هل أوصى روجرز ذات مرة أن يشتري الناس الأرض بسبب ندرتها. مع وضع هذا في الاعتبار ، يحتاج المستثمرون إلى فهم التطبيق العملي لامتلاك الأراضي وإدارة مشروع تجاري قائم على الأرض. كما يجب أن يكونوا على دراية بأنواع محددة من خيارات الاستثمار المتعلقة بالأراضي المتاحة من خلال المنتجات الاستثمارية مثل الصناديق المتداولة في البورصة (ETFs) والأوراق المالية المتداولة في البورصة (ETNs).
أنواع استثمارات الأراضي
يمكن للأثرياء بشكل مستقل شراء الأراضي للاستخدام الشخصي والترفيه - ونعم ، الاستثمار. لسوء الحظ ، فإن معظم الناس لا تندرج في هذه الفئة. هذا يطرح السؤال التالي: هل فرص ملكية الأراضي والمشاريع التجارية قادرة على تحقيق عائد مقبول من الاستثمار لصغار المستثمرين ، مع الاستمرار في منحهم أفراح وسمات مرتبطة بملكية الأرض؟ للإجابة على هذا السؤال ، يجب أن تكون قادرًا على تقييم 10 فئات عامة لاستثمارات الأراضي المحتملة:
- أرض التطوير السكنيأرض الإنتاج المعدنيالأراضي النباتية القابلة للزراعةكروم العنب البساتينالأراضي العلاجية
استثمارات الأراضي السكنية والتجارية
يوفر تطوير الأراضي السكنية والتجارية مدخلًا عمليًا للاستثمار ، لأنه يمكن تنظيم عدد غير محدود من فرص تطوير الأراضي لتلبية قيود رأس المال والمستثمر. بالنسبة لمعظم صغار المستثمرين ، تعد صناديق الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REIT) خيارًا مثاليًا لأنها لا تتطلب إدارة مباشرة ، فهي متنوعة على نطاق واسع حسب نوع العقار ، فهي متنوعة جغرافيًا ، ويمكن شراؤها أو بيعها في الوقت الفعلي ، وأنها غير مكلفة للغاية. يتخصص البعض في نوع من العقارات ، لكن البعض الآخر ، مثل Vanguard REIT ETF (VNQ) ، يوفر تعرضًا متنوعًا للتطويرات الصناعية والمكاتب والتجزئة والرعاية الصحية والتخزين العام والتطورات العقارية السكنية.
لسوء الحظ ، هذه الأنواع من الاستثمارات تلغي قدرة مالك الأرض على التمتع باستخدام الأرض. لذلك ، فإن تطوير الأراضي السكنية والتجارية ليست خيارات ممكنة للأشخاص الذين يرغبون في تجربة شعور ملكية الأرض حقًا.
صف الأراضي المحصولية والأرض لعمليات الثروة الحيوانية
توفر الأراضي المشتراة لزراعة المحاصيل الصفية أو لتشغيل عمليات الثروة الحيوانية القدرة على التمتع بالأرض بالمعنى المقصود من المنزل ، وكذلك من وجهة نظر توليد الدخل. ومع ذلك ، هناك مجموعة من المشاكل لصغار المستثمرين الذين يشترون الأراضي من أجل تشغيل هذه الأنواع من المؤسسات. أولاً ، يجب أن يكون النطاق المطلوب لتشغيل عملية محصول الصفوف أو تشغيل الثروة الحيوانية كبيرًا جدًا بحيث يكون قابلاً للتطبيق من الناحية المالية. وهذا بدوره يتطلب نفقة رأس مال كبيرة مقدرة تتجاوز بكثير ما يمكن لمعظم الناس تحمله. علاوة على ذلك ، فإن التكاليف الثابتة المستمرة المرتبطة بتشغيل هذه الأنواع من العمليات الزراعية مرتفعة للغاية.
