طريقة ريت

جدول المحتويات

• ما هو رييت؟
• أنواع صناديق الاستثمار العقاري
• مزايا
• اختيار الحق REIT
• الخط السفلي

تخلق وفرة الأدوات الاستثمارية هناك تحديا للمستثمر العادي الذي يحاول فهم ما يدور حوله. تعتبر الأسهم هي الدعامة الأساسية للاستثمار ، حيث كانت السندات دائمًا هي المكان الآمن لإيقاف أموالك ، وزادت الخيارات من قوة المضاربين ، وتعتبر صناديق الاستثمار من أسهل الأدوات للمستثمرين. نوع واحد من الاستثمار الذي لا يندرج ضمن هذه الفئات وغالبًا ما يتم تجاهله هو صندوق الاستثمار العقاري أو صندوق الاستثمار العقاري.

الماخذ الرئيسية

• إن صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو شركة تمتلك أو تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل. تملك REITs العقارات وإدارة العقارات. تقوم صناديق REIT العقارية بحيازة أو تداول الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة برهن عقاري. المستثمرون ولكنهم لا يقدمون سوى القليل في سبيل زيادة رأس المال. معظم صناديق الاستثمار العقاري يتم تداولها علنًا مثل الأسهم ، مما يجعلها عالية السيولة - على عكس معظم الاستثمارات العقارية.

ما هو رييت؟

شركة الثقة REIT التي تتراكم مجموعة من المال ، من خلال طرح عام أولي (IPO) ، والذي يستخدم بعد ذلك لشراء وتطوير وإدارة وبيع الأصول في العقارات. الاكتتاب مماثل لأية عروض أمنية أخرى مع العديد من القواعد نفسها فيما يتعلق بالنشرات ، ومتطلبات الإبلاغ واللوائح ؛ ومع ذلك ، بدلاً من شراء الأسهم في شركة واحدة ، يقوم مالك وحدة REIT بشراء جزء من مجموعة من العقارات المدارة. هذه المجموعة من العقارات تولد الدخل من خلال تأجير وتأجير وبيع العقارات وتوزيعها مباشرة على صاحب REIT على أساس منتظم.

أنواع صناديق الاستثمار العقاري

صناديق الاستثمار العقاري ، مثل معظم الاستثمارات ، تأتي في مجموعة متنوعة من النكهات. تحتوي هذه الصناديق على تصنيفات تشير إلى نوع الأعمال التي يقومون بها ويمكن تصنيفها بشكل أكبر بناءً على كيفية شراء أسهمهم وبيعها.

صناديق الأسهم هي أكثر أشكال المؤسسات شيوعًا. تقوم هذه الكيانات بشراء وتملك وإدارة العقارات المدرة للدخل. تأتي الإيرادات في المقام الأول من خلال الإيجارات وليس من إعادة بيع خصائص المحفظة.

صناديق الرهن العقاري ، والمعروفة أيضًا باسم mREITs ، تقرض الأموال لأصحاب العقارات والمشغلين. قد يكون الإقراض إما مباشرة من خلال قروض وقروض أو بطريقة غير مباشرة من خلال الاستحواذ على الأوراق المالية المدعومة بالرهن (MBS). MBS هي استثمارات تحتفظ بمجموعة من الرهون العقارية الصادرة عن الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs). تأتي أرباحهم في المقام الأول من هامش الفائدة الصافي — الفارق بين الفوائد التي يكتسبونها على قروض الرهن العقاري وتكلفة تمويل هذه القروض. نظرًا للتركيز على الرهن العقاري في هذه العقارات ، فإنها قد تكون حساسة لزيادة أسعار الفائدة.

تحتفظ مؤسسات صناديق الاستثمار العقاري المختلطة بقروض تأجير عقاري مادية وقروض عقارية في محافظها الاستثمارية. اعتمادًا على التركيز الاستثماري المعلن للمنشأة ، قد يزنون المحفظة بالمزيد من الممتلكات أو المزيد من حيازات الرهن العقاري.

مزايا

عند شراء حصة من REIT ، فأنت تشتري بشكل أساسي أصلًا ماديًا بعمر افتراضي متوقع طويلًا وإمكانية للدخل من خلال الإيجار وتقدير الممتلكات. يتناقض هذا مع الأسهم العادية حيث يقوم المستثمرون بشراء حق المشاركة في ربحية الشركة من خلال الملكية. عند شراء صناديق الاستثمار العقاري ، لا يأخذ الشخص حصة حقيقية فقط في ملكية العقار من خلال الزيادات والنقصان في القيمة ، بل يشارك الفرد أيضًا في الدخل الناتج عن العقار. هذا يخلق قليلاً من شبكة أمان للمستثمرين حيث سيكون لديهم دائمًا حقوق الملكية التي تقوم عليها الثقة مع التمتع بمزايا دخلهم.

