جدول المحتويات
- 1. افتح حساب الضمان
- 2. عنوان البحث والتأمين
- 3. استئجار محام
- 4. التفاوض بشأن التكاليف الإجرائية
- 5. استكمال التفتيش الرئيسية
- 6. استكمال التفتيش الآفات
- 7. إعادة التفاوض على العرض
- 8. قفل في معدل الفائدة الخاص بك
- 9. إزالة الحالات الطارئة
- 10. متطلبات التمويل في الوقت المحدد
- 11. تجول النهائي
- 12. فهم الأوراق
- ميل إضافي: Preapproval الرهن العقاري
- الخط السفلي
الصفقة العقارية هي عادة ممارسة طويلة ومجهدة تتضمن العديد من الخطوات والإجراءات الإجرائية. يحدث الإغلاق عند توقيع الأوراق التي تجعل منزلك ملكًا لك ، لكن قبل وصول ذلك اليوم المشؤوم ، يجب أن تحدث قائمة طويلة من الأشياء. فيما يلي 12 خطوة يجب اتخاذها من اللحظة التي يتم فيها قبول عرضك إلى أن تحصل على مفاتيح منزلك الجديد.
12 خطوات لإغلاق صفقة عقارية
1. افتح حساب الضمان
يحتفظ حساب الضمان من قبل طرف ثالث نيابة عن المشتري والبائع. نظرًا لأن عملية بيع المنازل تنطوي على خطوات متعددة تم اتخاذها على مدار أسابيع ، فإن أفضل طريقة لمنع تعرض البائع أو المشتري للغش هي امتلاك طرف ثالث محايد جميع الأموال والمستندات المتعلقة بالمعاملة حتى يتم تسوية كل شيء.. بمجرد انتهاء جميع الإجراءات الإجرائية ، يتم تحويل الأموال والمستندات من عهدة حساب الضمان إلى البائع والمشتري ، مما يضمن معاملة آمنة.
الماخذ الرئيسية
- يتم إكمال الصفقات العقارية بشكل عام على مدى أسابيع وتتضمن العديد من الأجزاء المتحركة. إن تعقيدها هو سبب وجيه لتوظيف محام لإرشادك خلال هذه العملية. لا تُغري بتخطي الخطوات: قد يكلفك ذلك.
2. عنوان البحث والتأمين
يوفر البحث عن الملكية والتأمين على الملكية راحة البال وضمانًا قانونيًا ، بحيث عند شراء عقار لا يمكن لأي شخص آخر أن يحاول المطالبة بها لاحقًا ، سواء كان أحد الأقارب المُرفضين الذين استُبعدوا من الوصية أو وكالة تحصيل الضرائب التي لم تدفع مستحقاتها. البحث عن الملكية هو فحص للسجلات العامة لتحديد وتأكيد الملكية القانونية للممتلكات ومعرفة المطالبات ، إن وجدت ، الموجودة على العقار. إذا كانت هناك أي مطالبات ، فقد يتعين حلها قبل أن يحصل المشتري على العقار.
التأمين على الملكية هو تأمين التعويض الذي يحمي حامل من الخسارة المالية التي تكبدتها من عيوب في ملكية العقار. لأنه يحمي كل من أصحاب العقارات والمقرضين ضد الخسارة أو الضرر الناشئ عن الامتيازات ، والأعباء ، أو العيوب في العنوان أو الملكية الفعلية للممتلكات.
3. استئجار محام
على الرغم من أن الحصول على مساعدة قانونية أمر اختياري ، فمن الأفضل دائمًا الحصول على رأي قانوني احترافي في مستنداتك الختامية. يمكن أن يكون من الصعب فهم المصطلحات المعقدة الموجودة بها حتى بالنسبة للأفراد المتعلمين تعليماً جيداً. مقابل رسوم مناسبة ، يمكن للرأي من محامي العقارات ذوي الخبرة تقديم فوائد متعددة ، بما في ذلك تلميحات من أي مشاكل محتملة في الأوراق. في بعض الولايات ، قد يلزم القانون مشاركة المحامي في التعامل مع الإغلاق.
4. التفاوض بشأن التكاليف الإجرائية
من فتح حساب الضمان إلى توظيف محامي عقاري ، تكلف جميع الخدمات والكيانات المعنية الأموال التي يمكن أن تتحول إلى كرة كبيرة. العديد من هذه الخدمات تستفيد من جهل المستهلكين من خلال فرض رسوم عالية. إن الرسوم غير المرغوب فيها ، وهي عبارة عن سلسلة من الرسوم التي يفرضها المقرض عند إغلاق الرهن والتي غالبًا ما تكون غير متوقعة من قبل المقترض والتي لا يوضحها المقرض بوضوح ، يمكن أن تكون تكلفة كبيرة.
