جدول المحتويات
- تحديد الرهن العقاري بأسعار معقولة
- معايير المقرضين
- درجة الائتمان الخاصة بك
- كيفية حساب الدفعة الأولى
- كيف يقرر المقرضون
- المعايير الشخصية لمشتري المساكن
- قبل الرهن العقاري الاعتبارات
- التكاليف وراء الرهن العقاري
- الخط السفلي
2020 قد تشهد ركودًا في سوق الإسكان ، وفقًا لشركة Zillow العقارية على الإنترنت. لا ينبغي أن يسأل أولئك الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة أي معاملة نقدية ، "هل يمكنني شراء هذا المنزل؟" بدلاً من ذلك ، يجب عليهم أن يسألوا "هل يمكنني أن أقترض المال لهذا المنزل؟"
الماخذ الرئيسية
- قاعدة الإبهام هي أنه يمكنك تحمل رهن عقاري يتراوح ما بين ضعفين إلى ضعفين ونصف دخلك الإجمالي. تتكون مدفوعات الرهن العقاري من أربعة أشياء: رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين ، والمعروفة باسم PITI. نسبة الواجهة الأمامية هي النسبة المئوية لإجمالي الدخل السنوي الخاص بك والذي يتجه نحو سداد رهنك العقاري ، ويجب ألا تتجاوز 28٪ بشكل عام. نسبة النهاية الخلفية هي النسبة المئوية لإجمالي دخلك السنوي الذي يتجه نحو سداد ديونك ، وبشكل عام لا ينبغي أن يتجاوز 36 ٪.
تحديد الرهن العقاري بأسعار معقولة
بشكل عام ، يمكن لأغلب مالكي المنازل المحتملين أن يتحملوا تمويل عقار يتكلف ما بين ضعفي ومرتين ونصف دخلهم الإجمالي. بموجب هذه الصيغة ، يمكن للشخص الذي يكسب 100000 دولار في السنة أن يتحمل رهنًا يتراوح ما بين 200،000 إلى 250،000 دولار. ومع ذلك ، فإن هذا الحساب هو مجرد دليل عام. يمكنك استخدام حاسبة الرهن العقاري لـ Investopedia لتقدير مدفوعات الرهن العقاري الشهرية بشكل أفضل.
في نهاية المطاف ، عند اتخاذ قرار بشأن الممتلكات ، تحتاج إلى النظر في عدد قليل من العوامل الأخرى. أولاً ، من الجيد أن تفهم ما يعتقد المقرض الخاص بك أنه بإمكانك تحمله (وكيف وصل إلى هذا التقدير). ثانياً ، تحتاج إلى تحديد بعض المعايير الشخصية من خلال تقييم ليس فقط أموالك ولكن أيضًا تفضيلاتك وأولوياتك.
الرهون العقارية: كم يمكن أن تحمل؟
معايير المقرضين
بينما يحدد كل مقرض رهن عقاري معاييره الخاصة للقدرة على تحمل التكاليف ، فإن قدرتك على شراء منزل - وحجم وشروط القرض الذي تستحقه - تعتمد إلى حد كبير على العوامل التالية:
الدخل الإجمالي
هذا هو مستوى الدخل الذي يقوم به مشتري المساكن المحتملين قبل ضرائب الدخل. يُعتبر هذا عمومًا مرتبًا بالإضافة إلى أي دخل إضافي ويمكن أن يشمل مكاسب بدوام جزئي ، وأرباح العمل الحر ، واستحقاقات الضمان الاجتماعي ، والإعاقة ، والنفقة ، ودعم الطفل. يلعب إجمالي الدخل دوراً رئيسياً في تحديد نسبة الواجهة الأمامية.
نسبة النهاية الأمامية
هذه النسبة هي النسبة المئوية لإجمالي الدخل السنوي الذي يمكن تخصيصه لدفع رهنك العقاري كل شهر. يتكون دفع الرهن العقاري من أربعة مكونات (يشار إليها مجتمعة في كثير من الأحيان باسم PITI): الأصل والفائدة والضرائب والتأمين (التأمين على الممتلكات وتأمين الرهن العقاري الخاص ، إذا كان ذلك مطلوبًا من قبل رهنك العقاري). هناك قاعدة جيدة تتمثل في أن PITI يجب ألا يتجاوز 28٪ من إجمالي دخلك. ومع ذلك ، تسمح العديد من المقرضين المقترضين تتجاوز 30 ٪ ، والبعض الآخر حتى السماح للمقترضين تتجاوز 40 ٪.
