بقيمة أو 50 ٪ من القيمة السوقية العادلة للعقار ، أيهما أقل. على سبيل المثال ، في العقار الذي تبلغ قيمته 240 ألف دولار مع قرض بقيمة 100000 دولار ، فإن أقصى ما يمكن للمقترض استخراجه هو 92000 دولار (240.000 دولار × 80٪ - 100000 دولار).

تعتمد القدرة على الاقتراض أيضًا على درجة الائتمان للمقترض ، ونسبة الدين إلى حقوق المساهمين الحالية ، ونسبة الدين إلى الدخل. في حين أن هذه الاستراتيجية أكثر خطورة بعض الشيء ، بالنسبة لأولئك القادرين على التعامل مع الديون الإضافية ، يمكن أن تساعد في بناء الثروة دون الحاجة إلى الدخول في تبادل 1031 أو بيع عقار. (لمعرفة المزيد حول قروض الأسهم المنزلية ، اقرأ قرض الأسهم المنزلية: ما هو وكيف يعمل .)

تأجيل الضرائب على بيع المنزل

يتم استبعاد الأرباح الناتجة عن بيع الإقامة الشخصية لدافعي الضرائب من ضريبة الأرباح الرأسمالية التي تصل إلى 500،000 دولار للأزواج و 250،000 دولار للأفراد غير المتزوجين إذا كان دافع الضرائب قد عاش في المنزل لمدة عامين من السنوات الخمس الماضية. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت المكاسب الناتجة عن بيع محل الإقامة الرئيسي لدافعي الضرائب أكبر من تلك الاستبعادات ، فقد يقوم دافع الضرائب أيضًا باستثمار هذا الجزء من خلال تبادل 1031.

يمكن للمستثمرين الذين يعيشون في المناطق التي تقدر فيها قيمة المساكن استخدام استراتيجية للتداول لبناء ثروتهم الشخصية وتقليل الضرائب في نفس الوقت. (لمعرفة المزيد عن الآثار الضريبية المترتبة على بيع منزلك ، اقرأ هل سيترك لك بيع منزلك صدمة الضرائب؟ )

الرهن العقاري خصم الفائدة

يمكن لمالكي المنازل اقتطاع جزء من رهنهم الذي يعزى إلى مدفوعات الفائدة على الإقرارات الضريبية. هذه المدفوعات هي أعلى خلال السنوات الأولى من الرهن العقاري وتنخفض تدريجيا كما يتم سداد الرهن العقاري. (في خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري .)

الخط السفلي

هناك العديد من الخيارات المتاحة لمالك العقارات الذي يتطلع إلى البيع مع تقليل المسؤولية الضريبية.

• يسمح تبادل 1031 بإعادة استثمار العائدات من عملية بيع في ملكية مماثلة. يتنافس قرض المنزل على قيمة العقار مباشرةً ويمكن استخدامه في مجموعة متنوعة من الأغراض. معاملة ضريبية خاصة. يمكن خصم فوائد الرهن العقاري في وقت الضرائب.

سيحدد وضعك الشخصي أي من هذه الخيارات مناسب لك ، ولكن أيًا منها سيساعدك في الحصول على أقصى استفادة من استثماراتك العقارية.

للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع التمهيدي الضريبي لأصحاب المنازل .