يستخدم تحليل التدفقات النقدية المخصومة ، أو DCF ، بشكل شائع في تقييم الاستثمارات العقارية ، على الرغم من أن تحديد معدل الخصم ينطوي على عدد من المتغيرات التي قد يصعب التنبؤ بها بدقة. تحليل التدفقات النقدية المخصومة هو طريقة تقييم تسعى إلى تحديد ربحية أو مجرد جدوى أي استثمار عن طريق فحص الدخل المستقبلي المتوقع أو التدفق النقدي من الاستثمار ، ثم خصم ذلك التدفق النقدي للوصول إلى قيمة حالية تقديرية للاستثمار. يشار إلى هذه القيمة الحالية المقدرة عادةً بالقيمة الحالية الصافية أو NPV. لتقييم الاستثمارات العقارية ، فإن معدل الخصم هو عادة معدل العائد السنوي المرغوب أو المتوقع.
حساب التدفق النقدي المخصوم للعقارات
بالنسبة للاستثمارات العقارية ، يجب تضمين العوامل التالية في الحساب:
- التكلفة الأولية - إما سعر الشراء أو الدفعة المقدمة على العقار. تكاليف التمويل - تكاليف سعر الفائدة على أي تمويل مبدئي أو متوقع. فترة الحيازة - للاستثمارات العقارية ، يتم احتساب فترة الحجز عمومًا لفترة تتراوح بين خمسة أعوام و 15 عامًا ، على الرغم من اختلافها بين المستثمرين والاستثمارات المحددة. التكاليف الإضافية السنوية تلو الأخرى - وتشمل تكاليف الصيانة والإصلاح المتوقعة ؛ الضرائب العقارية؛ وأية تكاليف أخرى غير تكاليف التمويل. التدفقات النقدية المتوقعة - تقدير سنوي لأي دخل إيجار تم استلامه من امتلاك العقار. ربح البيع - المبلغ المتوقع للربح الذي يتوقع المالك تحقيقه عند بيع العقار في النهاية من فترة القابضة المتوقعة.
يجب تقدير عدد من المتغيرات في حساب DCF ؛ قد يكون من الصعب تحديد هذه العناصر بدقة ، وتشمل أشياء مثل تكاليف الإصلاح والصيانة والزيادات المتوقعة في الإيجارات وزيادة قيمة العقار. عادة ما يتم تقدير هذه العناصر باستخدام مسح لخصائص مماثلة في المنطقة. في حين أن تحديد أرقام دقيقة لإسقاط التكاليف المستقبلية والتدفقات النقدية يمكن أن يكون أمرًا صعبًا ، بمجرد تحديد هذه التوقعات ومعدل الخصم ، يكون حساب صافي القيمة الحالية بسيطًا إلى حد ما وتتاح الحسابات المحوسبة مجانًا.
