كانت معدلات الرهن العقاري عند أدنى مستوياتها منذ عام 2008 في أعقاب الأزمة المالية ، ولكن الإجماع هو أنها سترتفع ؛ انها مجرد مسألة كم ومتى.
لقد تذبذب متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بين 4٪ و 4.5٪ لمعظم عام 2014. وتتوقع شركة Federal Home Loan Mortgage Corp ، أو Freddie Mac كما يطلق عليه عادة ، ارتفاع الأسعار إلى 5٪ في أواخر عام 2015. ( لمعرفة المزيد ، راجع: كيفية التسوق للحصول على أسعار الرهن العقاري .)
يتم تحديد معدلات الرهن العقاري من خلال عدد من العوامل المرتبطة بالاقتصاد وأسواق الديون وسياسة الاحتياطي الفيدرالي.
رابط إلى سندات الخزينة
ترتبط أسعار الفائدة على القروض العقارية ذات السعر الثابت بأسعار سندات الخزينة. يتم إصدار سندات الخزينة من قبل وزارة الخزانة الأمريكية لسداد الديون.
على سبيل المثال ، يرتبط سعر الفائدة على القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا ، على سبيل المثال ، بالعائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. العائد هو معدل العائد كنسبة مئوية. عندما يرتفع العائد أو ينخفض ، ترتفع أسعار الفائدة.
وفي الوقت نفسه ، ترتبط أسعار الفائدة على القروض العقارية القابلة للتعديل (ARMs) بمعدل الفائدة على الأموال الفيدرالية. هذا هو المعدل الذي تقرض به مؤسسة الإيداع أو البنك الأموال التي يحتفظ بها في مجلس الاحتياطي الفيدرالي بين عشية وضحاها. ( لمزيد من المعلومات ، راجع: الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل .)
عندما يعاني الاقتصاد من الإبقاء على الاحتياطي الفيدرالي يبقي أسعار الفائدة منخفضة لتشجيع الاقتراض وتحفيز الإنفاق بين المستهلكين. هذا ما حدث بعد انهيار أسواق المال والإسكان ولماذا بقيت المعدلات عند أدنى مستوياتها التاريخية.
التخفيف الكمي ينتهي قريبًا
في خطوة غير عادية بعد انهيار الأسواق ، بدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي برنامج التسهيل الكمي (QE) في أواخر عام 2008. في محاولة لتعزيز الاقتصاد وأسواق الإسكان ، بدأ شراء سندات الخزانة الأمريكية والأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية ، مما ساعد انخفاض معدلات الرهن العقاري. ( للمزيد ، راجع: التيسير الكمي: هل ينجح؟ )
اشترى بنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر من 4 تريليونات دولار من سندات الخزينة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري منذ بدء البرنامج.
من المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة بعد تراجع برنامج شراء السندات التخفيف الكمي من مجلس الاحتياطي الفيدرالي. أشار الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه من المرجح أن ينتهي في أكتوبر. ( لمزيد من المعلومات ، راجع: ماذا سيحدث لعائدات الخزينة مع Yellen و Tapering؟ )
تعزيز الاقتصاد
وتشمل العوامل الأخرى التي تسهم في زيادة معدل متوقع الاقتصاد تعزيز. من المتوقع أن يبلغ متوسط النمو الاقتصادي 3.3٪ في عام 2015 ، وفقًا لفريدي ماك. معدل البطالة آخذ في الانخفاض ومن المتوقع أن يستمر في ذلك. تذكر ، عندما يكافح الاقتصاد أسعار الفائدة منخفضة للحفاظ على النمو. ( لمزيد من المعلومات ، راجع: ما الذي لا يخبرنا به معدل البطالة ).
كان من المتوقع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في وقت أقرب. لكن مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، برئاسة جانيت يلين ، يوازن - وليس رفع - معدلات في وقت مبكر للغاية لمنع الإضرار بسوق الاقتصاد والسكن لا يزال حساسة.
الخط السفلي
باستثناء حدوث انفجار آخر في سوق المال والإسكان ، وإذا استمر الاقتصاد في التحسن ، توقع ارتفاع أسعار الفائدة في النصف الأخير من عام 2015. إذا قفزت إلى نطاق 5 ٪ ، فسيكون ذلك ارتفاعًا متواضعًا مقارنةً بالمتوسطات التاريخية. ستظل المعدلات أقل بكثير من متوسط القروض العقارية الثابتة ذات الأسعار الثابتة البالغة حوالي 8.5٪ والتي يبلغ متوسطها 30 عامًا منذ عام 1971 عندما بدأ Freddie Mac في تتبعها. وبلغ متوسط معدلات 6 ٪ في السنوات التي سبقت الركود. ( للمزيد ، انظر: أساسيات الرهن العقاري: مقدمة .)
