إذا كنت تفكر في شراء منزل ثانٍ لاستخدامه في الإجازات أو دخل الإيجار أو إقامة تقاعد في نهاية المطاف ، فمن المنطقي مالياً الاستفادة من جميع الإعفاءات الضريبية المتاحة على هذا العقار. يمكن تخفيض تكلفة امتلاك منزل آخر بشكل كبير من خلال استقطاعات ضريبية على فوائد الرهن العقاري والضرائب العقارية وغيرها من النفقات.
تؤثر التغييرات الضريبية الناشئة عن قانون التخفيضات والوظائف لعام 2017 (TCJA) ، والذي هو ساري المفعول حتى عام 2025 ، على مقدار المال الذي يمكنك توفيره. بدءًا من المنازل التي تم شراؤها اعتبارًا من 16 ديسمبر 2017 ، على سبيل المثال ، يمكن لمالكي المنازل خصم الفائدة على ما يصل إلى 750،000 دولار فقط من قروض الإسكان المؤهلة ، بانخفاض عن مليون دولار قبل تمرير TCJA. (ما هو أكثر من ذلك ، إذا كان لديك رهن عقاري موجود في مكان إقامتك الأساسي ، فمن المحتمل أن يتم تخفيض هذا الرقم. انظر أدناه لمزيد من المعلومات وتحقق من المحاسب الخاص بك أو مستشار ضرائب آخر إذا كان هذا ينطبق عليك.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن الآن خصم الفائدة على قروض الأسهم المنزلية إلا إذا تم استخدام الأموال لتجديد الممتلكات التي تم الحصول عليها من القرض.
ومع ذلك ، حتى مع هذه التغييرات ، هناك إعفاءات ضريبية مفيدة يمكن أن تساعد في جعل امتلاك منزل ثانٍ ميسور التكلفة. إليك المتهدمة سريعة.
الإعفاءات الضريبية لأصحاب المنازل الثانية
الرهن العقاري خصم الفائدة
تطبق قواعد ضريبية مختلفة بناءً على ما إذا كان منزلك الثاني مخصصًا للاستخدام الشخصي أو ما إذا كنت تخطط لاستئجاره. مع الإيجارات ، فإن نسبة السنة التي تستأجر فيها العقار - وتعيش فيه بنفسك - تدخل أيضًا في الاعتبار.
منازل للاستخدام الشخصي
منذ فترة طويلة خصم فوائد الرهن العقاري كوسيلة لجعل ملكية المنازل أكثر بأسعار معقولة. إذا كنت تستخدم عقارًا ثانيًا بشكل صارم كإقامة شخصية ولم تستأجره أبدًا ، فأنت مؤهل لخصم فوائد الرهن العقاري بنفس الطريقة التي تستخدمها في منزلك الأساسي. للتأهل للخصم ، يجب أن يكون الرهن العقاري دينًا مضمونًا على منزل مؤهل تملكه ، ويجب عليك تقديم نموذج مصلحة الضرائب الأمريكية 1040 وتفصيل خصوماتك.
يمكن للمطالبين الوحيدين والمتزوجين الإيداع المشترك أن يطالبوا بخصم مفصل بنسبة 100٪ من الفوائد التي يدفعونها على رهنهم ، بحد أقصى. تختلف تلك الحدود وفقًا للوقت الذي نشأ فيه الرهن. بالنسبة للسنوات الضريبية من 2018 إلى 2025 ، فإن الحد الأدنى هو ما يصل إلى 750،000 دولار من الدين المضمون من قِبل منزلك الأول والثاني - أو 375000 دولار إذا كنت متزوجًا وتودع بشكل منفصل. ومع ذلك ، إذا كان الرهن العقاري موجودًا قبل 16 كانون الأول (ديسمبر) 2017 ، فستستمر في الحصول على معاملة ضريبية أكثر سخاءً وفقًا للقواعد القديمة ، مع خصم الفائدة على القروض العقارية وأي قروض أخرى قابلة للخصم على ما يصل إلى مليون دولار من الديون.
المنازل المستأجرة
القواعد الضريبية أكثر تعقيدًا إلى حد ما إذا كنت تستأجر العقار لمدة أو كل السنة. تطبق قواعد مختلفة اعتمادًا على نسبة الوقت المستأجر للمنزل ، بدلاً من استخدامه شخصيًا. ينقسم استخدامك للملكية إلى واحدة من ثلاث فئات:
يمكنك استئجار العقار لمدة 14 يومًا أو أقل. يمكنك استئجار منزلك الثاني إلى أطراف أخرى لمدة تصل إلى أسبوعين (14 ليلة) في غضون عام دون الحاجة إلى الإبلاغ عن الدخل الناتج إلى مصلحة الضرائب. لا يزال المنزل يعتبر إقامة شخصية ، ويمكنك خصم ضرائب الرهن العقاري والضرائب العقارية بموجب قواعد المنزل الثاني القياسية.
