جدول المحتويات
- رسوم مقدمة غير قابلة للاسترداد
- خيار التأجير مقابل شراء التأجير
- الاتفاق على سعر الشراء
- تطبيق الإيجار على المدير
- صيانة المنازل للإيجار
- شراء العقار
- المرشح المثالي لتأجير السيارات
- قبل توقيع العقد
- الخط السفلي
إذا كنت مثل معظم مشتري المنازل ، فستحتاج إلى قرض عقاري لتمويل شراء منزل جديد. للتأهل ، يجب أن تحصل على درجة ائتمان جيدة ونقد للدفعة المقدمة. بدون هذه ، قد لا يكون الطريق التقليدي لملكية المنازل خيارًا.
ومع ذلك ، يوجد بديل ، وهو: اتفاقية الإيجار الخاص ، التي تستأجر فيها منزلاً لفترة زمنية محددة ، مع خيار شرائه قبل انتهاء عقد الإيجار. تتألف اتفاقيات الإيجار إلى جزأين: اتفاقية عقد إيجار قياسي وخيار للشراء ، إليك مجموعة من الإجراءات التي يجب مراقبتها وكيفية عمل عملية الإيجار. الأمر أكثر تعقيدًا من التأجير ، وستحتاج إلى اتخاذ احتياطات إضافية لحماية اهتماماتك. القيام بذلك سيساعدك على معرفة ما إذا كانت الصفقة خيارًا جيدًا إذا كنت تبحث عن شراء منزل.
الماخذ الرئيسية
- اتفاقية الإيجار من أجل الملكية هي عبارة عن صفقة تلتزم بموجبها بتأجير عقار لفترة زمنية محددة ، مع خيار شرائه قبل نفاد عقد الإيجار. وتشمل اتفاقيات الإيجار إلى اتفاقية الإيجار القياسية وأيضًا اتفاقية الإيجار أحد خيارات شراء العقار في وقت لاحق. نفهم أن عقود خيار التأجير تمنحك الحق في شراء المنزل عند انتهاء مدة عقد الإيجار ، بينما تتطلب عقود شراء الإيجار شرائه. أنت تدفع الإيجار طوال فترة الإيجار ، وفي في بعض الحالات ، يتم تطبيق نسبة مئوية من الدفعة على سعر الشراء. مع بعض عقود الإيجار لذاتك ، قد تضطر إلى الحفاظ على الممتلكات ودفع ثمن الإصلاحات.
استئجار المنازل الخاصة: كيف تعمل العملية
رسوم مقدمة غير قابلة للاسترداد
في اتفاق الإيجار الخاص ، أنت (كمشتري) تدفع للبائع رسومًا لمرة واحدة ، وعادةً ما تكون غير قابلة للاسترداد ، وتسمى رسوم الخيار ، أو أموال الخيار ، أو خيار النظر. هذه الرسوم هي ما يمنحك خيار شراء المنزل بحلول تاريخ ما في المستقبل. غالبًا ما تكون رسوم الخيار قابلة للتفاوض ، حيث لا يوجد سعر قياسي. ومع ذلك ، تتراوح الرسوم عادة بين 2.5٪ و 7٪ من سعر الشراء.
خيار التأجير مقابل شراء التأجير
من المهم أن نلاحظ أن هناك أنواعًا مختلفة من عقود الإيجار الخاصة ، حيث يكون البعض أكثر ملاءمةً للمستهلكين وأكثر مرونة من الآخرين. تمنحك عقود خيار التأجير الحق ، ولكن ليس الالتزام ، في شراء المنزل عند انتهاء عقد الإيجار. إذا قررت عدم شراء العقار في نهاية عقد الإيجار ، فسينتهي الخيار ببساطة ، ويمكنك المشي دون أي التزام بمواصلة دفع الإيجار أو الشراء.