نسبة النهاية الخلفية
يُعرف أيضًا باسم نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، حيث يقوم بحساب النسبة المئوية من إجمالي دخلك المطلوب لتغطية ديونك. وتشمل الديون مدفوعات بطاقات الائتمان ، ودعم الطفل ، والقروض الأخرى المستحقة (السيارات ، الطالب ، وما إلى ذلك). بمعنى آخر ، إذا دفعت 2000 دولار شهريًا كنفقات وقمت بدفع 4000 دولار شهريًا ، فستكون نسبتك 50٪ - يستخدم دخلك الشهري في سداد الدين.
وإليك الأخبار السيئة: إن نسبة الدين إلى الدخل بنسبة 50٪ لن تجلب لك هذا الحلم. يوصي معظم المقرضين بأن لا يتجاوز معدل DTI 36٪ من إجمالي دخلك. لحساب الحد الأقصى للديون الشهرية بناءً على هذه النسبة ، اضرب دخلك الإجمالي بواقع 0.36 وقسمه على 12. على سبيل المثال ، إذا كنت تكسب 100000 دولار في السنة ، يجب ألا يتجاوز الحد الأقصى لمصروفات الدين الشهري 3000 دولار. كلما انخفضت نسبة DTI ، كان ذلك أفضل.
درجة الائتمان الخاصة بك
إذا كان أحد جوانب عملة القدرة على تحمل التكاليف هو الدخل ، فإن الجانب الآخر هو المخاطرة. طورت مقرضي الرهن العقاري صيغة لتحديد مستوى خطر مشتري المساكن المحتملين. تختلف الصيغة ولكن يتم تحديدها عمومًا باستخدام درجة الائتمان لمقدم الطلب. يمكن للمتقدمين الحاصلين على درجة ائتمان منخفضة أن يتوقعوا دفع معدل فائدة أعلى ، يشار إليه أيضًا باسم معدل النسبة السنوية (APR) ، على قرضهم.
20٪
مقدار سعر شراء المنزل اللازم للدفعة المقدمة التي تتيح لك تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص
كيفية حساب الدفعة الأولى
الدفعة الأولى هي المبلغ الذي يمكن للمشتري أن يدفعه مقابل الإقامة ، باستخدام النقد أو الأصول السائلة. عادة ما يطلب المقرضون دفعة مقدمة بنسبة 20٪ على الأقل من سعر شراء المنزل (وهو الحد الأدنى المطلوب لتجنب الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري الخاص) ، لكن العديد من المقرضين يسمحون للمشترين بشراء منزل بنسب أصغر بكثير. من الواضح أنه كلما تمكنت من خفض التمويل ، قل التمويل الذي ستحتاج إليه ، وكلما نظرت للبنك بشكل أفضل.
على سبيل المثال ، إذا كان بإمكان مشتري المساكن المحتملين دفع 10٪ على منزل بقيمة 100000 دولار ، فإن الدفعة المقدمة هي 10000 دولار ، مما يعني أن صاحب المنزل يجب أن يمول 90،000 دولار.
بالإضافة إلى مبلغ التمويل ، يريد المقرضون أيضًا معرفة عدد السنوات التي يحتاج إليها قرض الرهن العقاري. الرهن العقاري على المدى القصير لديه مدفوعات شهرية أعلى ، ولكن من المرجح أن يكون أقل تكلفة خلال مدة القرض.
كيف يقرر المقرضون
هناك العديد من العوامل المختلفة التي تدخل في قرار مقرض الرهن العقاري بشأن القدرة على تحمل تكلفة شراء المنازل ، ولكنها تتلخص في الأساس في الدخل والديون والأصول والخصوم. في بعض الأحيان ، نعتقد أن تطبيقات الرهن العقاري الخاصة بنا يتم الحكم عليها من قبل شخص يستخدم الشعور الغريزي وليس بمعايير موضوعية ، ولكن في الواقع ، حتى لو كان مقرض الرهن العقاري الخاص بك يمر بيوم سيء ، يمكنك أن تطمئن إلى أن الكثير من هذه العملية معادلة.
