جدول المحتويات
- حساب دفع الرهن العقاري
- معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل
- سعر الرهن العقاري الثابت
- قابل للتعديل معدل الرهن العقاري (أرمينيا)
- قروض الفائدة فقط
- الضمان والرسوم الأخرى
- دفع اضافية كل شهر
- الفائدة كخصم ضريبي
- الخط السفلي
شراء منزل برهن عقاري هو على الأرجح أكبر صفقة مالية تدخل فيها. عادةً ما يمول بنك أو مقرض رهن عقاري 80٪ من سعر المنزل ، وتوافق على سداده - بفائدة - خلال فترة محددة. بما أنك تقارن بين المقرضين وأسعار الرهن العقاري والخيارات ، فمن المفيد أن نفهم كيف تتراكم الفائدة كل شهر وتدفع.
الماخذ الرئيسية
- الرهون العقارية هي النوع الأكثر شيوعًا من القروض الشخصية التي تحتفظ بها الأسر. تأتي هذه القروض إما بأسعار فائدة ثابتة أو متغيرة / قابلة للتعديل. معظم القروض العقارية هي قروض مطفأة بالكامل ، مما يعني أن كل دفعة شهرية ستكون هي نفسها ، ونسبة الفائدة إلى رأس المال سوف تتغير مع مرور الوقت.
حساب دفع الرهن العقاري
ببساطة ، كل شهر تقوم بسداد جزء من رأس المال (المبلغ الذي اقترضته) بالإضافة إلى الفائدة المستحقة لهذا الشهر. سيستخدم المقرض الخاص بك صيغة إطفاء لإنشاء جدول دفع يقسم كل دفعة إلى سداد أصل الدين والفائدة. يحدد طول أو مدة القرض الخاص بك أيضًا المبلغ الذي ستدفعه كل شهر. يشير مصطلح "الدفع المطفأ بالكامل" إلى سداد قرض دوري حيث ، إذا قام المقترض بدفعات وفقًا لجدول إطفاء القرض ، يتم سداد القرض بالكامل بحلول نهاية المدة المحددة له. إذا كان القرض عبارة عن قرض ذي معدل ثابت ، فإن كل دفعة مستهلكة بالكامل هي مبلغ مساوي بالدولار. إذا كان القرض عبارة عن قرض ذي معدل قابل للتعديل ، فإن الدفعة المطفأة بالكامل تتغير مع تغير سعر الفائدة على القرض.
إن تمديد المدفوعات على مدى سنوات أخرى (حتى 30) سيؤدي عمومًا إلى انخفاض المدفوعات الشهرية. كلما طالت المدة اللازمة لسداد رهنك العقاري ، ارتفعت تكلفة الشراء الإجمالية لمنزلك لأنك ستدفع فائدة لفترة أطول.
معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل
تقدم البنوك والمقرضين في المقام الأول نوعين من القروض:
- معدل ثابت: سعر الفائدة لا يتغير. معدل قابل للتعديل: سوف يتغير سعر الفائدة في ظل ظروف محددة (وتسمى أيضا قرض متغير أو قرض هجين).
وإليك كيف تعمل هذه في الرهن العقاري المنزل.
سعر الرهن العقاري الثابت
الدفعة الشهرية تبقى كما هي طوال فترة بقاء هذا القرض. سعر الفائدة مغلق ولا يتغير. تبلغ مدة سداد القروض 30 عامًا ؛ أطوال أقصر من 10 أو 15 أو 20 سنة وتتوفر أيضا عادة. سيكون للقروض الأقصر مدفوعات شهرية أكبر يقابلها انخفاض أسعار الفائدة وانخفاض التكلفة الإجمالية.
