تثق تعريف الفعل

ما هو صك الثقة؟

سند الثقة ، المعروف أيضًا باسم سند الثقة ، هو مستند يستخدم أحيانًا في المعاملات العقارية في الولايات المتحدة. إنه مستند يبدأ سريانه عندما يقوم أحد الأطراف بسحب قرض من طرف آخر لشراء عقار. يمثل سند الثقة اتفاقًا بين المقترض والمقرض للحصول على العقار في صندوق ائتمان محايد ومستقل حتى يتم سداد القرض.

على الرغم من أن سندات الائتمان أقل شيوعًا مما كانت عليه من قبل ، إلا أن حوالي 20 ولاية لا تزال تفرض استخدام واحدة بدلاً من الرهن ، عندما يكون التمويل مشتركًا في شراء العقارات.

تستخدم صناديق الثقة بشكل شائع في ألاسكا وأريزونا وكاليفورنيا وكولورادو وإيداهو وإلينوي وميسيسيبي وميسوري ومونتانا ونورث كارولاينا وتينيسي وتكساس وفرجينيا ووست فرجينيا. تسمح بعض الولايات ، مثل كنتاكي وماريلاند وداكوتا الجنوبية ، باستخدام كل من سندات الثقة والرهون العقارية.

مفتاح الوجبات الجاهزة

• في المعاملات العقارية الممولة ، تقوم سندات الائتمان بنقل الملكية القانونية للعقار إلى طرف ثالث ، مثل البنك أو الضمان أو شركة الملكية ، حتى يحتفظ المقترض بسداد دينه للمقرض. وتستخدم سندات الائتمان بدلاً من القروض العقارية. في عدة ولايات. يمكن أن يوفر الاستثمار في سندات الائتمان تدفق دخل عالي العائد.

كيف يعمل سند الثقة

في معاملة عقارية - شراء منزل ، على سبيل المثال - يقدم المقرض للمقترض أموالًا مقابل سند أذني واحد أو أكثر مرتبط بسند ضمان. ينقل هذا الفعل سند الملكية إلى العقار الحقيقي إلى وصي محايد ، عادةً ما يكون شركة ملكية أو شركة ضمان أو بنك ، والتي تحتفظ بها كضمان للضمانات الإذنية - ضمان للقرض. يظل المقترض ملكية عادلة - الحق في الحصول على الملكية الكاملة - وكذلك الاستخدام الكامل للعقار ومسؤوليته.

يستمر هذا الوضع طوال فترة سداد القرض. يحتفظ الوصي بالملكية القانونية حتى يدفع المقترض الدين بالكامل ، وعند هذه النقطة يصبح ملكية العقار هو المقترض. إذا تخلف المقترض عن سداد القرض ، فإن الوصي يتحكم بالكامل في العقار.

صك الثقة مقابل الرهن

تستخدم كلا من سندات الائتمان والرهون العقارية في القروض المصرفية والخاصة لإنشاء الامتيازات على العقارات ، وكلاهما يتم تسجيلهما كديون في المقاطعة التي يقع فيها العقار.

ومع ذلك ، فإن الرهن العقاري ينطوي على طرفين: المقترض (أو الرهن) والمقرض (أو الرهن). في المقابل ، يتضمن صك الثقة ثلاثة أطراف: المقترض (أو المقترض) ، المقرض (أو المستفيد) ، والقيم. الوصي يحمل سند الملكية لامتياز المقرض ؛ في حالة تخلف المقترض عن السداد ، فسوف يبدأ وسيكمل عملية حبس الرهن بناءً على طلب المقرض.

على عكس الاستخدام الشائع ، فإن الرهن ليس قرضًا تقنيًا لشراء عقار ؛ إنه اتفاق يتعهد العقار كضمان للقرض.

حبس الرهن وسندات الثقة

الرهون العقارية وسندات الثقة لديها عمليات الرهن مختلفة. الرهن القضائي هو عملية تحت إشراف المحكمة يتم تنفيذها عندما يرفع المقرض دعوى ضد المقترض بسبب التخلف عن سداد الرهن العقاري. هذه العملية تستغرق وقتًا طويلاً ومكلفة. وأيضًا ، إذا لم يجلب مزاد العقار المحظور أموالًا كافية لسداد سند السندات ، فقد يقدم المقرض حكمًا ضد المقترض ، مقاضاةً الرصيد. ومع ذلك ، حتى بعد بيع العقار ، يحق للمقترض الاسترداد: يجوز له سداد المقرض خلال فترة زمنية محددة والحصول على سند الملكية.

