مقارنةً بأنواع أخرى من الاستثمارات ، ينطوي الاستثمار في العقارات على وضع مناسب للمخاطر / المكافآت نسبياً ، مع انخفاض السيولة نسبيًا (سهولة الدخول والخروج). دعونا نرى بعض أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند الاستثمار في العقارات.
1. موقع العقار
لماذا هو مهم؟ خط اللكم القديم "الموقع ، الموقع ، الموقع" لا يزال يحكم ويظل أهم عامل للربحية في الاستثمار العقاري. القرب من وسائل الراحة ، ومناطق المطابقة السلمية ، وحالة الحي ، والمناظر الطبيعية الخلابة ، وما إلى ذلك هي العوامل الرئيسية لتقييم الممتلكات السكنية. في حين أن القرب من الأسواق والمستودعات ومراكز النقل والطرق السريعة والمناطق المعفاة من الضرائب ، وما إلى ذلك ، تلعب دورًا مهمًا في تقييم الممتلكات التجارية.
عن ماذا تبحث؟ نظرة متوسطة إلى طويلة الأجل ، حول كيف من المتوقع أن تتطور المنطقة المحلية خلال فترة الاستثمار. قد يتم تطوير الأراضي المفتوحة المسالمة اليوم في الجزء الخلفي من مبنى سكني إلى منشأة تصنيع صاخبة في المستقبل ، مما يجعل التقييمات السكنية أقل ربحية. يُنصح بإجراء فحص شامل للملكية والنوع والاستخدام المقصود للمناطق المجاورة والمنشآت والأراضي المجانية في المنطقة.
2. تقييم الممتلكات
لماذا هو مهم؟ التمويل العقاري أثناء الشراء ، وسعر الإدراج أثناء البيع ، وتحليل الاستثمار ، وأقساط التأمين ، والضرائب - كل ذلك يعتمد على التقييم العقاري.
عن ماذا تبحث؟ تشمل منهجيات التقييم الشائعة الاستخدام ما يلي:
- منهج مقارنة المبيعات: المبيعات الأخيرة القابلة للمقارنة للعقارات ذات الخصائص المتشابهة - الأكثر شيوعًا ومناسبة لكل من العقارات الجديدة والقديمة.نهج التكلفة: جمع التكلفة بالكامل مطروحًا منه الاستهلاك - مناسب للبناء الجديد نهج الدخل: استنادًا إلى التدفقات النقدية المتوقعة - مناسبة للإيجارات
3. الغرض من الاستثمار وأفق الاستثمار
لماذا هو مهم؟ نظرًا لانخفاض السيولة والاستثمار عالي القيمة في العقارات ، فقد يؤدي الافتقار إلى الوضوح عن قصد إلى نتائج غير متوقعة بما في ذلك الضائقة المالية ، خاصةً إذا تم رهن الاستثمار.
عن ماذا تبحث؟ حدد أيًا من الفئات العريضة التالية يناسب غرضك واستعد وفقًا لذلك:
- التوفير في الإيجارات ، الاستفادة من الاستخدام الذاتي وتقدير القيمةإيرادات منتظمة وتقدير القيمة على المدى الطويل. يتطلب بناء مزاج لكونك مالكًا - للتعامل مع النزاعات المحتملة والقضايا القانونية ، وإدارة المستأجرين ، وأعمال الإصلاح ، وما إلى ذلك. سريعة ، من ربح صغير إلى متوسط - عادة ما يتم شراؤها تحت خصائص البناء وبيعها بشكل مرتفع قليلاً بعد أن تكون جاهزة للقيمة الجوهرية المرتفعة على مدى فترة طويلة. حل للأهداف طويلة الأجل مثل التخطيط للتقاعد ، وتعليم الطفل ، إلخ.
4. التدفقات النقدية المتوقعة وفرص الربح
لماذا هو مهم؟ الغرض من الاستخدام والاستخدام يؤثر على التدفقات النقدية وبالتالي فرص الربح.