احترس من عقود الإيجار والشراء. مع هذه ، قد تكون ملزمًا قانونًا بشراء المنزل في نهاية عقد الإيجار ، سواء أكنت قادرًا على ذلك أم لا ، ولكي يتوفر لك خيار الشراء دون التزام ، يجب أن يكون عقد خيار التأجير. نظرًا لأن legalese يمكن أن يكون تحديا لفك الشفرة ، فمن الجيد دائمًا مراجعة العقد مع محامي عقاري مؤهل قبل توقيع أي شيء ، حتى تعرف حقوقك وما الذي تحصل عليه بالضبط.
الاتفاق على سعر الشراء
يجب أن تحدد اتفاقيات الإيجار للوقت متى وكيف يتم تحديد سعر شراء المنزل. في بعض الحالات ، تتفق أنت والبائع على سعر الشراء عند توقيع العقد ، وغالبًا ما يكون ذلك بسعر أعلى من القيمة السوقية الحالية. في حالات أخرى ، يتم تحديد السعر عند انتهاء عقد الإيجار ، بناءً على القيمة السوقية الحالية للممتلكات. يفضل العديد من المشترين "قفل" سعر الشراء ، خاصة في الأسواق التي ترتفع فيها أسعار المنازل.
تطبيق الإيجار على المدير
سوف تدفع الإيجار طوال مدة عقد الإيجار. والسؤال هو ما إذا كان يتم تطبيق جزء من كل دفعة على سعر الشراء النهائي. على سبيل المثال ، إذا دفعت 1200 دولار في الإيجار كل شهر لمدة ثلاث سنوات ، وتم إضافة 25٪ من ذلك إلى عملية الشراء ، فستحصل على رصيد إيجار بقيمة 10،800 دولار (1200 دولار × 0.25 = 300 دولار ؛ 300 دولار × 36 شهرًا = 10800 دولار). عادةً ما يكون الإيجار أعلى قليلاً من المعدل الساري للمنطقة لتعويض ائتمان الإيجار الذي تتلقاه. ولكن تأكد من أنك تعرف ما الذي تحصل عليه لدفع هذه العلاوة.
في بعض العقود ، يمكن تطبيق كل أو بعض أموال الخيارات التي يتعين عليك دفعها على سعر الشراء النهائي عند الإغلاق.
صيانة المنازل للإيجار
بناءً على شروط العقد ، قد تكون مسؤولاً عن الحفاظ على الممتلكات ودفع تكاليف الإصلاحات. عادةً ما تكون هذه هي مسؤولية المالك ، لذا اقرأ النص الدقيق للعقد الخاص بك بعناية. نظرًا لأن البائعين يتحملون المسئولية النهائية عن أي رسوم جمعية للضرائب على المنازل ، والتأمين ، والتأمين (لا يزال منزلهم ، بعد كل شيء) ، فإنهم يختارون عادة تغطية هذه التكاليف. في كلتا الحالتين ، ستحتاج إلى بوليصة تأمين للمستأجر لتغطية الخسائر في الممتلكات الشخصية وتقديم تغطية المسؤولية إذا أصيب شخص ما أثناء وجوده في المنزل أو إذا أصبت شخصًا بطريق الخطأ.
تأكد من أن متطلبات الصيانة والإصلاح مذكورة بوضوح في العقد (اطلب من المحامي توضيح مسؤولياتك). يختلف الحفاظ على الممتلكات ، على سبيل المثال ، قص الحشيش ، وتقطيع الأوراق ، وتنظيف المزاريب ، وما إلى ذلك ، اختلافًا كبيرًا عن استبدال السقف التالف أو تحويل الكود الكهربائي إلى رمز. سواء أكنت مسؤولاً عن كل شيء أو مجرد قص العشب ، أو تفتيش المنزل ، وطلب تقييم ، وتأكد من تحديث ضرائب الممتلكات قبل توقيع أي شيء.
شراء العقار
ما يحدث عندما ينتهي العقد يعتمد جزئيًا على نوع الاتفاقية التي وقعت عليها. إذا كان لديك عقد خيار تأجير وتريد شراء العقار ، فربما تحتاج إلى الحصول على قرض عقاري (أو تمويل آخر) من أجل دفع البائع بالكامل.
