ما هو الرهن العقاري السكنية المدعومة (RMBS)؟
الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري (RMBS) هي ضمان قائم على الدين (على غرار سند) ، مدعوم بفائدة مدفوعة على قروض للمساكن. تعتبر الفائدة على القروض مثل القروض العقارية وقروض المساكن والقروض العقارية عالية المخاطر شيئًا ذا معدل تقصير منخفض نسبيًا ومعدل فائدة مرتفع نسبيًا ، نظرًا لوجود طلب كبير على ملكية سكن شخصي أو عائلي. ينجذب المستثمرون إلى هذا النوع من الأوراق المالية التي تريد أيضًا حمايتها من خطر التخلف عن السداد المتأصل مع القروض الفردية من هذا النوع. يتم تخفيف هذه المخاطر عن طريق تجميع العديد من هذه القروض لتقليل مخاطر التخلف عن السداد.
الماخذ الرئيسية
- يشبه نظام ضمان الرهن العقاري السكني (RMBS) السند الذي يدفع على أساس مدفوعات من العديد من القروض العقارية الفردية. ويمكن لشركة RMBS زيادة الأرباح وتقليل المخاطر للمستثمرين. من العديد من RMBS سيئة البناء ساهمت في الأزمة المالية لعام 2008.
كيف يعمل الرهن العقاري المدعومة الأمن (RMBS)
يتم إنشاء ضمان مدعوم برهن عقاري سكني بواسطة واحد من مصدرين: وكالة حكومية مثل الرابطة الوطنية للرهن العقاري (Fannie Mae) ومؤسسة Federal Loan Loan Mortgage (Freddie Mac) ، أو شركة مصرفية استثمارية غير وكالة. أولاً ، تبيع هذه الكيانات أو تتحكم في عدد كبير من القروض السكنية. بعد ذلك يقومون بتعبئة عدد كبير منهم معًا في مجموعة واحدة من القروض. وأخيراً ، تبيع هذه الكيانات سندات مدعومة بمجموعة القروض هذه.
تتدفق المدفوعات على هذه القروض إلى المستثمرين الذين اشتروا هذا المجمع ، وأسعار الفائدة التي يتلقونها أفضل من السندات النموذجية المدعومة من الحكومة الأمريكية. تحتفظ المؤسسات المصدرة برسوم لإدارة المجمع ، ويتم تقاسم مخاطر التخلف عن سداد هذه القروض من جانب كل من الكيانات المصدرة والمستثمرين. نظرًا لأن كل قرض من هذه القروض يعد جزءًا صغيرًا من مجموعة القروض المجمعة الأكبر حجماً ، فإن التخلف عن سداد أي من هذه القروض يكون أقل تأثيرًا على المستثمرين مما لو كانوا سيستثمرون أيًا من هذه القروض بشكل فردي.
مزايا وعيوب RMBS
يتمتع بناء RMBS بميزة توفير مخاطر أقل وربحية أكبر للمستثمرين. كما يسمح للكيانات المصدرة بجمع المزيد من النقود للاحتياطيات ، والتي يمكنها مقابلها تقديم المزيد من القروض. وهذا بدوره يوفر المزيد من رأس المال المستثمر لأصحاب الأعمال ورجال الأعمال.
كمؤشر على كفاءتها وفائدتها ، تجدر الإشارة إلى أن أكبر فئة واحدة من مستثمري RMBS هي شركات التأمين على الحياة. تستفيد هذه المؤسسات من وجود وسيلة فعالة لاستثمار مليارات الدولارات في استثمارات ذات معدلات فائدة أعلى من السندات الحكومية ، مع الاستمرار في المخاطرة المقبولة.
يمكن أن تحتوي RMBS على مجموعة كبيرة من أنواع مختلفة من القروض العقارية. يمكن أن تحتوي الأوراق المالية على كل نوع من أنواع الرهن العقاري أو مزيج من أنواع مختلفة. قد تحتوي على قروض عقارية بأسعار ثابتة وأسعار عائمة وأسعار قابلة للتعديل والرهون العقارية متفاوتة الجودة الائتمانية بما في ذلك القروض العقارية عالية المخاطر. هذا التنوع يساعد في تخفيف خطر التخلف عن السداد.
تعقيد جميع RMBS ، كنوع من الاستثمار ، يخلق بعض العيوب يصعب تقديرها. الأول هو المخاطر النظامية ، أو خطر أن يؤثر الضغط على النظام المالي بشكل موحد على جميع الاستثمارات داخل المجمع الذي يقوم عليه RMBS. كان هذا الخطر واضحًا في الأزمة المالية لعام 2008. والثاني هو أنه نظرًا لأن المستثمرين بعيدون عن أصحاب الرهن العقاري الفردي ، فإن لديهم حصة أقل في نجاحهم. في حين أن معدلات التخلف عن السداد التاريخية تحوم حول اثنين في المئة ، خلال عام 2009 كان هذا المعدل بالقرب من خمسة في المئة. بعد عشر سنوات ، يبدو هذا الخطر مصدر قلق قليل للمستثمرين حيث انخفض معدل التخلف عن السداد إلى أقل من واحد في المائة.
الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
يمكن للاستثمار في الأوراق المالية المدعومة برهن سكني أن يعرض المستثمر لمخاطر الدفع المسبق ومخاطر الائتمان. مخاطر الدفع المسبق هي مخاطر قيام صاحب الرهن بتسديد الرهن قبل تاريخ استحقاقه ، مما يقلل من مقدار الفائدة الذي كان المستثمر سيحصل عليه بطريقة أخرى. الدفع المسبق ، في هذا المعنى ، عبارة عن دفعة تتجاوز الدفعة الرئيسية المجدولة. قد ينشأ هذا الموقف إذا انخفض سعر الفائدة الحالي في السوق عن سعر الفائدة للرهن العقاري ، لأن صاحب المنزل من المرجح أن يعيد تمويل الرهن.
تستخدم المؤسسات المالية مثل شركات التأمين الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري بسبب خصائصها في التدفق النقدي وحياتها الطويلة نسبيًا ، والتي يمكن أن تعوض الالتزامات طويلة الأجل التي تتحملها شركات التأمين. علاوة على ذلك ، غالباً ما يكون لمشتركي الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري مدخلات في كيفية إنشائها ، بحيث يمكن تصميمها بشكل فريد لتعويض الالتزام أو لتناسب تفضيلات المستثمرين الآخرين للمخاطر والعائد وتوقيت التدفقات النقدية ، على سبيل المثال.
