على الرغم من العلامات المتصاعدة على تباطؤ سوق الإسكان ، يعتقد بنك جولدمان ساكس أن انخفاض أسعار الفائدة سيعزز الاستثمار السكني خلال النصف الثاني من عام 2019. وقد بدأ كل من الاستثمار السكني وبدء الإسكان في التباطؤ خلال النصف الأول من هذا العام ، ولكن انخفاض معدلات الرهن العقاري و قال محللون في جولدمان في مذكرة صدرت مؤخراً إن تخفيض سعر الفائدة مؤخراً من مجلس الاحتياطي الفيدرالي سوف يساعد على تحفيز الطلب على الإسكان.
اعترافًا بأن "بناء المنازل كان أضعف إلى حد ما مما توقعنا ، ويبدو أنه يواجه بعض الرياح المعاكسة التي ستستمر جزئيًا على الأقل" ، بقي المحللون ، بقيادة الاقتصادي يان هاتزيوس ، متفائلين بشأن آفاق النمو المستقبلية للقطاع. وكتب هاتزيوس: "يشير نموذجنا إلى انتعاش صحي إلى معدل نمو بنسبة 4٪ في الاستثمارات السكنية في 2019H2".
من شأن الانتعاش في سوق الإسكان أن يساعد أسهم بناء المنازل في الحفاظ على ارتفاعها خلال النصف الأول من العام. ارتفع مؤشر SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) بنسبة 27٪ تقريبًا مقارنة مع مكاسب S&P 500 البالغة 15٪. ارتفعت أسهم شركات بناء المنازل الفردية مثل M / I Homes Inc. (MHO) و LGI Homes Inc. (LGIH) بأكثر من 70٪ لهذا العام ، بينما ارتفعت أسهم KB Home (KBH) و DR Horton Inc. (DHI) بأكثر من 40 ٪ ، وشركة PulteGroup Inc. (PHM) مرتفعة تقريبًا 28٪.
ماذا يعني للمستثمرين
سوف يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى زيادة الطلب على الإسكان ، وهو قطاع الاقتصاد الأكثر حساسية لتغيرات أسعار الفائدة. منذ الخريف الماضي ، انخفضت معدلات الرهن العقاري 125 نقطة أساس. انخفض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا من ذروة بلغت 4.94٪ في نوفمبر إلى 3.60٪ مؤخرًا ، وفقًا للبيانات الصادرة عن وكالة الرهن العقاري Freddie Mac ، لكل CNBC.
سيأتي التأثير التحفيزي لانخفاض الأسعار على الطلب على الإسكان من خلال قناتين منفصلتين. القناة الواضحة هي أن انخفاض معدلات الرهن العقاري يجعل تكلفة تمويل شراء منزل جديد أرخص ؛ وبالتالي زيادة الطلب. تحدث القناة الثانية من خلال التكلفة المنخفضة لأصحاب المنازل الحاليين لإعادة تمويل الرهن العقاري بأسعار أقل. تخلق التكاليف الأقل تأثيرًا للثروة يحفز الإنفاق الاستهلاكي وآلية التغذية المرتدة الإيجابية اللاحقة على سوق الإسكان.
ومع ذلك ، حتى الآن ، فشلت المعدلات المنخفضة في توفير دفعة طال انتظارها للإسكان. يشهد الاستثمار السكني أسوأ حالاته منذ الركود العظيم في 2007-2009 ، بعد أن تعاقد لمدة ستة أرباع متتالية الآن. تراجعت بدايات الإسكان بنسبة 4.0٪ في يوليو إلى معدل سنوي معدّل موسمياً بلغ 1.191 مليون وحدة ، وتم تعديل أرقام شهر يونيو للأسفل. وكان الاقتصاديون الذين استطلعت رويترز آراءهم يتوقعون أن تبدأ زيادة المساكن في شهر يوليو لتصل إلى 1.257 مليون وحدة ، وفقًا لـ CNBC.
أحد التفسيرات لفشل الطلب على المساكن في الاستجابة لأسعار الفائدة المنخفضة هو الآفاق الاقتصادية المتزايدة. في الواقع ، إذا كانت أسعار الفائدة المنخفضة ناتجة عن تحرك في السياسة يهدف بشكل خاص إلى الاستجابة لعدم اليقين الاقتصادي ، فإن الإشارة السلبية التي تشير إلى أن انخفاض أسعار الفائدة قد تكون أقوى من تأثير التحفيز الإيجابي لتلك الأسعار المنخفضة ذاتها. يعتقد بناة المنازل أن هذا سبب كبير لعدم زيادة الطلب على الإسكان.
لكن لدى جولدمان تفسير آخر - تأخر الاستجابة. عادة ما لا يتم الشعور بآثار التغيرات في أسعار الفائدة على الفور ، ولكن قد تستغرق شهورًا إن لم يكن سنوات قبل أن تعمل على التأثير على النشاط الاقتصادي. وكتب هاتزيوس: "تشير تقديراتك للوقت المتأخر بين التغيرات في أسعار الفائدة ونشاط الإسكان إلى أن الجزء الأكبر من التعزيز لم يأت بعد".
هناك بعض الدلائل الإيجابية التي تشير إلى أن فرضية تأخر الاستجابة لدى جولدمان قد تكون صحيحة. ارتفعت تصاريح البناء ، التي كانت ضعيفة لمعظم العام ، بنسبة 8.4 ٪ لتصل إلى 1.336 مليون وحدة في يوليو. هذا هو المكسب الأكبر للحصول على تصاريح منذ يونيو 2017. قد يكون هناك المزيد من الإيجابيات من هذا القبيل في المتجر لأن آثار خفض سعر الفائدة من مجلس الاحتياطي الفيدرالي في نهاية الشهر الماضي تعمل ببطء على الاقتصاد ، ويتوقع المزيد من تخفيضات الأسعار قبل السنة خارج.
أتطلع قدما
على الرغم من علامات الحياة ، تتوقع "جولدمان" بقاء بعض الرياح المعاكسة للإسكان ، بما في ذلك تخفيف الحافز الضريبي للإسكان الذي يشغله المالك ، وسوق العمل الإنشائية الشديدة للغاية ، وارتفاع تكاليف الأراضي ، والتنمية ، والمغريات وغيرها من التكاليف التنظيمية. يمكن للمرء أن يضيف الاحتمال المتزايد للركود وسط تصاعد حرب الرئيس ترامب التجارية مع الصين.