هذا ، بدوره ، يعني أن النفوذ المالي ومخاطر الأعمال التجارية لهذه العمليات مرتفعة للغاية أيضًا. نتيجة لذلك ، يتم فرض قدر كبير من الضغط على مالك الأرض لجعل هذه الأنواع من المشاريع التجارية ناجحة مالياً. في كثير من الحالات ، يتجاوز مستوى التوتر بكثير الفوائد التي يتوق إليها الناس كملاك للأراضي. مع وضع ذلك في الاعتبار ، من الأفضل أن نقول إن على معظم المستثمرين الصغار تجنب متابعة هذه الأنواع من العمليات الزراعية واسعة النطاق ، حيث من المرجح أن تتجاوز مخاطر ومصاعب هذا النشاط أي فوائد.
في حين أن امتلاك عملية تقليدية للمحاصيل الزراعية أو تربية المواشي قد لا يكون ممكنًا بالنسبة لمعظم المستثمرين الصغار ، فإن العديد من خيارات الاستثمار الزراعي توفر تعرضًا مقبولًا للاستثمار في مؤسسات الزراعة التقليدية. على سبيل المثال ، فإن United States Agriculture Index Fund (USAG) هو صندوق يتم تداوله في البورصة ويوفر التعرض لفول الصويا والذرة والقمح والقطن والسكر والقهوة وزيت فول الصويا والماشية الحية والماشية المغذية والكاكاو والخنازير الخالية من الدهون ومدينة كانساس سيتي القمح وزيت الكانولا ووجبة فول الصويا. لذلك ، من خلال الاستثمار في هذا المنتج ، سيكون لدى صغار المستثمرين تعرض واسع للاستثمار في عمليات الزراعة التقليدية. وهذا بدوره يمكن أن يستخدمه المستثمر للمساعدة في مواكبة الممارسات الزراعية التقليدية ، وكذلك لتحقيق عائد جذاب على الاستثمار مع مرور الوقت.
يمكن للمستثمرين الصغار أيضًا الاستفادة من مجموعة متنوعة من الأوراق المالية المتداولة في البورصة (ETNs) للاستثمار في أنواع محددة من عمليات الزراعة التقليدية. على سبيل المثال ، توفر Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) تعرضًا استثماريًا للسلع اللينة مثل الذرة والقمح وفول الصويا والسكر والقطن والقهوة ، وتوفر Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) التعرض للاستثمار للماشية و الخنازير.
فيما يتعلق باستخدام صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة و ETNs كخيارات استثمار متعلقة بالأرض والزراعة ، يحتاج المستثمرون إلى فهم أن العديد من هذه الأنواع من المنتجات تستخدم أدوات مشتقة مثل العقود المستقبلية لتوليد التعرض للسوق. نتيجة لذلك ، يحتاج المستثمرون إلى بذل العناية الواجبة على هذه الأنواع من الاستثمارات لفهم المخاطر والمكافآت المحتملة. ومع ذلك ، من المحتمل أن يمثل استخدام صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة و ETNs أفضل فرصة للمشاركة في عمليات الزراعة التقليدية الواسعة النطاق.
فرص الاستثمار في المزارع الصغيرة
لكي يستمتع صغار المستثمرين بالمعنى التقليدي لملكية الأراضي ، ربما تكون أفضل الخيارات هي مزارع الأخشاب وأراضي تطوير المعادن وحدائق الخضروات والبساتين ومزارع الكروم والأراضي الترفيهية. هذه الأنواع من المساعي الزراعية أكثر جاذبية للمستثمرين الصغار: يمكن تخصيص حجم شراء الأراضي لتلبية قيود رأس المال للمستثمر ؛ عمليات لديها القدرة على توليد تيار مستمر للدخل ، ويمكن للمستثمرين التمتع يجري على الأرض أثناء استخدامها.
مع ذلك ، ترتبط مجموعة من صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة و ETNs مباشرة بهذه الأنواع من المساعي الزراعية. لذلك ، قد يرغب صغار المستثمرين في التفكير في الاستثمار فيها ، إذا قرروا أن إدارة عملية زراعية صغيرة النطاق تتطلب الكثير من وقتهم ومواردهم.