على سبيل المثال - سوف يكون هناك رهن شهري ثابت بقيمة 200،000 دولار أمريكي لمدة 30 عامًا (360 شهرًا مدفوعًا) بمعدل فائدة سنوي قدره 4.5٪ ، وسيحصل على دفع شهري يبلغ 1،013 دولار تقريبًا. (الضرائب والتأمين والضمانات إضافية وغير مشمولة في هذا الرقم.) يتم تقسيم سعر الفائدة السنوي إلى معدل شهري على النحو التالي: معدل سنوي قدره 4.5٪ مقسومًا على 12 يساوي معدل فائدة شهري قدره 0.375٪. كل شهر سوف تدفع فائدة 0.375 ٪ على المبلغ الذي تدين به بالفعل في المنزل.
دفعتك الأولى البالغة 1،013 دولار (1 من 360) تطبق 750 دولارًا على الفائدة و 263 دولارًا على الرئيسية. أما الدفعة الشهرية الثانية ، حيث أن رأس المال أصغر قليلاً ، فستتحقق فائدة أقل قليلاً وسيتم دفع المزيد من المبلغ. بالدفع 359 سيتم تطبيق معظم الدفعة الشهرية على المدير.
قابل للتعديل معدل الرهن العقاري (أرمينيا)
نظرًا لأن سعر الفائدة غير مغلق ، فإن الدفعة الشهرية لهذا النوع من القروض ستتغير على مدار مدة القرض. يوجد لدى معظم ARMs حد أو حد أقصى لمدى تذبذب سعر الفائدة ، وكذلك عدد المرات التي يمكن تغييرها. عندما يرتفع السعر أو ينخفض ، يقوم المقرض بإعادة حساب دفعتك الشهرية حتى تتمكن من سداد دفعات متساوية حتى يحدث تعديل السعر التالي.
مع ارتفاع أسعار الفائدة ، ترتفع أيضًا مدفوعاتك الشهرية ، حيث يتم تطبيق كل دفعة على الفائدة والرصيد بنفس طريقة رهن سعر الفائدة الثابت ، على مدى عدد محدد من السنوات. يقدم المقرضون غالبًا أسعار فائدة أقل للسنوات القليلة الأولى من ARM ، ولكن بعد ذلك تتغير الأسعار كثيرًا بعد ذلك - كما يحدث مرة واحدة في السنة. سعر الفائدة الأولي على أرمينيا أقل بكثير من الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت.
- يمكن أن تكون ARM جذابة إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لبضع سنوات فقط. النظر في عدد المرات التي سيتم ضبط سعر الفائدة. على سبيل المثال ، يحتوي معدل الفائدة الثابت لمدة خمس سنوات على معدل ثابت لمدة خمس سنوات ، ثم كل عام سوف يتم تعديل سعر الفائدة للفترة المتبقية من فترة القرض. تحدد أرمينيا كيفية تحديد أسعار الفائدة - يمكن ربطها بمختلف المؤشرات المالية ، مثل سندات خزانة الولايات المتحدة لمدة عام. اسأل المخطط المالي الخاص بك للحصول على المشورة بشأن اختيار أرمينيا مع سعر الفائدة الأكثر استقرارا.
مثال - 200،000 دولار من خمس إلى سنة يبدأ الرهن العقاري القابل للتعديل لمدة 30 عامًا (360 شهرًا مدفوعًا) بمعدل فائدة سنوي قدره 4٪ لمدة خمس سنوات ، ثم يُسمح بتغيير السعر بنسبة 0.25 كل عام. هذا أرمينيا لديها سقف فائدة 12 ٪. مبلغ الدفعة للأشهر من 1 إلى 60 هو 955 دولار لكل. الدفع من 61 إلى 72 هو 980 دولار. الدفع من 73 إلى 84 هو 1،005 دولار. (الضرائب والتأمين والضمان إضافية وغير مدرجة في هذه الأرقام.) يمكنك حساب التكاليف الخاصة بك على الإنترنت للحصول على ARM.
