هل يمكن لسوقين استثمار متباينين - أحدهما قديم والآخر جديد - أن يتماشيا دون إثارة بعضهما البعض؟
هذا هو السؤال الرئيسي للتمويل الجماعي وسوق العقارات ، والإجابة عليه بطرق إيجابية ، حيث يبدو أن الزوجين الغريبين يتزاوجان بشكل جيد للغاية ويعطيان المستثمرين طريقة جديدة لجني الأرباح من سوق العقارات الأمريكي المزدهر.
يقدر موقع التمويل الجماعي العقاري iFunding حجم السوق المجمعة بـ 11 تريليون دولار.
في مؤتمر عُقد مؤخرًا حول " الابتكارات في مجال العقارات: Crowdfund Investment" في مدينة نيويورك ، قام ماركلي رودريك ، المحامي لدى Flaster / Greenberg PC ومدير المؤتمر ، بتوجيه اللوائح المرتبطة بقانون Jumpstart Business Business Startss (JOBS) لعام 2012. تسمح القواعد معظمهم من المستثمرين الأثرياء (بقيمة صافية قدرها مليون دولار أو أكثر) للوصول مباشرة إلى سوق العقارات من خلال التمويل الجماعي ، أو الإقراض من الأقران (بين أسواق الاستثمار الأخرى).
بينما تستكشف لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية طرقًا للسماح للمستثمرين من جميع مستويات الدخل بالوصول إلى سوق العقارات عبر الإنترنت ، يقول رودريك إن المستثمرين الأثرياء يستثمرون بالفعل في مواقع التمويل الجماعي مثل iFunding و Realty Mogul و CrowdStreet و Fundrise.
يوضح رودريك: "إذا استثمرت نسبة صغيرة فقط منهم مبلغًا صغيرًا من أصولهم في العقارات ، فسيكون السوق تريليونات الدولارات".
تمويل الجماعي
التمويل الجماعي وسوق العقارات هي نوبة طبيعية. باختصار ، يستفيد التمويل الجماعي من سهولة الوصول إلى شبكات واسعة من الأصدقاء والعائلة والزملاء من خلال مواقع التواصل الاجتماعي مثل Facebook و Twitter و LinkedIn للحصول على معلومات حول عمل جديد وجذب المستثمرين. التمويل الجماعي لديه القدرة على زيادة روح المبادرة من خلال توسيع مجموعة المستثمرين الذين يمكن جمع الأموال منهم خارج الدائرة التقليدية للمالكين والأقارب وأصحاب رؤوس الأموال.
بدأت مجموعات صناعة العقارات تتسلق بالفعل على متن عربة التمويل الجماعي ، مشيرةً إلى إمكانية الوصول إلى سوق العقارات في الولايات المتحدة بشكل ضعيف نسبياً ، وكذلك الأميركيين الأثرياء.
"إن التمويل الجماعي للتمويل العقاري ليس ظاهرة جديدة تمامًا" ، قالت جمعية تنمية العقارات التجارية في بيان صدر مؤخرًا. لقد دخل العديد من اللاعبين إلى الملعب. على الرغم من أن كل من هذه المنصات لها مكانتها الخاصة واستراتيجيتها ، مع مستويات مختلفة من الحد الأدنى للاستثمار ، فهي موجهة نحو المستثمرين المعتمدين الذين يستوفون متطلبات محددة لصافي القيمة و / أو الدخل السنوي. على النقيض من ذلك ، فإن التمويل الجماعي بموجب قانون JOBS سيفتح المجال أمام العديد من المستثمرين الأصغر."
ما هي إيجابيات وسلبيات التمويل الجماعي للمستثمرين؟ باختصار ، الأمر يتعلق بالمخاطرة لكلا الجانبين ؛ على وجه التحديد ، كم يريد المستثمرون استيعابه عبر الإنترنت.