تم تصميم MSCI Global Timber ETF (CUT) لتتبع أداء شركات الأخشاب في جميع أنحاء العالم ، وتشمل الحيازات في الشركات التي تملك أو تستأجر أراضي الغابات وتحصاد الأخشاب للاستخدام التجاري وبيع المنتجات المستندة إلى الخشب. بالإضافة إلى ذلك ، يعتبر صندوق SPF S&P لاستكشاف وإنتاج النفط والغاز (XOP) أحد خيارات الاستثمار العديدة التي توفر التعرض لتطوير الأراضي المعدنية.
قضايا للنظر فيها
بمجرد اتخاذ قرار شراء الأراضي الخام كاستثمار أو لأغراض التنمية ، يحتاج المستثمرون إلى فهم العديد من القضايا حول الجوانب القانونية المرتبطة باستخدام طرود محددة من العقارات. على سبيل المثال ، قد تحد قيود استخدام الأراضي من الطريقة التي يمكن بها استخدام الأرض ، وقد تمنح حقوق الارتفاق إمكانية الوصول إلى جزء من العقار لطرف غير ذي صلة ، وقد يمنح نقل الحقوق المعدنية لطرف غير ذي صلة إذن لاستخراج وبيع المعادن لتحقيق مكاسب مالية.
بالإضافة إلى ذلك ، قد تنص الحقوق المشاطئة والسواحل على إمكانية وصول مالك الأرض إلى المجاري المائية المجاورة ، وقد تملي مساحة الأرض إذا كانت تقع في سهل الفيضان ، مما سيؤثر بشكل كبير على الطريقة التي يمكن بها استخدام الأرض. لحسن الحظ ، يمكن لمشتري الأراضي المحتملين الحصول على إجابات لهذه الأسئلة من خلال مراجعة المواصفات القانونية لقطعة الأرض ، والتي توجد في مستند يعرف باسم صك الأرض. عادةً ما يكون هذا النوع من المستندات متاحًا للجمهور عبر الإنترنت ، أو يمكن الحصول عليه بالطريقة القديمة ، من خلال زيارة قسم سجلات الأراضي وسندات مكتب كاتب المقاطعة المناسب.
بالإضافة إلى القضايا القانونية ، يجب على صغار المستثمرين النظر في وصول الأرض إلى المرافق الأساسية مثل الكهرباء أو الاتصالات السلكية واللاسلكية. يجب على المستثمرين أيضًا مراجعة التزام ضريبة الأراضي السنوية للأرض وتقييم إمكانية انتهاك التعدي على ممتلكات الغير وتحليل مدى بُعد الأرض من مالك الأرض وكذلك من أقرب مجتمع. كل هذه القضايا مهمة ، لأن نقص المرافق قد يعوق إلى حد كبير القدرة على استخدام الأرض ، وقد تؤثر المسافة البعيدة للأرض على الفرص التي يتمتع بها مالك الأرض للاستمتاع بالعقار ، وقد تؤثر الضرائب العقارية على موارد مالك الأرض. مع وضع هذه المشكلات في الاعتبار ، يجب على ملاك الأراضي المحتملين إجراء تقييم شامل للعناية الواجبة قبل اتخاذ قرار بشراء الأرض.
نظرة عامة على تقييم الأراضي
يحتاج المستثمرون الذين يفكرون في شراء أرض خام إلى إدراك أنهم يشاركون في استثمار مضارب بحت. وذلك لأن الأرض غير المطورة لا تولد أي دخل ، وبالتالي فإن أي عائد على الاستثمار يجب أن يأتي من مكاسب رأس المال المحتملة التي يمكن استلامها بمجرد بيع الأرض. مع وضع ذلك في الاعتبار ، يمكن استخدام تكلفة الدين للحصول على قرض عقاري في المزرعة للمساعدة في إجراء تحليل أولي للاستثمار.
