فهم هيكل دفع الرهن العقاري

جدول المحتويات

• التاريخ
• دفع اقساط الرهن العقاري
• مكونات سداد الرهن العقاري
• جدول الإطفاء
• عندما تبدأ مدفوعات الرهن العقاري
• الخط السفلي

الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل مصمم لمساعدتك في شراء منزل. بالإضافة إلى سداد رأس المال ، عليك أيضًا سداد مدفوعات الفائدة للمقرض. المنزل والأرض من حوله بمثابة ضمان. ولكن إذا كنت تبحث عن امتلاك منزل ، فأنت بحاجة إلى معرفة المزيد عن هذه العموميات. ينطبق هذا المفهوم أيضًا على الأعمال ، خاصة فيما يتعلق بالتكاليف الثابتة ونقاط الإغلاق.

الماخذ الرئيسية

• تتكون مدفوعات الرهن العقاري من مدفوعات رأس المال والفوائد الخاصة بك. إذا قمت بدفع مقدم أقل من 20 ٪ ، سوف تكون هناك حاجة للحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص ، مما يزيد من دفعتك الشهرية. وتشمل بعض المدفوعات أيضا الضرائب العقارية أو الممتلكات يدفع المقترض فائدة أكبر في الجزء الأول من الرهن ، في حين أن الجزء الأخير من القرض يفضل الرصيد الرئيسي.

التاريخ

تقريبا كل شخص يشتري منزل لديه الرهن العقاري. كثيرا ما يتم ذكر معدلات الرهن في الأخبار المسائية ، وأصبحت التكهنات حول أسعار الفائدة التي ستتحرك جزءًا أساسيًا من الثقافة المالية.

أصبح الرهن العقاري الحديث إلى حيز الوجود في عام 1934 عندما أنشأت الحكومة - لمساعدة البلاد على التغلب على الكساد العظيم - برنامج رهن يقلل من الدفعة الأولى المطلوبة على المنزل ، مما يزيد من المبلغ الذي يمكن لمالكي المنازل المحتملين اقتراضه. قبل ذلك ، كانت هناك حاجة إلى 50 ٪ دفعة أولى. اليوم ، هناك 20٪ دفعة مقدمة أمر مرغوب فيه ، ويرجع ذلك في الغالب إلى أنه إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ ، فيجب عليك الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، مما يجعل دفعاتك الشهرية أعلى.

المرغوب فيه ، ومع ذلك ، ليست بالضرورة قابلة للتحقيق. هناك برامج متاحة للرهن العقاري تتيح دفعات منخفضة بدرجة كبيرة ، ولكن إذا تمكنت من إدارة هذه النسبة بنسبة 20٪ ، فيجب عليك بالتأكيد.

فهم هيكل دفع الرهن العقاري

دفع اقساط الرهن العقاري

العوامل الرئيسية التي تحدد مدفوعات الرهن العقاري الشهرية هي حجم ومدة القرض. الحجم هو مقدار المال الذي تقترضه ، والمدة هي طول الوقت الذي يتعين عليك سداده فيه. بوجه عام ، كلما طالت مدة سريانك ، انخفض دفعتك الشهرية. هذا هو السبب في الرهون العقارية لمدة 30 عاما هي الأكثر شعبية. بمجرد أن تعرف حجم القرض الذي تحتاجه لمنزلك الجديد ، فإن آلة حاسبة الرهن العقاري هي وسيلة سهلة لمقارنة أنواع الرهن والمقرضين المختلفين.

PITI: مكونات سداد الرهن العقاري

هناك أربعة عوامل تلعب دورًا في حساب مدفوعات الرهن العقاري: رأس المال والفوائد والضرائب والتأمين (PITI). ونحن ننظر إليها ، وسوف نستخدم الرهن العقاري 100،000 دولار كمثال.

المالك

يخصص جزء من كل رهن عقاري لسداد الرصيد الرئيسي. يتم هيكلة القروض بحيث يبدأ مبلغ رأس المال الذي يتم إرجاعه إلى المقترض منخفضًا ويزيد مع كل دفعة سداد الرهن العقاري. يتم تطبيق المدفوعات في السنوات الأولى على الفائدة أكثر من الأصل ، في حين أن المدفوعات في السنوات الأخيرة تعكس هذا السيناريو. بالنسبة للرهن العقاري الذي قيمته 100000 دولار ، فإن المبلغ الرئيسي هو 100000 دولار.