عن ماذا تبحث؟ تطوير مسودة التوقعات للوسائل التالية من الأرباح والمصروفات:
- التدفق النقدي المتوقع من إيرادات الإيجار - التضخم يفضِّل الملاك على إيرادات الإيجارالزيادة المتوقعة في القيمة الجوهرية بسبب ارتفاع الأسعار على المدى الطويلفوائد الاستهلاك (والفوائد الضريبية المتاحة) تحليل مردودية التكلفة للتجديد قبل البيع للحصول على سعر أفضلتحليل التكلفة-الفائدة للقروض المرهونة مقابل تقدير القيمة
5. كن حذرا مع الرافعة المالية - تعرف مطبات
لماذا هو مهم؟ القروض مريحة ولكنها قد تأتي بتكلفة كبيرة - تلتزم دخلك في المستقبل ، للحصول على فائدة اليوم بتكلفة الفائدة الموزعة على مدى سنوات عديدة. إن فهم كيفية التعامل مع القروض من هذا النوع يتيح لك الاستفادة منه إلى أقصى حد. مع تجاهل المخاطر يمكن أن يؤدي إلى المزالق الرئيسية.
عن ماذا تبحث؟ اعتمادًا على أرباحك الحالية والمتوقعة في المستقبل وإمكانية الدفع ، ضع في اعتبارك ما يلي:
- حدد نوع قرض الرهن العقاري الذي يناسب وضعك (السعر الثابت ، السعر العائم القابل للتعديل ، الفائدة فقط أو صفر الدفعة المقدمة) كن على دراية بالشروط والأحكام وغيرها من الرسوم التي يفرضها الممولونالبحث والمساومة للحصول على صفقة أفضل باستخدام أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري للعثور على انخفاض أسعار الفائدة. ابحث أيضًا عن أقساط تأمين أقل.
6. الاستثمار في البناء الجديد مقابل المؤسسات القائمة
لماذا هو مهم؟ عادة ما تقدم خصائص البناء الجديدة أسعارًا جذابة وخيار التخصيص ووسائل الراحة الموثقة بوضوح والألقاب الواضحة. يتعين على المستثمر التعامل مع شركة البناء فقط كنظير. وتشمل المخاطر التأخير في الحيازة ، وزيادة التكاليف ، وعدم الوعي بالجوار ، إلخ.
بالنسبة لأولئك الذين يعادون بيعهم ، فإن لديهم عوامل عكسية وقد يحتاجون إلى فحص أكثر شمولاً بشأن الملكية والمستندات والمسائل القانونية.
عن ماذا تبحث؟
- تحقق من المشاريع السابقة وسمعة شركة البناء للاستثمارات الجديدة في البناءاستعراض سندات الملكية ، والمسح الأخير ، وتقرير التقييم للإنشاءات القديمة ، مع العلم بتكاليف الصيانة الشهرية والمستحقات والضرائب المستحقة على المالكين السابقين. يمكن أن تؤثر هذه التكاليف بشكل كبير على التدفقات النقدية المنتظمة الخاصة بك. الاستثمار في العقارات المؤجرة (التي يمتلكها الآخرون) - هل يتم التحكم في الإيجار أم الإيجار أم السوق الحرة؟ هل الإيجار على وشك الانتهاء؟ هل لديها خيارات التجديد لصالح المستأجر؟ هل العناصر الداخلية مملوكة للمستأجر أو المالك؟ وما إلى ذلك بعض التفاصيل التي يجب أن تكون على دراية بها. تحقق من عناصر الجودة (الأثاث والتركيبات والمعدات) ، إذا تم تضمينها في البيع
7. الاستثمارات غير المباشرة في العقارات
إدارة الخصائص الفيزيائية على مدى أفق طويل الأجل ليست للجميع. هناك أيضًا بعض البدائل للاستثمار بشكل غير مباشر في القطاع العقاري وتهدف إلى جني الفائدة.
ما هي الخيارات؟
- أسهم الشركات العقارية - يمكن شراء أسهم الشركات العقارية وبيعها في البورصات صناديق الاستثمار / صناديق الاستثمار المتداولة التي تركز على القطاع العقاري - توفر الصناديق الخاصة بالقطاع مثل "محفظة الاستثمار العقاري فيديليتي (FRESX)" ميزة التنويع والأموال الاحترافية الإدارة ، على حساب تكلفة مصاريف الصندوق ، سندات الرهن العقاري - المضمونة بواسطة الممتلكات المادية ، فإنها توفر معدلات عائد أقل مقارنة بسندات الشركات - Real Estate Investment Trust (REIT) - تقدم عائدات عالية ، ومبالغ ضريبية وسيولة عالية أثناء تداولها في البورصات.
الخط السفلي
الاستثمارات العقارية توفر لمحة جيدة المخاطر ذات القيمة العالية. إن النظر بعناية في العوامل المذكورة أعلاه سيمكّن المستثمرين من جني الفوائد مع التخفيف من المخاطر.