وفقًا للتقرير ، يمكن لكل من مطوري العقارات والمستثمرين جني عوائد مالية كبيرة من خلال التمويل الجماعي ، وكلاهما قادر على نشر مخاطره.
الايجابيات
- يحصل المستثمرون على إمكانية الوصول إلى سوق العقارات بمبالغ صغيرة من المال. يستطيع المستثمرون العمل مباشرة مع مطوري العقارات ويكون لهم صوت في هذه العملية. يمكن للمستثمرين الاختيار من بين المشروعات العقارية التي يرغبون في استثمار أموالهم فيها. مشاريع لا تعد ولا تحصى ، لذلك الاختيار ليس مشكلة.
سلبيات
- مخاطر الاستثمار هي نفسها بالنسبة لأي مستثمر عقاري. إذا ذهب السوق جنوبًا ، فمن المحتمل أن يخسر المستثمر أمواله. يكون خطر تقصير الاستثمار (من مطوري العقارات) أكبر بالنسبة للتمويل الجماعي مقارنة بتمويل نظير إلى نظير وتمويل استثمار عقاري مباشر. نقص السيولة ، بسبب غياب السيولة من السوق الثانوية ، يقيد سهولة الوصول إلى فرص البيع للمستثمرين.
للبدء في التمويل الجماعي في العقارات ، تنصح جيلين هيلمان ، المدير التنفيذي في Realty Mogul ، بالذهاب مع شركة ستكون موجودة لفترة من الوقت.
"أولاً ، اعمل مع شركة للتمويل الجماعي ستنجح" ، كما تقول. وهذا يعني أن تكون رسملتها جيدة. ما يخيفني هو عدد شركات التمويل الجماعي التي يرأسها اثنان من الطلاب الذين تخرجوا للتو من الكلية والذين لا يستفيدون من رأس المال ".
يقول دارين باودلي ، المؤسس المشارك لـ CrowdStreet.com ، إن بذل العناية الواجبة أكثر أهمية بالنسبة إلى العقارات من الاستثمارات الأخرى ، بقدر ما يتعلق الأمر بالعمل مع شركة تمويل الجماعي.
يقول باودلي: "من وجهة نظر المستثمر ، ينبغي على المرء الحرص على البحث في المنصات التي يبحثون عنها عن فرص الاستثمار". "لم يتم إنشاء جميع المنصات على قدم المساواة ، ويتم اختبار خطط أعمال متعددة للاستفادة من هذا الاتجاه الناشئ."
تنصح Powderly المستثمرين بالتحقيق في المؤسسين والإدارة العليا لمنصة التمويل الجماعي أو الشركة للتأكد من أنهم يتمتعون بسمعة ممتازة تعتمد على الخبرة التجارية السابقة.
ويضيف قائلاً: "إن الخبرة الرئيسية في مجال التمويل والعقارات والتكنولوجيا ضرورية لتشغيل منصة موثوقة وموثوق بها". "يجب على المستثمرين الانجذاب نحو المنصات التي تقدم خدمة عملاء ممتازة - ليس فقط أثناء عملية جمع التبرعات ولكن أيضًا بعد تمويل الصفقة وإغلاقها بالكامل. على الرغم من حقيقة أن هناك 50 منصة زائد في بعض أساليب التشغيل ، لا يوجد سوى نصف دزينة أو نحو ذلك تظهر كقادة في الفضاء. يجب على المستثمرين البحث في منصات متعددة وتحديد المراكز الثلاثة الأولى بناءً على أهدافهم الاستثمارية وتجربة المستخدم المفضلة."
الشفافية حرجة
تنصح Powderly بالبحث عن منصات التمويل الجماعي والرعاة الذين يعترفون بالمخاطر مع توفير نهج قائم على التعليم لإدارة المخاطر. "معظم منصات التمويل الجماعي العقاري اليوم لا تسمح إلا للمستثمرين المعتمدين ، على النحو المحدد من قبل المجلس الأعلى للتعليم ، بالاستثمار" ، كما يقول. "يُنصح المستثمرون المعتمدون باستثمار المبالغ التي يرتاحون إليها ، نظرًا لمحفظة استثماراتهم الإجمالية."