قروض الفائدة فقط
الخيار الثالث - عادة ما يكون مخصصًا لمشتري المنازل الأثرياء أو ذوي الدخل غير النظامي - هو رهن بفائدة فقط. كما يوحي الاسم ، فإن هذا النوع من القروض يمنحك خيار دفع الفائدة فقط للسنوات القليلة الأولى ، وهو جذاب لأصحاب المنازل لأول مرة بسبب انخفاض المدفوعات خلال سنوات كسبهم الأقل. قد يكون هذا هو الخيار الصحيح أيضًا إذا كنت تتوقع امتلاك المنزل لفترة قصيرة نسبيًا وتعتزم البيع قبل أن تبدأ المدفوعات الشهرية الأكبر.
عادةً ما يكون رهن الجامبو مبالغ تفوق حد القرض المطابق ، والذي يبلغ حاليًا 453،100 دولارًا لجميع الولايات باستثناء هاواي وألاسكا ، حيث يكون أعلى. بالإضافة إلى ذلك ، في بعض أسواق الإسكان المرتفعة الفدرالية المعينة ، مثل مدينة نيويورك ولوس أنجلوس ومنطقة سان خوسيه سان فرانسيسكو-أوكلاند بأكملها ، يبلغ حد القرض المطابق 679،650 دولارًا.
تتوفر أيضًا قروض ضخمة بفائدة فقط ، على الرغم من أنها عادة للأثرياء للغاية. وهي مبنية على غرار ARM وتستمر فترة الفائدة فقط حتى 10 سنوات. بعد ذلك ، يتم ضبط السعر سنويًا وتذهب المدفوعات نحو سداد رأس المال. يمكن أن ترتفع المدفوعات بشكل كبير في هذه المرحلة.
الضمان والرسوم الأخرى
ستحتاج إلى وضع ميزانية للعناصر الأخرى التي ستضيف مبلغًا كبيرًا إلى مبلغ دفعك الشهري للرهن ، مثل الضرائب والتأمين وتكاليف الضمان. هذه التكاليف ليست ثابتة ويمكن أن تتقلب. المقرض الخاص بك سوف تفصل تكاليف إضافية كجزء من اتفاق الرهن العقاري الخاص بك.
دفع اضافية كل شهر
من الناحية النظرية ، فإن دفع مبلغ إضافي قليل كل شهر نحو تخفيض رأس المال هو إحدى الطرق لامتلاك منزلك بشكل أسرع. يوصي المهنيون الماليون بسداد الديون المستحقة ، مثل بطاقات الائتمان أو القروض الطلابية ، أولاً ، وينبغي تمويل حسابات التوفير جيدًا قبل السداد الإضافي كل شهر.
الفائدة كخصم ضريبي
الخط السفلي
تفضل السياسة الوطنية مشتري المساكن عبر رمز الضريبة (على الرغم من أنها أقل مما كانت تفعل سابقًا). بالنسبة للعديد من العائلات ، يعتبر شراء المنزل المناسب هو أفضل طريقة لبناء أصل من أجل بيض عش التقاعد. أيضًا ، إذا كان بإمكانك الامتناع عن إعادة التمويل النقدي ، فسيتم سداد كامل المنزل الذي تشتريه في سن الثلاثين برهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا عند بلوغك سن التقاعد العادي ، مما يتيح لك مكانًا منخفض التكلفة للعيش فيه عندما تنخفض أرباحك.
في أعقاب الانهيار المالي في عام 2008 والانهيار اللاحق لفقاعة الإسكان ، انتعشت العديد من أسواق العقارات (وليس كلها) في النهاية. عند الدخول بطريقة حكيمة ، تظل ملكية المنزل أمرًا يجب أن تفكر فيه في التخطيط المالي طويل الأجل. إن فهم كيفية عمل القروض العقارية وأسعار الفائدة هي أفضل طريقة للتأكد من أنك تقوم ببناء هذا الأصل بأكثر الطرق فائدة مالياً.