ميزة أخرى يوفرها هذا المنتج للمستثمر العادي هي القدرة على الاستثمار في العقارات دون متطلبات رأس المال والعمالة الكبيرة المرتبطة عادة. علاوة على ذلك ، حيث يتم تجميع أموال هذه الثقة معًا ، يتم إنشاء قدر أكبر من التنويع لأن الشركات الاستئمانية قادرة على شراء العديد من العقارات وتقليل الآثار السلبية للمشاكل المتعلقة بأصل واحد. سيحتاج المستثمرون الأفراد الذين يحاولون تقليد صناديق الاستثمار العقاري إلى شراء وصيانة عدد كبير من العقارات الاستثمارية ، وهذا يستلزم عمومًا قدراً كبيراً من الوقت والمال في استثمار لا يمكن تصفيته بسهولة. عند شراء صناديق الاستثمار العقاري ، يقتصر استثمار رأس المال على سعر الوحدة ، ويقتصر حجم اليد العاملة المستثمرة على مقدار البحوث اللازمة لإجراء الاستثمار الصحيح ، وتكون الأسهم سائلة في البورصات العادية.

الميزة الأخيرة ، وربما الأكثر أهمية ، التي توفرها صناديق الاستثمار العقاري هي متطلباتهم لتوزيع ما يقرب من 90 ٪ من دخلهم الخاضع للضريبة السنوي ، الذي تم إنشاؤه بواسطة العقارات المدرة للدخل ، على مساهميها. هذا المبلغ قابل للخصم على مستوى الشركات ويخضع للضريبة بشكل عام على المستوى الشخصي. لذلك ، على عكس الأرباح الموزعة ، لا يوجد سوى مستوى واحد من الضرائب على التوزيعات المدفوعة للمستثمرين. هذا المعدل العالي للتوزيع يعني أن صاحب REIT يشارك بشكل كبير في ربحية الإدارة والممتلكات داخل الصندوق الاستئماني ، على عكس الملكية المشتركة للأسهم حيث تقرر الشركة ومجلس إدارتها ما إذا كان يتم توزيع النقد الزائد على المساهم أم لا.

اختيار الحق REIT

كما هو الحال مع أي استثمار ، يجب أن تقوم بأداء واجبك قبل اتخاذ قرار بشأن REIT للشراء. هناك بعض العلامات الواضحة التي يجب أن تنظر إليها قبل اتخاذ القرار:

1. الإدارة

من المهم دائمًا عند الشراء في مجموعة من الأصول أو الحسابات المدارة لفهم ومعرفة سجل التتبع للمديرين وفريقهم. ترتبط الربحية وتقدير الأصول ارتباطًا وثيقًا بقدرة المدير على اختيار الاستثمارات المناسبة وتحديد أفضل الاستراتيجيات. عند اختيار ما REIT للاستثمار فيه ، تأكد من معرفة فريق الإدارة وسجلهم. تحقق لمعرفة كيف يتم تعويضهم. إذا كان ذلك يعتمد على الأداء ، فمن المحتمل أنهم يبحثون عن اهتماماتك أيضًا.

2. التنويع

صناديق الاستثمار العقاري هي صناديق ثقة تركز على ملكية العقار. نظرًا لتذبذب أسواق العقارات حسب الموقع ونوع العقار ، فمن الأهمية بمكان أن يكون صندوق الاستثمار العقاري الذي تقرر شرائه متنوعًا بشكل صحيح. إذا استثمرت العقارات بكثافة في العقارات التجارية وكان هناك انخفاض في معدلات الإشغال ، فسوف تواجه مشاكل كبيرة. ويعني التنويع أيضًا أن الصندوق يتمتع بوصول كافٍ إلى رأس المال لتمويل مبادرات النمو المستقبلية والاستفادة من العوائد المتزايدة بشكل صحيح.

3. الأرباح

العنصر الأخير الذي يجب أن تفكر فيه قبل الشراء في REIT معين هو أموالها من العمليات والنقد المتاح للتوزيع. هذه الأرقام مهمة لأنها تقيس الأداء العام لـ REIT ، والذي بدوره يترجم إلى الأموال التي يتم تحويلها إلى المستثمرين. كن حذرًا من عدم استخدام أرقام الدخل العادية الناتجة عن REIT لأنها ستشمل أي انخفاض في قيمة الممتلكات وبالتالي تغيير الأرقام. هذه الأرقام مفيدة فقط إذا كنت قد نظرت بالفعل بعناية في علامتين أخريين ، لأنه من المحتمل أن تشهد REIT عوائد غير طبيعية بسبب ظروف سوق العقارات أو حظ الإدارة في اختيار الاستثمارات.

الخط السفلي

مع وجود العديد من الطرق المختلفة لاستثمار أموالك ، من المهم أن يكون أي قرار تتخذه على علم جيد. وهذا ينطبق على الأسهم أو السندات أو صناديق الاستثمار المشتركة أو صناديق الاستثمار العقاري أو أي استثمار آخر. ومع ذلك ، فإن صناديق الاستثمار العقاري لديها بعض الميزات المثيرة للاهتمام التي قد تتناسب مع محفظتك.