على العكس من ذلك ، إذا قررت عدم شراء المنزل أو عدم القدرة على تأمين التمويل بحلول نهاية مدة عقد الإيجار ، فإن الخيار ينتهي وينتقل خارج المنزل ، تمامًا كما لو كنت تستأجر أي عقار آخر. من المحتمل أنك ستخسر أي أموال يتم دفعها حتى هذه المرحلة ، بما في ذلك خيار المال وأي ائتمان إيجار حصل عليه ، لكنك لن تكون ملزماً بمواصلة الاستئجار أو شراء المنزل.
تعامل مع العملية بنفس الطريقة التي تتبعها إذا كنت تشتري منزلًا بشكل صريح: فابذل العناية الواجبة ، وابحث في المنطقة ، وقارن الأسعار مع المنازل القريبة الأخرى ، وابحث في العقد ، وابحث في تاريخ البائع.
المرشح المثالي لتأجير السيارات
يمكن أن يكون عقد الإيجار لامتلاك خيارًا ممتازًا إذا كنت من أصحاب المنازل الطموحين ولكنك غير مستعد تمامًا من الناحية المالية. تمنحك هذه الاتفاقيات فرصة لترتيب أموالك ، وتحسين درجة الائتمان الخاصة بك ، وتوفير المال مقابل دفعة أولى مع "حبس" المنزل الذي ترغب في امتلاكه. من الإيجار يذهب نحو سعر الشراء ، وهو ما يفعلونه في كثير من الأحيان ، يمكنك أيضا الحصول على بعض الأسهم.
على الرغم من أن اتفاقيات الإيجار إلى الملكية تم توجيهها تقليديًا إلى أشخاص لا يمكنهم التأهل للحصول على قروض متوافقة ، إلا أن هناك مجموعة ثانية من المرشحين الذين تم تجاهلهم إلى حد كبير من قبل صناعة الإيجار إلى جانب: الأشخاص الذين لا يستطيعون الحصول على قروض عقارية في الثمن ، وأسواق القروض غير المطابقة. "في أسواق العقارات الحضرية ذات التكلفة العالية ، حيث تعد القروض الجامبو (غير المطابقة) هي المعيار ، هناك طلب كبير على حل أفضل للأشخاص الذين يتمتعون بالقدرة على الاستمرار من الناحية المالية ، والذين لا يستطيعون الحصول على رهن عقاري أو لا يريدونه حتى الآن يقول مارجوري شولتز ، مؤسس ومدير تنفيذي لشركة Verbhouse ، وهي شركة ناشئة مقرها سان فرانسيسكو تعيد تعريف سوق الإيجارات.
يقول شولتز: "مع ارتفاع أسعار المنازل وتزايد سعر المدن خارج حدود القروض المطابقة ودفعها إلى قروض ضخمة ، فإن المشكلة تنتقل من المستهلكين إلى صناعة التمويل العقاري". من خلال الإرشادات الصارمة للتأمين التلقائي ومتطلبات الدفعة المقدمة من 20٪ إلى 40٪ ، يمكن أن يواجه الأشخاص المؤهلون ماليًا صعوبة في الحصول على التمويل في هذه الأسواق.
يقول شولتز: "أي شيء غير عادي - في الدخل ، على سبيل المثال - يرمي أصحاب الدخل الجيد في وضع" غريب "لأن شركات التأمين لا يمكن أن تناسبهم بدقة في صندوق". ويشمل ذلك الأشخاص الذين لديهم دخل غير تقليدي أو يعملون لحسابهم الخاص أو متعاقدين ، أو لديهم ائتمان أميركي غير ثابت (على سبيل المثال ، رعايا أجانب) - وأولئك الذين يفتقرون ببساطة إلى ما بين 20٪ إلى 40٪ كدفعة مقدمة تطلبها البنوك للحصول على قروض غير مطابقة.