تشمل الرسوم غير المرغوب فيها عناصر مثل الرسوم الإدارية ورسوم مراجعة الطلب ورسوم مراجعة التقييم والرسوم الإضافية ورسوم المعالجة ورسوم التسوية. حتى رسوم الخدمات الختامية المشروعة يمكن تضخيمها. إذا كنت على استعداد للتحدث وصراحة ، يمكنك عادةً إلغاء الرسوم غير المرغوب فيها وغيرها من الرسوم أو تخفيضها على الأقل قبل أن تغلق.
تعتبر عمليات تفتيش المنازل والآفات ضرورية لمنعك من شراء عقار به مشكلات خفية ومكلفة.
5. استكمال التفتيش الرئيسية
يعتبر الفحص المنزلي ، الفحص البدني لحالة الممتلكات العقارية ، خطوة ضرورية للتعرف على أي مشاكل في العقار وإلقاء نظرة على محيطه. إذا وجدت مشكلة خطيرة في المنزل أثناء الفحص ، فستتاح لك فرصة التراجع عن الصفقة أو مطالبة البائع بإصلاحها أو مطالبة البائع بدفع ثمن إصلاحها (طالما تم الشراء) العرض يشمل الطوارئ المنزلية التفتيش).
6. استكمال التفتيش الآفات
التفتيش على الآفات منفصل عن التفتيش المنزلي ، ويتضمن أخصائيًا يتأكد من أن منزلك لا يحتوي على أي حشرات مدمرة للخشب ، مثل النمل الأبيض أو النمل النجار. يمكن أن تكون الآفات مدمرة بالنسبة للممتلكات المصنوعة في المقام الأول من المواد الخشبية ، ويفرض العديد من شركات التمويل العقاري أن يتم إصلاح حتى مشاكل الآفات الطفيفة قبل أن تتمكن من إغلاق الصفقة.
يمكن أن ينتشر حتى الإصابة الصغيرة لتصبح مدمرة للغاية ، وبالتالي مكلفة لإصلاحها. يمكن القضاء على الآفات المدمرة للخشب ، لكنك ستحتاج إلى التأكد من أنه يمكن حل المشكلة بتكلفة معقولة (أو مقابل تكلفة يكون البائع على استعداد وقادر على دفعها) قبل إتمام عملية الشراء. عمليات التفتيش على الآفات مطلوبة قانونًا في بعض الدول واختيارية في حالات أخرى.
7. إعادة التفاوض على العرض
حتى إذا تم قبول عرض الشراء الخاص بك بالفعل ، إذا كشفت عمليات التفتيش عن أي مشاكل ، فقد ترغب في إعادة التفاوض على سعر شراء المنزل لتعكس تكلفة أي إصلاحات ضرورية. يمكنك أيضًا الحفاظ على سعر الشراء كما هو ولكن حاول أن يدفع البائع لإصلاحه. حتى إذا كنت تشتري العقار "كما هو" ، فلا يوجد أي ضرر في السؤال. لا يزال بإمكانك التراجع بدون عقوبة إذا وجدت مشكلة كبيرة لا يستطيع البائع إصلاحها.
8. قفل في معدل الفائدة الخاص بك
أسعار الفائدة ، بما في ذلك تلك المعروضة على الرهن العقاري ، يمكن أن تكون متقلبة وقابلة للتغيير. تخضع الأسعار لعدة عوامل ، مثل المنطقة الجغرافية ونوع العقار ونوع القرض الذي يتم تقديمه للحصول عليه والنتيجة الائتمانية لمقدم الطلب.
من المستحسن إذا أمكن قفل سعر الفائدة للقرض مقدماً ، بدلاً من أن يكون تحت رحمة تقلبات السوق ، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار قبل الانتهاء من شراء الممتلكات الخاصة بك. حتى ارتفاع معدل 0.25 ٪ يمكن أن يزيد بشكل كبير مبلغ السداد و / أو مدة سدادك.
تأكد من أنك تعرف ما إذا كانت الحالات الطارئة في عقدك تخضع لموافقة نشطة أو سلبية واتبع القواعد وفقًا لذلك.
9. إزالة الحالات الطارئة
يجب أن يتوقف عرضك العقاري على الأشياء الخمسة التالية:
- الحصول على تمويل بسعر فائدة لا يتجاوز ما يمكنك تحمله. تفتيش المنزل لا يكشف عن أي مشاكل كبيرة مع المنزل. البائع يكشف بالكامل عن أي مشاكل معروفة في المنزل. التفتيش على الآفات لا يكشف عن أي غزو أو تلف كبير في المنزلالبائع يكمل أي اتفاق متفق عليه إصلاحات
يجب إزالة هذه الحالات الطارئة كتابةً في تواريخ معينة مذكورة في عرض الشراء ، وهي عملية تعرف باسم الموافقة النشطة. ومع ذلك ، في بعض اتفاقيات الشراء ، تخضع حالات الطوارئ لموافقة سلبية (تُعرف أيضًا بالموافقة البناءة) ، مما يعني أنه إذا لم تقم بالاحتجاج عليها في المواعيد النهائية المحددة لها ، فسيتم اعتبارها معتمدة. من المهم بالنسبة للمشترين فهم عملية الموافقة الخاصة بهم واتخاذ الإجراءات اللازمة في المواعيد المطلوبة.
