يمكن أن يكون امتلاك عقار مؤجر مجزيًا من الناحية المالية. إذا كنت تستكشف هذا النوع من العقارات كاستثمار ، فكن على دراية بالمخاطر والمسؤوليات.
استئجار العقارات: لمحة عامة
قد تبدو فكرة شراء منزل أو شقة للإيجار من أجل الربح مغرية. لكن شراء عقار مستأجر للدخل وزيادة رأس المال على المدى الطويل يمكن أن يكون له صعودا وهبوطا. على سبيل المثال ، يمكن أن يتقلب سوق الإسكان حسب الموقع والعرض والطلب والاقتصاد.
من الناحية المالية ، من أجل أن يكون العقار المستأجر مربحًا حقًا ، يجب أن تكون العائد الذي تجنيه أكبر مما يمكن أن تكسبه في الاستثمارات المحافظة ، مثل السندات وأسهم الشركات الكبرى التي تدفع أرباح الأسهم ، بسبب المخاطر الحقيقية التي تنطوي عليها. وعلى الجانب الإنساني ، ليس كل شخص لديه القدرة على إدارة الممتلكات والمستأجرين.
الماخذ الرئيسية
- يمكن أن تكون استئجار العقارات مجزية مالياً ولها العديد من المزايا الضريبية. وتشمل العيوب نقص السيولة وتكلفة الصيانة وإمكانية المستأجرين الصعبة وجاذبية الحي في الانخفاض. إنه أمر أساسي للمستثمرين في أي نوع من العقارات للبقاء على قمة أسعار الفائدة والتشاور مع خبير الضرائب.
إيجابيات تأجير العقارات
هناك العديد من الفوائد لامتلاك تأجير الممتلكات. يشملوا:
المزايا الضريبية
تسمح لك خدمة الإيرادات الداخلية بخصم العديد من المصاريف المرتبطة بالعقار المؤجر في فئات:
- النفقات العادية والضروريةتحسينات
هذا يعني أنه يمكنك خصم التأمين الخاص بك والفائدة على الرهن العقاري الخاص بك ، وتكاليف الصيانة ، والبلى المادية على الممتلكات الخاصة بك.
قد ينتج عن الاستهلاك خسارة اسمية ، والتي بدورها قد تخصم من الدخل الآخر. بمعنى آخر ، قد تحقق صافي تدفق نقدي إيجابي من إيرادات الإيجار مطروحاً منها المصاريف ولا يزال لديك خسارة صافية للأغراض الضريبية. لكن كن على دراية بأن الإهلاك يقلل أيضًا من أساس التكلفة للعقار لحساب المكاسب الرأسمالية عند بيع العقار.
بالإضافة إلى ذلك ، يوفر قانون تخفيض الضرائب وفرص العمل لعام 2017 ، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2018 ، عددًا من المزايا الضريبية الجديدة لأصحاب العقارات. إذا كنت تمتلك كيانًا متدفقًا (يُعرف أيضًا باسم العمل التمريري) وتديره كملكية فردية أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة أو شركة S ، فيمكنك الآن خصم مبلغ يساوي 20٪ من صافي إيجارك دخل — طالما كان إجمالي الدخل السنوي الخاضع للضريبة من جميع المصادر بعد الاستقطاعات أقل من 157،500 دولار للأفراد أو 315000 دولار للأزواج الذين يتقدمون بشكل مشترك.
إنها لفكرة جيدة استشارة خبير ضرائب إذا كنت تفكر في امتلاك عقار مستأجر ، خاصة بالنظر إلى التغييرات الأخيرة في قانون الضرائب.
الإيجارات الموسمية
1031 صرف
في تبادل 1031 ، يمكنك بيع عقار مستأجر والاستثمار في نوع آخر مثل "بدون دفع ضرائب على أرباح رأس المال".
استئجار مساحة إضافية
يمكنك أيضًا التعامل مع غرفة أو منطقة في منزلك - مثل المرآب أو الطابق السفلي أو وحدة مسكن ملحق - كإيجار أو شطب نسبة مئوية من فوائد الرهن العقاري وغيرها من النفقات مقابل دخلها ، على الرغم من أنك يجب أن تكون على دراية المزالق المحتملة لاستئجار مساحة إضافية ، بما في ذلك قواعد تقسيم المناطق المحلية.
إيجابيات وسلبيات امتلاك تأجير الممتلكات
سلبيات استئجار العقارات
هناك أيضا عيوب لامتلاك تأجير الممتلكات. يشملوا:
نقص السيولة
العقارات ليست من الأصول السائلة. حتى في أكثر الأسواق سخونة ، قد يستغرق الأمر بسهولة عدة أشهر لإكمال البيع. وإذا كان توقيتك مدفوعًا بحالة طارئة أو حدث غير متوقع ، فقد لا تحصل حاجتك على البيع بسرعة على أفضل سعر.