يريد المقرض معرفة مقدار الدخل الذي يحققه مقدم الطلب ، وعدد الطلبات على هذا الدخل ، والإمكانات لكليهما في المستقبل - باختصار ، أي شيء يمكن أن يعرض قدرته على الحصول على المال. الدخل ، والدفعة الأولى ، والمصاريف الشهرية هي بشكل عام تصفيات أساسية للتمويل ، في حين أن تاريخ الائتمان والنتيجة تحدد سعر الفائدة على التمويل نفسه.
المعايير الشخصية لمشتري المساكن
قد يخبرك المقرض أنه بإمكانك شراء عقار ضخم ، لكن هل يمكنك فعلاً ذلك؟ تذكر أن معايير المقرض تنظر إلى حد كبير في إجمالي راتبك. إن مشكلة استخدام إجمالي الراتب بسيطة: فأنت تتعامل مع ما يصل إلى 30٪ من شيك الراتب — لكن ماذا عن الضرائب ، وخصومات FICA ، وأقساط التأمين الصحي؟ حتى إذا حصلت على رد على الإقرار الضريبي الخاص بك ، فإن هذا لا يساعدك الآن — وكم ستستعيد حقًا؟
لهذا السبب يشعر بعض الخبراء الماليين أنه من الواقعي التفكير فيما يتعلق بصافي دخلك (ويعرف أيضًا باسم الأجور المنزلية) ، ويجب ألا تستخدم أكثر من 25٪ من صافي دخلك في دفع رهنك العقاري. خلاف ذلك ، على الرغم من أنك قد تكون قادرًا فعليًا على دفع الرهن العقاري شهريًا ، فقد ينتهي بك الأمر إلى "منزل فقير".
يمكن أن تغطي تكاليف الدفع لمنزلك والحفاظ عليه نسبة مئوية كبيرة من دخلك - أعلى بكثير من النسبة الاسمية للواجهة الأمامية - والتي لن تترك ما يكفي من المال لتغطية النفقات التقديرية الأخرى أو الديون المستحقة أو لتوفير للتقاعد أو حتى يوم ممطر. قرار ما إذا كان أو لا يكون فقيرًا في المنزل هو إلى حد كبير مسألة اختيار شخصي ؛ الحصول على موافقة للحصول على قرض عقاري لا يعني أنه يمكنك بالفعل تحمل المدفوعات.
لا تضع نفسك في وضع يجعلك "فقيرًا في المنزل" ، حيث تدفع الكثير للحصول على قرض عقاري بحيث لم يتبق لك ما يكفي من المال لتغطية النفقات التقديرية أو ادخار التقاعد.
قبل الرهن العقاري الاعتبارات
بالإضافة إلى معايير المقرض ، والنظر في القضايا التالية عند التفكير في قدرتك على دفع الرهن العقاري.
الإيرادات
هل تعتمد على دخلين فقط لدفع الفواتير؟ هل عملك مستقر؟ يمكنك بسهولة العثور على وظيفة أخرى تدفع نفس الأجور ، أو أفضل ، إذا كنت ستفقد وظيفتك الحالية؟ إذا كان الوفاء بميزانيتك الشهرية يعتمد على كل عشرة سنتات تربحها ، فقد يكون الخفض البسيط كارثة.
نفقات
سيشمل حساب النسبة الخلفية الخاصة بك معظم نفقات الدين الحالي الخاص بك ، ولكن ماذا عن النفقات الأخرى التي لم تنشئها بعد؟ هل سيكون لديك أطفال يذهبون إلى الكلية يومًا ما؟ هل لديك خطط لشراء سيارة جديدة أو شاحنة أو قارب؟ هل تتمتع عائلتك بعطلة سنوية؟
لايف ستايل
هل أنت على استعداد لتغيير نمط حياتك للحصول على المنزل الذي تريده؟ إذا لم يزعجك عدد أقل من الرحلات إلى المركز التجاري وقليلا من تشديد الميزانية ، فقد يكون تطبيق نسبة خلفية أعلى جيدًا. إذا لم تتمكن من إجراء أي تعديلات - أو كان لديك بالفعل أرصدة كبيرة لحساب بطاقة الائتمان - فقد ترغب في تشغيلها بأمان واتخاذ نهج أكثر تحفظًا في صيد منزلك.
