جدول المحتويات
- ما هو التحسين المستأجر؟
- كيف هؤلاء يعملون
- أمثلة
- أنواع التحسينات المستأجرة
- قواعد التحسينات المستأجرة
- المطالبة بالتحسينات المستأجرة
ما هو التحسين المستأجر؟
التحسينات المستأجرة هي أي تغييرات يتم إجراؤها على تأجير الممتلكات من أجل تخصيصها لتلبية الاحتياجات الخاصة للمستأجر. يمكن أن يشمل ذلك تعديلات مثل الطلاء أو تركيب الأجزاء أو تغيير الأرضيات أو وضع مصابيح إضاءة مخصصة. يمكن إجراء التحسينات على الأماكن المستأجرة إما عن طريق المالك - الذي قد يعرض القيام بذلك لزيادة تسويق وحدة الإيجار الخاصة به - أو بواسطة المستأجرين أنفسهم.
في حين أن العمر الاقتصادي المفيد لمعظم التحسينات المستأجرة هو من خمس إلى عشر سنوات ، فإن قانون الإيرادات الداخلية يتطلب أن يحدث انخفاض في قيمة هذه التحسينات على مدى الحياة الاقتصادية للمبنى.
كيف تعمل المستأجرين التحسينات
تُعرف التحسينات المستأجرة أيضًا بتحسينات المستأجرين أو عمليات البناء ، ويتم إجراؤها عمومًا بواسطة ملاك العقارات التجارية. قد يقدم الملاك هذه التحسينات للمستأجرين الحاليين أو الجدد. تم تصميم التعديلات لتناسب احتياجات المستأجر واحتياجاته.
ما هي التحسينات المستأجرة يعتمد على تطبيق التغييرات على هيكل مملوكة من قبل المالك من أجل استيعاب المستأجر. إجراء تغييرات على مساحة المستأجر ، ومع ذلك ، لا يتأهل كتحسين مستأجر لأي من جيران المستأجر. التغييرات على السطح الخارجي للمبنى أو منظره الطبيعي لا تنطبق أيضًا. إذا استبدل المالك سطح المبنى ، أو قام بترقية المصعد ، أو رصف مكان انتظار السيارات - لا يعتبر أي من هذه التغييرات تحسينات مستأجرة ، لأنها لا تفيد مستأجراً محددًا.
فقط التحسينات التي أدخلت على المساحة الداخلية لمستأجر معين تعتبر تحسينات مستأجرة.
بمجرد انتهاء عقد الإيجار ، تنتمي التحسينات بشكل عام إلى المالك ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. إذا كان المستأجر قادرًا على اصطحابها ، فيجب عليه إزالتها دون أي ضرر للممتلكات.
تحسين المستأجرة
أمثلة على التحسينات المستأجرة
يجوز للمالكين دفع مقابل التحسينات المستأجرة لتشجيع المستأجرين على استئجار مساحات لفترات زمنية أطول ، وخاصة في صناعة البيع بالتجزئة. على سبيل المثال ، يستأجر صاحب عمل مبنى لمتجر غولف القرص الخاص بها. قد يختار المالك إضافة أربعة جدران إلى المنطقة المؤجرة لإنشاء شاشات عرض ومساحات تخزين مدمجة للأقراص. تعتبر هذه التعديلات تحسينات مستأجرة.
لنأخذ مثالاً آخر من قطاع البيع بالتجزئة. يقرر مالك المتجر A استئجار مساحة من خلال الشركة B. يحتوي المتجر على أربعة جدران فقط ولا توجد وسائل راحة أخرى. من خلال مفاوضات الإيجار ، توافق الشركة B - المالك - على تثبيت الأرفف وعداد الخدمة لسجلات النقد ووحدة عرض بإضاءة خاصة قبل أن يفتح المتجر A أبوابه.
الماخذ الرئيسية
- تحسين المستأجر هو تغيير تم إجراؤه على عقار مستأجر لتخصيصه لتلبية الاحتياجات الخاصة للمستأجر. قد يوافق الملاك على هذه التحسينات للمستأجرين الحاليين أو الجدد. يمكن إجراء التحسينات المستأجرة من قبل المالك أو المستأجر. تعتبر جميع مصابيح الإضاءة المخصصة والأرضيات المتغيرة جميعها تحسينات مستأجرة. لا تتأهل التحسينات التي تتم على المباني والمصاعد والسلالم المتحركة والأسطح والحماية من الحرائق وأنظمة الإنذار والأمن وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء كتحسينات مستأجرة.