هذا يحمل بغض النظر عن معدل الإيجار ؛ لا ينبغي حتى إبلاغ مصلحة الضرائب ، حتى الدخل من المنزل الذي يستأجر بمبلغ 10،000 دولار في الليلة ، شريطة أن يتم استئجار العقار لمدة لا تزيد عن 14 يومًا طوال العام.
أنت تستأجر العقار لأكثر من 14 يومًا ولكن تبقى فيه نادرًا إلى حد ما. المتطلبات المحددة هنا هي أنك تستخدم المنزل بنفسك لمدة تقل عن 14 يومًا في السنة أو 10٪ من عدد أيام استئجار المنزل. إذا كان هذا ينطبق - وكان المنزل مستأجراً لأكثر من 14 يومًا في السنة - يعتبر منزلك عقارًا مستأجرًا ، ويجب عليك إبلاغ مصلحة الضرائب عن دخل الإيجار.
يمكنك خصم مصروفات الإيجار ، بما في ذلك فوائد الرهن العقاري ، والضرائب العقارية ، وأقساط التأمين ، والرسوم المدفوعة لمديري الممتلكات ، وفواتير المرافق ، و 50 ٪ من أي انخفاض في قيمة العقار. ومع ذلك ، يجب عليك تخصيص هذه التكاليف بين نسب الوقت الذي كان فيه العقار في الاستخدام الشخصي والتأجير خلال العام.
تجدر الإشارة إلى أن أيام الإصلاح لا تعتبر استخدامًا شخصيًا ، لذلك يمكنك قضاء أكثر من 14 يومًا في العقار شريطة أن تقوم بإجراء الصيانة لفترة إضافية. خطط لتوثيق أنشطة الصيانة الخاصة بك عن طريق الاحتفاظ بالإيصالات لإثبات أنك لم تكن في إجازة في تلك الأيام.
يمكنك استخدام العقار لأكثر من 14 يومًا واستئجاره بشكل غير منتظم.
لكي تكون محددًا ، ينطبق هذا السيناريو إذا كنت تستخدم العقار بنفسك لمدة أسبوعين على الأقل في السنة أو 10٪ من إجمالي أيام استئجار المنزل. إذا كان هذا هو الحال ، فإن المنزل الثاني يعتبر إقامة شخصية.
يمكنك أن تأخذ فوائد الرهن العقاري وخصم ضريبة الممتلكات ، ولكن لا يمكنك المطالبة بخسائر الإيجار. إذا كان أحد أفراد عائلتك يستخدم العقار (بما في ذلك زوجتك وإخوتك وأولياء أمورك وأجدادك وأطفالك وأحفادك) ، فتُعتبر تلك الأيام أيامًا شخصية إلا إذا كنت تجمع سعر إيجار عادل خلال تلك الإقامة العائلية.
للحصول على مساعدة في حساب خصم ضريبة الرهن العقاري ، استخدم ورقة عمل عبر الإنترنت ، مثل هذه الورقة من Bankrate ، لتحديد مقدار الأموال التي يمكنك توفيرها.
خصم على حقوق الملكية المنزلية
بالإضافة إلى خصم الفائدة على الرهن العقاري ، قد تكون قادرًا على شطب الفائدة على قرض أسهم المنزل. ومع ذلك ، تغيرت قواعد هذه الخصومات بدءًا من السنة الضريبية 2018.
في السابق ، كان يمكنك خصم المبلغ حتى إذا استخدمت قرض الأسهم المنزلية لسداد ديون بطاقة الائتمان أو قضاء عطلة أو شراء منزل ثانٍ. وفقًا لمصلحة الضرائب ، لا يمكنك الآن خصم الفائدة التي تدفعها على ديون الأسهم المنزلية إلا إذا كنت تستخدم المال "لشراء أو بناء أو تحسين منزل دافع الضرائب الذي يضمن القرض." للتأهل ، يجب أن يكون القرض مضمونًا منزلك الأساسي أو الثاني ، ولا يمكن أن يتجاوز تكلفة المنزل.
تعني هذه الأحكام أنه للمطالبة بخصم فائدة لشراء منزل ثان ، ستحتاج إلى الحصول على قرض عقاري مقابل ذلك ؛ إذا كنت قد حصلت على قرض من المنزل مقابل منزلك الأساسي لإجراء عملية الشراء ، فلا يمكنك خصم الفائدة التي دفعتها على هذا القرض.