الشخصية
لا يوجد شخصان لهما نفس الشخصية ، بغض النظر عن دخلهما. يمكن أن ينام بعض الأشخاص ليلاً وهم يعلمون أنهم مدينون بمبلغ 5000 دولار شهريًا لمدة 30 عامًا ، في حين أن البعض الآخر يشعرون بالقلق إزاء نصف هذا المبلغ. إن احتمال إعادة تمويل المنزل من أجل تحمل المدفوعات على سيارة جديدة من شأنه أن يدفع بعض الناس إلى الجنون في حين لا يقلق الآخرين على الإطلاق.
كن صريحًا بشأن مستوى المخاطر المالية التي تشعر بالراحة حيالها.
التكاليف وراء الرهن العقاري
في حين أن الرهن العقاري هو بالتأكيد أكبر مسؤولية مالية لملكية المنازل ، إلا أن هناك مجموعة كبيرة من النفقات الإضافية ، بعضها لا يزول حتى بعد سداد الرهن. من الأفضل للمتسوقين الأذكياء مراعاة العناصر التالية:
اعمال صيانة
حتى إذا كنت تقوم ببناء منزل جديد ، فلن يبقى جديدًا إلى الأبد ، ولن تظل تلك الأجهزة الرئيسية باهظة الثمن ، مثل الأفران وغسالات الصحون والثلاجات. الأمر نفسه ينطبق على سقف المنزل ، الفرن ، الممر ، السجاد ، وحتى الطلاء على الجدران. إذا كنت فقيرًا في المنزل عندما تتولى دفع رهنك العقاري الأول ، فقد تجد نفسك في موقف صعب إذا لم تتحسن أموالك بحلول الوقت الذي يحتاج فيه منزلك إلى إصلاحات كبيرة.
خدمات
تكلف كل من خدمات التدفئة والكهرباء والمياه والصرف الصحي وإزالة القمامة والتلفزيون الكبلي وخدمات الهاتف. لا يتم تضمين هذه النفقات في نسبة الواجهة الأمامية ، ولا يتم احتسابها في نسبة النهاية الخلفية. ومع ذلك ، فهي لا مفر منها بالنسبة لمعظم أصحاب المنازل.
رسوم الجمعية
تقوم العديد من الأحياء السكنية أو المجتمعات المخطط لها بتقييم رسوم الجمعيات الشهرية أو السنوية. في بعض الأحيان تكون هذه الرسوم أقل من 100 دولار في السنة ؛ في أحيان أخرى ، هم عدة مئات من الدولارات شهريا. في بعض المجتمعات ، تشمل صيانة العشب ، وإزالة الثلوج ، ومسبح المجتمع ، وغيرها من الخدمات.
تستخدم بعض الرسوم فقط لتكاليف الإدارة لإدارة المجتمع. من المهم أن تتذكر أنه في حين أن عددًا متزايدًا من المقرضين يشمل رسوم الجمعيات في نسبة الواجهة الأمامية ، فمن المحتمل أن تزداد هذه الرسوم بمرور الوقت.
الأثاث والديكور
تجول في أي مجتمع من المنازل الجديدة تقريبًا بعد غروب الشمس ومن المحتمل أن تلاحظ بعض الأنوار الداخلية التي تضيء الغرف الواسعة الفارغة التي يمكنك رؤيتها فقط لأن تلك المنازل الكبيرة والجميلة لا تحتوي على أغطية نوافذ. ليس هذا هو أحدث اتجاه تزيين. إنها نتيجة لعائلة أنفقت كل أموالها على المنزل ولا تستطيع الآن شراء الستائر أو الأثاث. قبل أن تشتري منزلًا جديدًا ، ألق نظرة جيدة على عدد الغرف التي ستحتاج إلى أثاث وعدد النوافذ التي ستحتاج إلى تغطية.
الخط السفلي
تكلفة المنزل هي أكبر حساب فردي يواجهه معظم الناس. قبل تحمل مثل هذا الدين الهائل ، خذ الوقت الكافي للقيام بالرياضيات. بعد تشغيل الأرقام ، ضع في اعتبارك حالتك الشخصية وفكر في نمط حياتك - ليس فقط الآن بل في العقد أو العقدين القادمين.
قد يكون منزل الأحلام هو كل ما تريده بسعر رائع الآن ، ولكن هل يستحق الأمر أن تبالغ أنت وعائلتك؟ هل ستكون رهنًا ليس فقط لمنزلك بل لحياتك بأكملها أيضًا؟ المقرض يساعدك على شراء منزل ، ولكن الشخص الذي يجب أن يقرر ما إذا كان بإمكانك فعلاً أن يتحمله هو أنت.
