غالبًا ما يجد أصحاب المنازل أنفسهم في وضع لا يحسد عليه بسبب الرصيد على قروضهم العقارية أكثر مما تستحق منازلهم. ينتج هذا عن مجموعة من الأحداث ، والكثير منها خارج عن سيطرة مالك المنزل. يمكن أن يؤدي انخفاض أسعار العقارات ، والجوار المتدهور ، وقرارات الاقتراض الرديئة (على سبيل المثال ، الاقتراض أكثر من المقترض إلى تحمل قرض عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل) أو إعادة تمويله للحصول على الأسهم ، إلى ترك جميع أصحاب المنازل لديون متزايدة. عندما يتجاوز رصيد الرهن قيمة العقار ، يشار إلى وضع مالك المنزل بأنه "مقلوب" أو "تحت الماء". يعد الهروب من هذا الموقف غير المريح أمرًا صعبًا - وغالبًا ما يتطلب بيع المنزل بأقل من قيمة القرض - ولكن هناك حلول. دعونا ننظر في بعض الخيارات لأصحاب المنازل مع الأسهم السلبية.
البيع على المكشوف هذا قصير على الأسهم
البيع على المكشوف هو خيار قابل للتطبيق إذا كان الفرق بين سعر بيع المنزل والمبلغ المرهون صغيرًا ، أو كان لدى البائع جيوب عميقة. إذا تم العثور على مشتر ، فيمكن لصاحب المنزل أن يختتم أعماله مع شيك لسداد رصيد القرض. إذا كان البائع لا يستطيع تحمل سداد الرصيد ولكن يجب أن يبيع ، يجب على البائع الاتصال بصاحب الرهن العقاري ومحاولة ترتيب عملية بيع قصيرة. (لمعرفة المزيد عن البيع على المكشوف ، اقرأ Short Sell Your Home لتجنب التعويق .)
إن إقناع المقرض بالموافقة على البيع على المكشوف غالبًا ما ينطوي على قدر كبير من الوقت والأوراق. بالإضافة إلى الحصول على المقرض للموافقة ، يجب على صاحب المنزل بعد ذلك العثور على وكيل عقاري مستعد للتعامل مع البيع. إذا تم العثور على المشتري ، تستمر المضاعفات. المقرض في كثير من الأحيان خدمات القرض نيابة عن المستثمر. إذا كان المقرض مرتاحًا لعملية البيع ، فيجب على المقرض أن يعمل مع المستثمر الذي يحمل القرض للوصول إلى اتفاق. هذا يمكن أن يستغرق وقتا طويلا. إذا كان المنزل مغطى بتأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، فقد يكون المؤمّن أيضًا مشاركًا في هذه العملية. قام المؤمن بتأمين العقار ضد التخلف عن السداد لحماية مصالح البنك ، وبالتالي فإن شركة التأمين لديها حصة في هذه العملية. بشكل عام ، فإن الإطار الزمني للتوصل إلى اتفاق طويل ، وليس لدى البنك حافز كبير للتعاون.
الحجز على الشيء المرهون
عندما يتم قول كل شيء وفعله ، يمكن أن ينتهي الأمر بمالك المنزل بسبب المال إلى البنك ، حتى بعد البيع ، لتعويض الفرق بين ما يرغب المشتري في دفعه وبين ما يرغب البنك في قبوله. إذا كنت تعتقد أن هذا قد يكون هو الحال في وضعك ، فقد يكون البديل هو حبس الرهن. ومع ذلك ، قم بوزن هذا الخيار بعناية فائقة - على الرغم من أن البيع على المكشوف ليس جيدًا لتصنيفك الائتماني ، فإن الرهن يعد أسوأ. (اقرأ أهمية تصنيفك الائتماني لمعرفة كيف تؤثر أنشطة الاقتراض على تصنيفك الائتماني.)
بالإضافة إلى تحديات إعداد البيع ، وإمكانية الحصول على المال بعد البيع واحتمال تأثر درجة الائتمان الخاصة بك ، يجب أيضًا مراعاة الضرائب. من وجهة نظر ضريبية ، يمكن اعتبار الفرق بين سعر البيع في المنزل والرصيد على الرهن العقاري دخل. إن دفع الضريبة أو إثبات إعسارك وبالتالي إعفاؤك من الضريبة ، هي عناصر يجب التعامل معها لأنه من منظور ضريبي ، يُنظر إلى البيع على المكشوف باعتباره إعفاء من الديون.
خيارات تجنب متاعب البيع على المكشوف محدودة. السيناريو المثالي هو الاستمرار في العيش في المنزل ودفع الرهن العقاري حتى يتحسن سوق العقارات ويمكن بيع المنزل بسعر يغطي الرصيد على الرهن العقاري. الخيارات الأخرى التي يجب أخذها في الاعتبار هي أخذ زميلك في الغرفة للمساعدة في دفع الفواتير ، أو الانتقال إلى شقة واستئجار المنزل.
الخط السفلي
أفضل طريقة لتقليل احتمالات العثور على نفسك رأسًا على عقب هي إخراج أصغر رهن عقاري يمكنك العثور عليه ودفعه في أسرع وقت ممكن. يبدأ هذا الجهد عن طريق شراء منزل يمكنك أن تتحمله بالفعل ، والذي قد يكون خاصية مختلفة بشكل كبير عن تلك التي تشعر أنك تنتمي إليها. (هل تحتاج إلى مساعدة في تحطيم الأرقام؟ قراءة الرهون العقارية: إلى أي مدى يمكنك تحمل التكاليف؟ )
يقوم مشتري المنازل الحكيمون الحذرين بتقديم دفعة مقدمة كبيرة ، مما يمكنهم من تجنب الاضطرار إلى شراء التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) وتوفير ما يكفي من الأسهم في المنزل بحيث يكون لديهم وسادة إذا انخفضت قيمة المنزل. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال الحصول على قرض عقاري صغير ، يجب أن تكون قادرًا على دفع مبالغ إضافية والخروج من عبء الدين في وقت أقل. أخيرًا ، إن إجراء مدفوعات إضافية يجعل احتمال العثور على نفسك "رأسًا على عقب" في رهنك العقاري أقل احتمالًا.
راجع فهم هيكل سداد الرهن العقاري لفهم عملية الحساب والدفع بالإضافة إلى جدول الإطفاء على قروض المنازل.