اعتبارًا من فبراير 2018 ، كان معدل النسبة السنوية للقرض العقاري المطفأ بالكامل لمدة 30 عامًا هو 6٪. بناءً على هذا المعدل ، ستحتاج الأرض المشتراة عبر قرض الأرض إلى زيادة بنسبة 6٪ كل عام لاستثمار الأرض. في معظم مناطق الولايات المتحدة ، من غير المحتمل أن يحدث هذا ، خاصة على مدى فترة زمنية ممتدة. لذلك ، من وجهة نظر بحتة للاستثمار ، للأرض الخام عائد غير جذاب للغاية على الاستثمار ، خاصة عندما ينظر المرء إلى طول الفترة الزمنية التي يجب على المستثمرين عادة امتلاك الأراضي لتوليد عائد على الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك ، من المحتمل أن ترتفع أسعار الفائدة لقروض الأراضي الزراعية في المستقبل ، مما يعني أن معدل التعادل لشراء الأراضي في المستقبل سيرتفع أيضًا.
إذا كانت تكلفة الدين مقابل قرض عقاري مزرعة لا تثني المستثمرين الصغار عن الرغبة في شراء الأراضي كاستثمار مضاربي ، وهم يعتقدون حقًا أن بإمكانهم إنشاء عملية زراعية صغيرة تلبي متطلبات رأس المال ومتطلبات الدخل والقيود الزمنية. ، العديد من تقارير التقييم متاحة بسهولة. يمكن الحصول على هذه التقارير من الإدارات الزراعية في جامعات الدولة العامة للمساعدة في تقييم جدوى إنشاء عملية تجارية صغيرة في المزارع. لذلك ، يجب على صغار المستثمرين الذين يرغبون في إنشاء مزرعة للأخشاب أو مزرعة للخضروات أو كرم أو بستان أن يكونوا قادرين على إيجاد تحليل شامل وفي الوقت المناسب يشرح كيفية إنشاء هذه الأنواع من العمليات ، ومقدار العمل الذي ستستتبعه على الأرجح ، ونفقات رأس المال مطلوب ، طول الوقت اللازم لاستلام عائد الاستثمار ، والعائد المحتمل للاستثمار الذي ستحققه عملية المزارع الصغيرة بمرور الوقت.
أخيرًا ، وربما الأهم من ذلك ، يحتاج المستثمرون إلى أن يفهموا أن الاستثمار في الأرض لتشغيل مؤسسة تجارية صغيرة من المرجح أن يكون أكثر أنواع المشاريع التجارية صعوبةً وخطورةً التي يمكن متابعتها. هذا لأنه ، بالإضافة إلى المخاطر الموجودة في جميع المساعي التجارية ، تتحمل العمليات الزراعية مجموعة من المخاطر التي لا يتعين على الشركات غير الزراعية التعامل معها. ومن الأمثلة على ذلك تهديد مجموعة متنوعة من أمراض المحاصيل ، وإمكانية تفشي الآفات ، وبيئة الطقس المتغيرة باستمرار ، وأسعار السوق غير المستقرة. لهذه الأسباب ، إلى جانب حقيقة أن إدارة أعمال المزارع الصغيرة تأخذ قدرًا كبيرًا من القوة البدنية والقدرة على التحمل وأخلاقيات العمل القوية جدًا ، لن تتمكن الغالبية العظمى من المستثمرين من التعامل مع جميع طلبات الزراعة على أساس مستدام.
خلاصة الأرض للاستثمار
يعد شراء الأراضي الخام استثمارًا محفوفًا بالمخاطر لأنه لن يولد أي دخل وقد لا يحقق ربحًا رأسماليًا عند بيع العقار. علاوة على ذلك ، فإن استخدام قرض عقاري في مزرعة لشراء الأراضي أمر محفوف بالمخاطر. مع وضع هذه النقاط في الاعتبار ، يوصى بأن يستفيد معظم المستثمرين الصغار الذين يتوقون إلى امتلاك الأراضي أو إدارة أعمال تجارية صغيرة من مجموعة متنوعة من صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة و ETNs التي تتيح الآن للمستثمرين الصغار الفرص التي كانت متاحة في السابق للتحوط الأموال. من خلال استخدام هذه الأنواع من المنتجات الاستثمارية ، يجب أن يكون المستثمرون قادرين على تلبية رغبتهم في الأنشطة الترفيهية المتعلقة بالأرض مع تحقيق عائد معقول على الاستثمار مع مرور الوقت.