فائدة

الفائدة هي مكافأة المقرض عن المخاطرة وإقراضك المال. سعر الفائدة على الرهن العقاري له تأثير مباشر على حجم دفع الرهن العقاري: ارتفاع أسعار الفائدة يعني ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري.

تعمل معدلات الفائدة المرتفعة بشكل عام على تقليل مقدار الأموال التي يمكنك اقتراضها ، كما تؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة. إذا كان معدل الفائدة على رهننا البالغ 100000 دولار هو 6 ٪ ، فإن إجمالي المبلغ الشهري ودفع الفائدة على رهن مدته 30 عامًا سيكون حوالي 599.55 - 500 دولار الفائدة + 99.55 دولار. نفس القرض مع معدل فائدة 9 ٪ في دفع شهري قدره 804.62 دولار.

الضرائب

يتم تقييم الضرائب العقارية أو الممتلكات من قبل الوكالات الحكومية وتستخدم لتمويل الخدمات العامة مثل المدارس وقوات الشرطة وإدارات الإطفاء. يتم احتساب الضرائب من قبل الحكومة على أساس سنوي ، ولكن يمكنك دفع هذه الضرائب كجزء من المدفوعات الشهرية. يتم تقسيم المبلغ المستحق على إجمالي عدد مدفوعات الرهن العقاري الشهرية في سنة معينة. يقوم المقرض بجمع المدفوعات والاحتفاظ بها في الضمان حتى يتم دفع الضرائب.

تأمين

مثل الضرائب العقارية ، يتم سداد مدفوعات التأمين مع كل دفع رهن عقاري ويتم الاحتفاظ به في حساب الضمان حتى يحين موعد استحقاق الفاتورة. هناك مقارنات في هذه العملية لمستوى التأمين قسط التأمين. هناك نوعان من التغطية التأمينية التي يمكن تضمينها في دفع الرهن العقاري. الأول هو التأمين على الممتلكات ، الذي يحمي المنزل ومحتوياته من الحرائق والسرقة والكوارث الأخرى. والآخر هو مؤشر مديري المشتريات ، وهو أمر إلزامي للأشخاص الذين يشترون منزلًا به دفعة مقدمة تقل عن 20٪ من التكلفة. يحمي هذا النوع من التأمين المقرض في حالة عدم قدرة المقترض على سداد القرض. نظرًا لأنه يقلل المخاطر الافتراضية على القرض ، يمكّن مؤشر مديري المشتريات أيضًا المقرضين من بيع القرض للمستثمرين ، الذين بدورهم يمكنهم الحصول على بعض الضمانات بأن استثمار ديونهم سيتم سداده لهم. يمكن إسقاط تغطية مؤشر مديري المشتريات بمجرد حصول المقترض على 20٪ من الأسهم على الأقل في المنزل.

قد يتم إلغاء التأمين على الرهن العقاري بمجرد وصول الرصيد إلى 78٪ من القيمة الأصلية.

في حين أن رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين تشكل الرهن العقاري النموذجي ، فإن بعض الناس يختارون القروض العقارية التي لا تشمل الضرائب أو التأمين كجزء من الدفع الشهري. مع هذا النوع من القروض ، يكون لديك دفع شهري أقل ، ولكن يجب عليك دفع الضرائب والتأمين بنفسك.

جدول الإطفاء

يوفر جدول إطفاء الرهن العقاري نظرة تفصيلية على الجزء المخصص لكل دفعة من رهن الرهن العقاري لكل عنصر من مكونات PITI. كما ذكر سابقًا ، تتكون مدفوعات الرهن العقاري للسنوات الأولى بشكل أساسي من مدفوعات الفائدة ، بينما تتكون المدفوعات اللاحقة بشكل أساسي من أصل القرض.

في مثالنا للرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 100000 دولار ، ومدته 30 عامًا ، يحتوي جدول الإطفاء على 360 دفعة. يوضح الجدول الجزئي الموضح أدناه كيف ينعكس التوازن بين مدفوعات رأس المال ودفع الفوائد مع مرور الوقت ، ويتجه نحو تطبيق أكبر على رأس المال.

دفع	المالك	فائدة	الرصيد الرئيسي
1	$ 99.55	$ 500.00	$ 99،900.45
12	$ 105.16	$ 494.39	$ 98،772.00
180	$ 243.09	$ 356.46	$ 71،048.96
360	$ 597.00	$ 2.99	$ 0