اعتبارا من السنة الضريبية 2018 ، يمكنك خصم الفائدة على 750،000 دولار في قروض المنازل ، بما في ذلك القروض العقارية. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن هذا الرقم هو إجمالي إجمالي القروض المستخدمة لشراء أو بناء أو تحسين المنازل الأساسية والثانية. إذا كان لديك بالفعل 750،000 دولار أو أكثر من ديون الرهن العقاري على تلك المساكن ، على سبيل المثال ، لا يمكنك المطالبة بخصم لأي من حقوق ملكية المنزل.
خصم ضريبة الممتلكات
يمكنك خصم ضرائب الممتلكات على منزلك الثاني ، وبالنسبة لهذه المسألة ، فإن العديد من العقارات التي تملكها. ومع ذلك ، هنا أيضًا ، جلبت السنة الضريبية 2018 تغييرات تؤثر على تلك الخصومات.
لم يعد بإمكانك خصم كامل مبلغ الضرائب العقارية التي دفعتها على العقارات التي تملكها. الآن ، يقتصر إجمالي جميع ضرائب الولاية والمحلية المؤهلة للحصول على خصم ، بما في ذلك ضرائب الممتلكات والدخل ، على 10000 دولار لكل عائد ضريبي ، أو 5000 دولار إذا كنت متزوجة وتودع بشكل منفصل. قد يتجاوز عدد الأشخاص الذين يشترون منزلًا ثانيًا هذا الحد بالفعل مع منزلهم الأول ، وبالتالي قد لا يتمتعون بأي مدخرات ضريبية إضافية لمنزلهم الثاني.
بيع منزلك الثاني
تتيح لك قوانين الضرائب جني أرباح تصل إلى 500000 دولار (إذا كنت متزوجًا وتودع ملفًا مشتركًا ؛ 250،000 دولار ، إذا كنت عازبًا) ، فهي معفاة من الضرائب عند بيع مقر إقامتك الأساسي. لا ينطبق استبعاد بيع المنزل الأساسي هذا إذا كنت تبيع منزلك الثاني ؛ قد تترك عملية البيع هذه ضريبة أرباح رأس المال على أرباحك بالكامل.
ومع ذلك ، قد تسمح لك بعض التحركات بتجنب جزء على الأقل من مكاسب رأس المال التي تم بيعها لبيع منزل ثانٍ. الأول هو جعل العقار الإضافي مسكنك الأساسي لمدة عامين على الأقل قبل بيعه. قد يسمح لك ذلك بالاستفادة من الإعفاء الضريبي ، بشرط أن تستوفي شروط الإقامة الأولية للأغراض الضريبية في ولايتك. (قد تحتاج أيضًا إلى النظر في الآثار الضريبية لأي دخل إيجار قد تحصل عليه في مقر إقامتك الأساسي أثناء إقامتك في المنزل الثاني بشكل أساسي.)
إذا كان منزلك الثاني مستأجرًا أو محتجزًا في الغالب كاستثمار ، فيمكنك أيضًا التفكير في استبداله بملكية مماثلة أخرى. يسمح لك تبادل 1031 ، المعروف أيضًا باسم التبادل من نوعه أو البورصة المؤجلة من الضرائب ، بتداول عقار تأجير أو استثمار لعقار إيجار أو استثمار آخر ذي قيمة مساوية أو أكبر ، على أساس الضرائب المؤجلة. الميزة هي أنك قد تكون قادراً على تجنب دفع ضريبة أرباح رأس المال في البورصة.
للتأهل لمثل هذه الخطوة ، يجب اعتبار العقار الذي تستبدله عقارًا مؤجرًا ، وليس مسكنًا شخصيًا - مما يعني أنه يجب عليك تأجير العقار لمدة 15 يومًا على الأقل واستخدامه لمدة تقل عن 14 يومًا أو 10٪ من الأيام المستأجرة المنزل كل عام.
الخط السفلي
إذا كان ذلك ممكنًا من الناحية المالية ، فإن امتلاك منزل ثانٍ يمكن أن يكون استثمارًا ممتازًا لقضاء عطلة أو استئجار ، ويمكن أن يوفر أيضًا منزلًا أوليًا مناسبًا أثناء التقاعد. ولكن نظرًا لأن امتلاك أي منزل يحمل عبئًا ماليًا كبيرًا ، من الرهن العقاري والضرائب إلى الصيانة والإصلاحات ، فمن مصلحة مصلحتك معرفة الآثار الضريبية المترتبة عليك بالنسبة لملكية المنزل الثاني. نظرًا لأن قوانين الضرائب معقدة وتتغير بشكل دوري ، فمن المستحسن التشاور مع أخصائي ضريبة عقارية مؤهل يمكنه شرح الآثار والقوانين الضريبية ذات الصلة ومساعدتك في تحديد استراتيجية الملكية الأكثر ملاءمة لموقفك.