في المقابل ، يتيح سند الثقة للمقرض الشروع في حبس الرهن غير القضائي بشكل أسرع وأقل تكلفة ، متجاوزًا نظام المحاكم والالتزام بالإجراءات الموضحة في سند الائتمان وقانون الولاية. إذا كان المقترض لا يجعل القرض الحالي ، يتم طرح العقار للبيع بالمزاد من خلال بيع الوصي. ينتقل العنوان من الوصي إلى المالك الجديد من خلال صك الوصي بعد البيع. عندما لا يكون هناك مزايدون في بيع الوصي ، يعود العقار إلى المقرض من خلال صك الوصي. بمجرد بيع العقار ، لا يحق للمقترض استرداده.

علاوة على ذلك ، يتحمل الوصي مسؤولية دفع العائدات من البيع إلى المقترض والمقرض بعد الانتهاء من البيع. سوف يدفع القيم للمقرض المبلغ المتبقي على الدين ويدفع للمقترض أي شيء يتجاوز هذا المبلغ ، مما يسمح للمقرض بشراء العقار.

إيجابيات وسلبيات الاستثمار في سندات الائتمان

في بعض الأحيان يلجأ المستثمرون الذين يبحثون عن عوائد العصير إلى قطاع العقارات - على وجه الخصوص ، أعمال الثقة.

في استثمار صك الثقة ، المستثمر يقرض المال لمطور يعمل في مشروع عقاري. وغني عن اسم المستثمر صك الثقة ، كما المقرض. يجمع المستثمر فائدة على قرضه. عند الانتهاء من المشروع ، يتم إرجاع مديره بالكامل. عادة ما يسهل الوسيط الاستئماني الصفقة.

الايجابيات

• ارتفاع دخل العائد

• تنويع المحفظة

سلبيات

• عدم السيولة

• لا ارتفاع رأس المال

أي نوع من المطور يدخل هذا الترتيب؟ غالبًا ما تحجم البنوك عن الإقراض لأنواع معينة من التطورات ، مثل المشروعات التجارية متوسطة الحجم - صغيرة جدًا بالنسبة للمقرضين الكبار ، أو أكبر من اللازم بالنسبة للمقرضين الصغار - أو المطورين الذين لديهم سجلات سيئة أو العديد من القروض. قد يتحرك المقرضون الحذرون أيضًا ببطء شديد بالنسبة للمطورين مقابل الموعد النهائي الضيق لبدء أو إكمال المشروع.

لذلك هؤلاء المطورين غالبًا ما يكونون في أزمة. لهذه الأسباب ، قد يتوقع مستثمرو صكوك الثقة في كثير من الأحيان أسعار فائدة مرتفعة على أموالهم. يمكنهم جني فوائد التنويع في فئة أصول مختلفة ، دون الحاجة إلى أن يكونوا خبراء في مجال البناء أو الإدارة العقارية: هذا استثمار سلبي.

الثقة الفعل الاستثمار لديه بعض المخاطر والعيوب. على عكس الأسهم ، ليست الاستثمارات العقارية سائلة ، مما يعني أنه لا يمكن للمستثمرين استرداد أموالهم عند الطلب. أيضا ، يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا فقط الفائدة التي يولدها القرض ، مع عدم وجود أي زيادة في رأس المال. يجوز للأطراف المستثمرة استغلال أي تباينات قانونية في سند الائتمان ، مما يتسبب في تشابكات قانونية مكلفة قد تعرض الاستثمار للخطر. قد يواجه المستثمر النموذجي الذي يتمتع بخبرة قليلة صعوبة ، لأن هناك مجموعة معينة من الخبرة المطلوبة للعثور على مطورين ومشاريع ووسطاء موثوقين وجديرة بالثقة.

في العالم الحقيقي مثال على صك الثقة

على سبيل المثال ، تغطي وثيقة Deed of Trust ذات النموذج القصير المستخدمة في مقاطعة أوستن ، تكساس ، متطلبات معظم المقرضين. يبدأ النموذج بتعريف المصطلحات والمسافات للمقترض والمقرض والوصي لملء أسمائهم. المبلغ الذي يتم اقتراضه وعنوان العقار هو أيضا ليتم ملء.

بعد هذا القسم ، تنتقل الوثيقة لتحديد نقل الحقوق في الممتلكات والعهود الموحدة بما في ذلك:

• تفاصيل حول دفع رأس المال والفوائدصناديق الضمانشركات التأمين على الممتلكات وصيانتها هيكل المبنى - يشترط أن يأخذ المقترض الإقامة في غضون 60 يومًا

يتضمن النموذج أيضًا مواثيق غير موحدة ، والتي تحدد التقصير أو الإخلال بأي من شروط الاتفاقية. هناك أيضًا تحديد بأن القرض الذي تتعامل معه الوثيقة ليس قرضًا لسهم المنزل - أي شيء سيحصل عليه المقترض نقدًا - القرض مخصص لشراء العقار.

ينتهي سند التوثيق بمساحة لتوقيع المقترض ، وهو ما يجب عليه فعله بحضور كاتب عدل وشاهدين يوقعان أيضًا.