نصيحة أخرى: استثمر فقط في العروض المقدمة من الجهات الراعية التي تثق بها ، ومن ستثق به سوف يبحث عن اهتماماتك في الأوقات الجيدة والسيئة.
"إذا لم يفهم المستثمر كيفية استخدام أموالهم ، وعوامل المخاطرة الخاصة بالاستثمار ، وما هي العوامل التي تؤثر على عائدهم على الاستثمار ، فعليهم طلب المشورة من مستشارهم الاستثماري الموثوق ، أو تمرير الاستثمار" ، يضيف Powderly. "سيكون هناك الكثير من الفرص الاستثمارية الأخرى للاختيار من بينها ، لذلك لا تتسرع في اتخاذ قرار استثماري غير مطلع."
يجب أن توفر منصة التمويل الجماعي المهني العقاري للمستثمرين فرصًا كبيرة للتواصل بشأن العرض ، بما في ذلك تقديم مقدمات مباشرة إلى راعي قائمة العقارات المعينة.
هل هذا ممكن ، وكيف؟
كان المحفز لإطلاق التمويل الجماعي للاستثمارات العقارية ، إلى جانب أنواع أخرى من المشاريع التجارية ، هو تمرير قانون الوظائف في عام 2012. وحتى وقت قريب ، كانت القدرة على الإعلان عن المستثمرين والاستثمارات العقارية مقيدة لهم. غيّر قانون JOBS (الباب الثاني) بشكل كبير الطريقة التي يمكن بها زيادة رأس المال الاستثماري من خلال تعديل القواعد التنظيمية D الحالية ، وتحديداً تلك القواعد المتعلقة بكيفية تقديم الشركات لبيع أوراقها المالية وبيعها دون الحاجة إلى تسجيل الأخيرة لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC).
في الماضي ، فرضت القاعدة 506 من اللائحة D قيودًا على جهود جمع الأموال ، وتحصر على وجه التحديد جمع التبرعات في العلاقات الموجودة مسبقًا فقط ومنع الراعي أو الطرف الآخر من التماس أو الإعلان عن تلك الفرص الاستثمارية الخاصة. تسمح القاعدة 506 (ج) الجديدة للمصدرين والجهات الراعية والمشترين وغيرهم ممن يجمعون رؤوس أموال من مستثمرين من القطاع الخاص بالإعلان عن فرص الاستثمار الخاصة للمستثمرين المعتمدين بموجب شروط معينة. أصبحت هذه القاعدة سارية المفعول في 23 سبتمبر 2013. ويمثل التشريع الفيدرالي الجديد تغييراً هائلاً لرعاة جمع الأموال لشراء العقارات أو التطوير. في الأساس ، يمنح الباب الثاني شركات التمويل الجماعي الضوء الأخضر لتوجيه السوق إلى مجموعة كبيرة من المستثمرين المحتملين عبر وسائل التواصل الاجتماعي والإنترنت. كما أنشأت أداة جديدة للمستثمرين للوصول بسهولة أكبر إلى فرص الاستثمار العقاري المباشر.
كما يلاحظ Powderly ، وللمرة الأولى على الإطلاق ، يمكن للمستثمرين الوصول مباشرة إلى مجموعة مختارة من العروض العقارية الخاصة التي يمكنهم تصفحها والبحث فيها واتخاذ قرارات استثمارية مطلعة حول الإنترنت.
الخط السفلي
التمويل الجماعي في سوق العقارات يعد بأن يكون ثورة. لقد بدأت الآن في الانطلاق ، ولكنها تجتذب بالفعل مستويات مثيرة للإعجاب من المستثمرين الجادين.