10. متطلبات التمويل في الوقت المحدد
من المحتمل أنك قمت بإيداع أموال جادة عند توقيعك على اتفاقية الشراء ، وهي عبارة عن إيداع يتم إجراؤه إلى البائع مما يشير إلى حسن نية المشتري وخطورته ومصلحته الحقيقية في معاملة العقار. إذا تراجع المشتري ، يذهب المال الجاد إلى البائع كتعويض. إذا تراجع البائع ، فيتم إعادة الأموال إلى المشتري.
لإكمال عملية الشراء ، سيتعين عليك إيداع أموال إضافية في حساب الضمان. نظرًا لأن الأموال الجادة الأصلية تُطبَّق عمومًا على الدفعة الأولى ، فمن المهم الترتيب لمختلف المدفوعات الإضافية المطلوبة في أوقات مختلفة ، قبل إغلاق الصفقة. يمكن أن يؤدي الفشل في القيام بذلك إلى إلغاء الصفقة ، ووجود أموال جادة للبائع ، ولا يزال يتم محاسبتك على مختلف الخدمات التي استخدمتها قبل انهيار الصفقة.
11. تجول النهائي
إحدى الخطوات الأخيرة قبل التوقيع على الأوراق الختامية الخاصة بك يجب أن تكون السير في العقار مرة أخيرة. تريد التأكد من عدم حدوث أي ضرر منذ آخر تفتيش للمنزل ، وتم تنفيذ الإصلاحات المطلوبة من قبل البائع ، ولم يتم العثور على أية مشكلات جديدة ، ولم تتم إزالة أي شيء مدرج في اتفاقية الشراء.
12. فهم الأوراق
الأوراق أمر بالغ الأهمية لإغلاق صفقة الممتلكات. على الرغم من وجود كومة من الأوراق المليئة بالمصطلحات القانونية المعقدة والمصطلحات ، يجب عليك قراءة كل ذلك بنفسك. إذا لم تفهم شيئًا ما ، فابحث عنه على الإنترنت أو استشر محامي العقارات. سيكون وكيلك أيضًا مفيدًا في فهم أي لغة قانونية معقدة.
على الرغم من أنك قد تشعر بالضغط من قِبل الأشخاص الذين ينتظرونك لتوقيع أوراقك - مثل كاتب العدل أو مقرض الرهن العقاري - اقرأ كل صفحة بعناية ، حيث قد يكون للطباعة الدقيقة تأثير كبير لسنوات قادمة. على وجه الخصوص ، تأكد من أن سعر الفائدة صحيح وأن جميع الشروط الأخرى المتفق عليها ، مثل عدم فرض عقوبة الدفع المسبق ، مذكورة بوضوح. بشكل عام ، قارن تكاليف الإغلاق بتقدير حسن النية الذي تم إعطاؤه لك في بداية العملية وتخلص من أي رسوم تعتقد أنها غير مشروعة.
الذهاب إلى ميل إضافي: Preapproval الرهن العقاري
في حين أن الموافقة المسبقة عن رهن عقاري ليست ضرورية لإغلاق الصفقة ، فإنه يمكن أن يجعل العملية أسرع. في المقابل ، يمكن أن يمنحك الموافقة المسبقة قدرًا أكبر من القدرة على المساومة عند التفاوض ، لأنه يشير إلى البائع أن لديك دعمًا ماليًا قويًا. كما يوفر لك قفل سعر ، مما يعني أنك أكثر عرضة لتأمين سعر فائدة مناسب.
يتيح لك الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري معرفة الحد الأقصى الذي يمكنك من خلاله شراء عقار. إنه يوفر الوقت والجهد ، مما يسمح لك بالبحث فقط عن العقارات التي تناسب ميزانيتك.
الخط السفلي
على الرغم من أن عملية الإغلاق قد تبدو عملية معقدة ، إلا أنها تستحق الوقت والجهد لإصلاح الأمور بدلاً من التعجيل بالتوقيع على صفقة لا تفهمها. احذر من أي ضغط لإغلاق الصفقة بسرعة. سيرغب وكلاء العقارات والكيانات الأخرى التي تساعدك في خفض أسعارهم ، لكنهم لن يكونوا مهتمين بالمشاكل التي قد تواجهها على المدى الطويل من صفقة سيئة.
