ما هي طريقة المبيعات المتكررة؟
طريقة تكرار المبيعات هي طريقة لحساب التغيرات في سعر البيع لنفس القطعة من العقارات ضمن أطر زمنية محددة.
يستخدم محللو سوق الإسكان هذا النهج البسيط نسبياً لتقدير التغيرات في أسعار المنازل على مدار فترات تمتد من أشهر إلى سنوات. اعتمدت مختلف مؤشرات أسعار المساكن طريقة تكرار المبيعات لتوفير معلومات حول سوق العقارات لمشتري المنازل والبائعين والمستثمرين العقاريين والعاملين في صناعات تمويل الإسكان والإسكان.
الماخذ الرئيسية
- تقوم طريقة تكرار المبيعات بتقييم كيفية تغير تقييمات المنازل بمرور الوقت من خلال التركيز على أسعار البيع المختلفة لنفس القطعة من العقارات. وقد اعتمدت مؤشرات أسعار المساكن المختلفة طريقة إعادة البيع للتخلص من مشكلة المحاسبة عن فروق الأسعار في المنازل مع خصائص متباينة. طريقة إعادة البيع لا تخلو من العيوب ، حيث تقصر البيانات على المنازل التي تم بيعها أكثر من مرتين خلال فترة العينة وتطل على حقيقة أن نفس الخاصية يمكن أن تتغير بمرور الوقت.
فهم طريقة تكرار المبيعات
يعتبر سوق الإسكان أحد المؤشرات الاقتصادية الرائدة في الولايات المتحدة. حالة سوق الإسكان والاقتصاد الكلي متشابكة في نواح كثيرة. عندما ترتفع أسعار العقارات ، ينمو أصحاب المنازل بالثقة وغالبًا ما يفقدون قيودهم ، مما يؤدي إلى ارتفاع في الإنفاق الاستهلاكي. يعج المطورون أيضًا بعلامات زيادة الطلب ، وتعزيز الناتج المحلي الإجمالي (GDP) من خلال زيادة الاستثمار في الأراضي والمواد والوظائف الجديدة لبناء منازل جديدة.
تُكلف مؤشرات أسعار الإسكان بالمهمة المهمة والصعبة لتقييم اتجاهات العقارات. يسعى معظمهم إلى تحقيق ذلك من خلال تتبع التقييمات في منطقة معينة خلال فترة زمنية معينة. لسوء الحظ ، قد تؤدي بعض الحسابات التي تستخدمها هذه الفهارس إلى صورة غير دقيقة لاتجاهات أسعار الإسكان.
تتضمن الحسابات المعيبة اختيار عينات عشوائية من المنازل لتتبعها. قد لا تكون هذه العقارات معروضة للبيع أو قد تكون هياكلها وأنواعها مختلفة تمامًا. المؤشر الذي راقب متوسط سعر المنزل في منطقة معينة - مثل مؤشر متوسط الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) أو مؤشر متوسط مكتب التعداد - لن يحدد التغييرات في هيكل المنازل مقابل عوامل السوق الخارجية التي قد تؤثر على السعر.
دخلت طريقة تكرار المبيعات إلى الساحة للتغلب على هذه المشكلات الهيكلية. تم إنشاؤه لتتبع التغير في سعر العقارات بين عملية البيع الحالية وأي عملية بيع سابقة ، مما يساعد على ضمان مقارنة مثل بالمثل.
مزايا وعيوب طريقة المبيعات المتكررة
تقوم أساليب تكرار المبيعات بحساب التغييرات في أسعار المنازل استنادًا إلى مبيعات العقار نفسه ، وبالتالي تجنب مشكلة محاولة حساب فروق الأسعار في المنازل ذات الخصائص المختلفة. توفر أساليب تكرار المبيعات أيضًا بديلاً أكثر دقة لتحليل الانحدار أو لحساب متوسط سعر البيع حسب المنطقة الجغرافية.
تم تقديم مفهوم طريقة تكرار المبيعات لأول مرة بواسطة Martin Bailey و Richard Muth و Hugh Nourse في عام 1963 ، ثم تم تعديله بواسطة Karl Case و Robert Shiller في أواخر الثمانينيات.
طريقة تكرار المبيعات ليست خالية من العيوب بأي حال من الأحوال. واحدة من عيوبها الرئيسية هي أنه لا يمثل المنازل التي تم بيعها مرة واحدة فقط خلال الفترة الزمنية المبلغ عنها.
آخر هو أن الممتلكات التي تباع في مرتين مختلفة خلال فترة العينة قد لا تكون بالضرورة متطابقة. قد يكون المنزل نفسه قد تدهور بشكل كبير في حالة أو خضع لتجديدات كبيرة ، مما يؤثر على قابليتها للمقارنة.
أمثلة لطريقة البيع المتكررة
قد يكون مؤشر أسعار المنازل الوطني S&P CoreLogic Case-Shiller هو مؤشر الإسكان الأكثر شهرة والذي يعتمد على أسلوب تكرار المبيعات. يقيس مؤشر Case-Shiller التغيرات في قيمة سوق الإسكان السكني في الولايات المتحدة من خلال تتبع سعر الشراء وقيمة إعادة بيع المنازل ذات الأسرة الواحدة التي خضعت لحد أدنى من المعاملات الثنائية.
لا يعمل المؤشر في البناء الجديد والشقق الخاصة والتعاونيات ، كما يستثني المعاملات غير التجارية ، مثل مبيعات المنازل بين أفراد الأسرة بأسعار أقل من السوق.
تشمل الفهارس الأخرى التي تستخدم طريقة تكرار المبيعات مؤشر أسعار المنازل الشهري (HPH) الصادر عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان ، والذي يستند إلى بيانات Fannie Mae و Freddie Mac بشأن أسعار بيع المنازل الفردية والأسرة وإعادة التمويل ، ومؤسسة First American مؤشر أسعار المنازل من LoanLogic الخاص بـ CoreLogic والذي يغطي منطقة جغرافية أوسع من فهارس Case-Shiller أو FHFA. مؤشر أسعار المنازل الرئيسية في كندا ، المؤشر الوطني لأسعار المنازل ، يعتمد أيضًا أسلوب تكرار المبيعات.
فهذه الفهارس تشير عادة إلى حدوث تغييرات في أسعار المنازل مقارنة بالشهر والربع والسنة السابقة. تشير زيادة أسعار المنازل إلى زيادة الطلب ، بينما يشير انخفاض الأسعار إلى انخفاض الطلب.