أنواع التحسينات المستأجرة
يجوز للمالك دفع مقابل التحسينات المستأجرة التجارية من خلال بدل تحسين المستأجر (TIA). في هذه الحالة ، يسمح المالك بميزانية محددة للتحسينات ، عادة من 5 دولارات إلى 15 دولار للقدم المربع ، ويشرف على المشروع. وفي الوقت نفسه ، يتحكم المستأجر في عملية التجديد ، والتي قد تستغرق وقتًا طويلاً. إذا تم تجاوز ميزانيات المشروع ، فإن المستأجر يغطي الرصيد.
قد يتم تقديم خصومات الإيجار للتحسينات المستأجرة كذلك. يقدم المالك إيجارًا مجانيًا أو مخفضًا للمستأجر لعدد محدد من الشهور ، مثل شهر واحد مجاني سنويًا على عقد الإيجار ، كوسيلة للمستأجر لتوفير التغييرات في المساحة. عادة ما يشرف المستأجر على المشروع ولديه سيطرة على تحسينات الإيجار. المستأجر مسؤول أيضًا إذا تجاوزت التكاليف المبالغ المدرجة في الميزانية. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتم رفع الإيجار في وقت لاحق ، مما يتسبب في دفع المستأجر لدفع المزيد مقابل المساحة الطويلة.
هناك نوع آخر من التحسينات المستأجرة وهو بدل بناء قياسي. قد يقرر المستأجر من بين مجموعة متنوعة من الاختيارات التي يوفرها المالك ، مثل أحد ألوان الطلاء الأربعة. قد لا تلبي هذه العناصر احتياجات المستأجر ، وقد لا يكون راضيًا عن النتائج. يتم تغطية التحسينات الإضافية من قبل المستأجر. المالك يشرف على المشروع.
قواعد التحسينات المستأجرة
تم إجراء تغييرات على الطريقة التي يمكن بها لأصحاب العقارات والمستأجرين المطالبة بالتخفيضات بعد قانون التخفيضات والوظائف الجديدة في عام 2017.
في ديسمبر 2015 ، أقر كونغرس الولايات المتحدة قانون حماية الأمريكيين من الزيادات الضريبية (PATH) ، الذي قام بتعديل وتوسيع نطاق العديد من الأحكام الضريبية المتعلقة بالإهلاك ، بما في ذلك التحسينات على الإيجارات. جعل هذا القانون دائمًا توفيرًا للوفورات الضريبية يسمح باسترداد تكاليف القسط الثابت لمدة 15 عامًا على التحسينات المؤهلة للعقد.
بموجب هذه الإرشادات ، لم يُسمح لأصحاب العقارات والمستأجرين أن يكونوا مرتبطين ، وكانت التحسينات مؤهلة فقط إذا تم إجراؤها على الجزء الداخلي للمبنى مع شغل ذلك المستأجر فقط ، وكانت هناك حاجة لإكمال التحسينات المستأجرة بعد ثلاث سنوات من المبنى أولاً يجري المحتلة للخدمة.
تعديل قانون الضرائب الجديد في عام 2017 بعض المتطلبات. لا يزال يتعين إجراء تحسينات على الجزء الداخلي للمبنى ، مما يعني توسيع المباني ، والمصاعد والسلالم المتحركة ، والسقوف ، والحماية من الحرائق ، وأنظمة الإنذار ، والأمن ، وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء لا تزال غير مؤهلة. لم تعد خاصية التحسين المؤهلة تتطلب أن يكون كلا الطرفين - المالك والمستأجر - غير مرتبطين. كما تخلصت من متطلبات الثلاث سنوات ، قائلة إنه يمكن إجراء جميع التحسينات "بعد تاريخ وضع العقار في الخدمة لأول مرة" ، وفقًا لخدمة الإيرادات الداخلية (مصلحة الضرائب).
المطالبة بالتحسينات المستأجرة
لا تسمح خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) بخصومات التحسينات. ولكن نظرًا لأن التحسينات تعتبر جزءًا من المبنى ، فإنها عرضة للإهلاك. مصلحة الضرائب يسمح لخصومات الاستهلاك ، ما دامت الشروط المذكورة أعلاه مستوفاة. كل من يقوم بالعمل يُسمح له بخصم قيمة الاستهلاك - سواء كان المالك أو المستأجر. زاد قانون الضرائب الجديد الحد الأقصى للمبلغ المسموح به إلى 1 مليون دولار من 500000 دولار.
