ما هي حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)؟
تشير حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) إلى اتفاق تعاقدي يباع فيه المقرض الأصلي بالحق في خدمة رهن موجود لطرف آخر متخصص في مختلف الوظائف المتعلقة بخدمة الرهون العقارية.
الماخذ الرئيسية
- يتم بيع حقوق خدمة الرهن العقاري من قِبل المنشئ للرهن العقاري إلى مؤسسة مالية أخرى ، والتي تتولى بعد ذلك إدارة الرهن العقاري ، والتي تشمل مهام مثل تحصيل المدفوعات وتحويلها إلى المنشئ. هذا العمل. لا يتغير أي شيء بالنسبة إلى المرتهن باستثناء العنوان الذي يتم إرسال المدفوعات إليه.
فهم حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)
الشركات الصغيرة والمتوسطة لديها واجبات إدارية مستمرة تتم معالجتها بانتظام طوال مدة الرهن. الحقوق الشائعة المدرجة هي الحق في تحصيل مدفوعات الرهن العقاري شهريًا ، وتجنب الضرائب وأقساط التأمين في الضمان ، وإعادة توجيه الفوائد والأجزاء الرئيسية إلى مقرض الرهن العقاري. في المقابل ، يتم تعويض الجهة التي تتعامل مع الخدمة برسوم محددة ، وهي موضحة في العقد الذي تم إبرامه ودخلت فيه في بداية اتفاقية الخدمة.
مبلغ دفع الرهن العقاري ، وسعر الفائدة ، ونوع القرض ، وغيرها من العوامل لا تزال هي نفسها. بقدر ما يتعلق الأمر بالمقترض ، يتم فقط تغيير العنوان الذي يتم إرسال المدفوعات إليه ، ويجب عليك الاتصال بالخدمة ، بدلاً من مقرض الرهن العقاري الأصلي الخاص بك ، مع أي أسئلة قد تكون لديكم بشأن القرض الخاص بك. يمكن أن تتغير الخدمة في أي وقت ، ولكن يجب أن تتلقى إشعارًا من المقرض الأصلي قبل 15 يومًا على الأقل من حدوثه ، ويجب أن يخطرك الصيانة الجديدة في غضون 15 يومًا من تولي الحقوق.
تسمح قوانين البنوك الفيدرالية للمؤسسات المالية ببيع الرهون العقارية أو نقل حقوق خدمة المؤسسات الأخرى دون موافقة المستهلك.
مثال على بيع MSR
تحصل سارة على رهن بقيمة 500،000 دولار من Lender A. وهي ترسل للمقرض دفعة شهرية من أصل الدين والفائدة. بعد ثلاث سنوات ، قرر المقرض A تحويل MSR على رهن سارة إلى الشركة B. بموجب شروط العقد ، يتم دفع الشركة B رسمًا من قِبل A المقرض لمعالجة جميع مدفوعات الرهن المتبقية من سارة. يمكن لمقرض الرهن العقاري بعد ذلك قضاء المزيد من الوقت والمال في تقديم قروض عقارية جديدة بينما تقوم الشركة التي تتولى MSR بتحويل مدفوعات الرهن العقاري للمقرض.
إعتبارات خاصة
غالبًا ما يبيع المقرض MSRs كوسيلة لتحرير خطوط الائتمان لإقراض أموال لمقترضين إضافيين. معظم الرهون العقارية سارية المفعول لمدة 15 إلى 30 سنة ، ويحتاج البنك إلى مليارات الدولارات لإقراض أموال للمستهلكين الآخرين الذين يطلبون الرهون العقارية خلال هذا الوقت. بطريقة ملتوية ، يعني بيع الشركات الصغيرة والمتوسطة أن عددًا أكبر من الناس يمكن أن يصبحوا مالكين لأن بيع هذه الحقوق ينتج عنه إيرادات.
المقرضين أيضا كسب المال عن طريق فرض رسوم على القروض العقارية وكسب الفائدة الشهرية من المدفوعات. الرهون العقارية هي ببساطة أصول إضافية تجلب المزيد من الإيرادات للبنوك.
تاريخ MSRs
كان سوق الشركات الصغيرة والمتوسطة قويًا في السنوات الأخيرة بسبب تحسن الاقتصاد وأصول الرهن العقاري عالية الجودة وتقليل العجز عن السداد. تجد صناديق التحوط ، والبنوك ، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) أن هذه الأصول جذابة لأن الشركات الصغيرة والمتوسطة يمكن أن تحقق فوائد كبيرة. على سبيل المثال ، اشترت SunTrust 8 مليارات دولار من أوراق مالية متناهية الصغر في الربع الأول من عام 2016 كوسيلة لكسب عائد قوي على الاستثمار (ROI) ، وفي غضون أشهر ، تضمنت محفظة أوراق مالية قصيرة الأجل 121.3 مليار دولار من الأرصدة الرئيسية غير المدفوعة للقروض التي كان البنك يخدمها من أجل المقرضين.
ذكرت National Mortgage News في يونيو 2019 أن الشركات الصغيرة والمتوسطة "كانت واحدة من أفضل فئات الأصول ذات الدخل الثابت أداءً على مدار السنوات الخمس الماضية". ومع ذلك ، فإنها تقول أيضًا "منذ أكتوبر 2018 ، باعتبارها أسعار فائدة متوسطة وطويلة الأجل تراجعت وتيرة تسارع وتيرة افتراضات الدفع المسبق للرهن العقاري ، مما تسبب في تقصير متوسط العمر المتوقع للشركات الصغيرة والمتوسطة إلى حد كبير. "وقد أدى ذلك إلى حقيقة أن" قيم MSR من أبريل إلى مايو انخفضت باستمرار (بمقدار النصف) متعددة. "هذا قال ، التقارير الوطنية للرهن العقاري ، "إن الطلب من المشترين MSR لا يزال قويا للغاية ، وهناك إجماع عام حول قيم MSR."