الأسواق عالية التكلفة ليست المكان الواضح الذي ستجد فيه العقارات المؤجرة ، وهو ما يجعل Verbhouse غير عادي. ولكن سيستفيد جميع المشترين المحتملين للإيجار إلى المنزل من محاولة كتابة ميزاته المتمحورة حول المستهلك في عقود الإيجار لامتلاكها: رسوم الخيار وجزء من كل دفعة إيجار تشتري سعر الشراء بالدولار مقابل الدولار ، يتم تأمين سعر الإيجار والشراء لمدة تصل إلى خمس سنوات ، ويمكن للمشاركين بناء الأسهم والحصول على تقدير السوق ، حتى لو قرروا عدم شراء. وفقًا لشولتز ، يمكن للمشاركين "صرف" بالقيمة السوقية العادلة: تقوم شركة Verbhouse ببيع المنزل ويحافظ المشارك على تقدير السوق بالإضافة إلى أي أسهم قاموا بتجميعها من خلال مدفوعات "شراء".
قبل توقيع العقد
على الرغم من أنك ستستأجر قبل الشراء ، من الجيد أن تمارس نفس العناية الواجبة كما لو كنت تشتري المنزل مباشرة. إذا كنت تفكر في تأجير الممتلكات الخاصة ، فتأكد من:
- اختيار المصطلحات الصحيحة. أدخل اتفاقية خيار التأجير بدلاً من اتفاقية شراء التأجير. احصل على مساعدة. استئجار محام مؤهل العقارات لشرح العقد وتساعدك على فهم حقوقك والتزاماتك. قد ترغب في التفاوض بشأن بعض النقاط قبل التوقيع أو تجنب الصفقة إذا لم تكن مواتية لك. بحث العقد. تأكد من أنك تفهم: المواعيد النهائية (ما هو الموعد المستحق) رسوم الخيار ومدفوعات الإيجار - ومقدار كل منها ينطبق على سعر الشراء ، حيث يتم تحديد سعر الشراء لممارسة خيار الشراء (على سبيل المثال ، قد يطلب منك البائع منك لتقديم إشعار مسبق خطيًا عن نيتك في الشراء) ما إذا كان مسموحًا بالحيوانات الأليفة التي تتحمل المسؤولية عن الصيانة ، ومستحقات جمعية مالك المنزل ، والضرائب العقارية ، وما شابه ذلك. بحث في المنزل. طلب تقييم مستقل ، والحصول على فحص الممتلكات ، والتأكد من أن الضرائب العقارية محدثة ، وتأكد من عدم وجود الامتيازات على الممتلكات. بحث البائع. تحقق من تقرير ائتمان البائع للبحث عن علامات على وجود مشكلة مالية والحصول على تقرير عن الملكية لمعرفة المدة التي امتلكها البائع في العقار - وكلما طالت مدة امتلاكه لها والمزيد من الأسهم ، كان ذلك أفضل. التأكد مرتين. تحت أي ظروف سوف تفقد خيارك لشراء العقار؟ بموجب بعض العقود ، ستفقد هذا الحق إذا تأخرت في دفع إيجار واحد فقط أو إذا فشلت في إخطار البائع كتابيًا بنيتك في الشراء.
الخط السفلي
تسمح اتفاقية الإيجار بالتملك لمشتري المنازل المحتملين بالانتقال إلى المنزل على الفور ، مع عدة سنوات للعمل على تحسين نتائج الائتمان و / أو الادخار مقابل دفعة أولى قبل محاولة الحصول على قرض عقاري. بالطبع ، يجب استيفاء شروط وأحكام معينة ، وفقًا لاتفاقية التأجير للامتلاك. حتى إذا كان هناك وكيل عقاري يساعد في هذه العملية ، فمن الضروري استشارة محامي عقاري مؤهل يمكنه توضيح العقد وحقوقك قبل توقيع أي شيء.