ارتفاع الضرائب وأقساط التأمين
قد تكون ثابتة الفائدة والرهن العقاري الخاص بك ، ولكن ليس هناك ما يضمن أن الضرائب لن ترتفع بشكل أسرع مما يمكنك زيادة الإيجارات. قد ترتفع أقساط التأمين أيضًا ، كما حدث في أعقاب الكوارث الطبيعية.
من الصعب المستأجرين
على الرغم من العناية الواجبة الخاصة بك في فحص المستأجرين المحتملين ، يمكنك أن تنتهي مع المستأجرين الذين ليسوا مثاليين. على سبيل المثال ، قد يكونون محتاجين أو مطالبين ، والدفع متأخرًا ، وننسى إيقاف تشغيل المياه ، وما إلى ذلك. أو قد تكون مدمرة ، وفي هذه الحالة قد يكون بدل الاستهلاك في قانون الضرائب غير كافٍ إلى حد كبير. ومع ذلك ، يمكنك دائمًا إضافة متسابق إلى نموذج التأجير القياسي الذي يوضح القواعد المتعلقة بالإشغال والحيوانات الأليفة والتدخين وتأمين المستأجر وما شابه. يمكن أن يكون إيداع التأمين مفيدًا هنا.
انخفاض الحي
في سيناريو مثالي ، ستزدهر الممتلكات الاستثمارية الخاصة بك وسط مساكن جيدة الصيانة وستتحسن المرافق المحلية. نتيجةً لذلك ، سيزداد التدفق النقدي بشكل مطرد وستظل تكاليفك ثابتة. ومع ذلك ، يمكن أن تتغير الأحياء وقد تنخفض استثماراتك بمرور الوقت. يجب عليك الانتباه إلى السياسة المحلية التي تستثمر فيها ، تمامًا كما تفعل في المكان الذي تعيش فيه. مع بعض العناية الواجبة يمكنك تقليل هذا التعرض.
التغييرات غير المواتية في قانون الضرائب
قانون الضرائب ليس محصن ضد التغيير. يمكن أن يتغير بطرق إما أن تقلل أو تلغي بعض أو كل المزايا الضريبية لملكية المنازل والشركات التي تتدفق عبرها.
دور المالك
كونك المالك ليس للجميع. قد تشعر بالخجل حيال زيادة الإيجارات أو حماية الطريقة التي يتعامل بها الآخرون مع ممتلكاتك ، الأمر الذي قد يؤدي إلى تعارضات. قد تصبح صديقًا للمستأجرين أو قد يكونون بالفعل أصدقاء أو أصدقاء. إذا كنت لا تستطيع التمسك بزيادات الإيجارات أو الرعاية العقارية ، على سبيل المثال ، يمكنك إنهاء جمع الإيجار الذي يقل كثيراً عن سعر السوق ، أو مع خاصية مقومة بأقل من قيمتها.
صيانة
في الحفاظ على الممتلكات ، تنشأ إصلاحات بسيطة وكبيرة. يمكن لبعض مالكي العقارات توفير المال عن طريق القيام بالعمل بأنفسهم. ومع ذلك ، فإن معظمهم يفتقرون إلى الوقت أو الأدوات أو المهارات اللازمة لإصلاح المنازل. توقع صرف رسوم المقاول الدورية.
إعتبارات خاصة
سواء كنت تشتري منزلًا رئيسيًا أو عقارًا مستأجرًا ، من المهم التفكير في ما يحدث مع معدلات الفائدة على الرهن العقاري. انخفاض ديون الرهن العقاري ذات السعر الثابت هو عموما التحوط الجيد ضد التضخم. إذا كنت المالك ، فإن الزيادة في الإيجار الدوري هي إحدى الطرق لتعويض الزيادات التضخمية في نفقات صيانة الممتلكات.
من المتوقع أن يتراوح متوسط أسعار الفائدة في عام 2019 بين 4.8٪ و 5.3٪ للرهن الثابت لمدة 30 عامًا. ارتفع هذا من متوسط 4.19 ٪ في عام 2018 و 3.99 ٪ في عام 2017 ، ولكن لا يزال منخفضا نسبيا. في حين أن هذه المعدلات تمثل فرصة ، من المهم أيضًا أن نتذكر أن معدلات الرهن العقاري عادة ما تكون أعلى في العقارات الاستثمارية منها في المنازل التقليدية.
