أسعار الفائدة ، وخاصة أسعار الفائدة على بورصات ما بين البنوك وسندات الخزانة ، لها تأثير عميق على قيمة العقارات المدرة للدخل مثلها في أي وسيلة استثمارية. نظرًا لأن تأثيرها على قدرة الفرد على شراء العقارات السكنية (عن طريق زيادة أو تخفيض تكلفة رأس مال الرهن العقاري) عميق للغاية ، فإن الكثير من الناس يفترضون بشكل خاطئ أن العامل الحاسم الوحيد في تقييم العقارات هو معدل الرهن العقاري الحالي.
ومع ذلك ، فإن معدلات الرهن العقاري ليست سوى عامل واحد يتعلق بالمصالح يؤثر على قيم الممتلكات. نظرًا لأن أسعار الفائدة تؤثر أيضًا على تدفقات رأس المال والعرض والطلب على رأس المال ومعدلات عائد الاستثمار المطلوبة من المستثمرين ، فإن أسعار الفائدة تدفع أسعار العقارات بطرق متنوعة.
كيف تؤثر أسعار الفائدة على قيم الممتلكات
أساسيات التقييم
لفهم كيف تؤثر أسعار الفائدة ، وتدفقات رأس المال ، وأسعار التمويل التي تؤثر على الحكومة في قيم الممتلكات ، يجب أن يكون لديك فهم أساسي لنهج الدخل للقيم العقارية. على الرغم من أن القيم العقارية تتأثر بالعرض والطلب على العقارات في لغة معينة وتكلفة الاستبدال لتطوير عقارات جديدة ، فإن طريقة الدخل هي أكثر أساليب التقييم شيوعًا للمستثمرين. إن طريقة الدخل التي يوفرها المثمنون للعقارات التجارية وشركات التأمين والمستثمرون في الاستثمارات المدعومة من العقارات تشبه إلى حد كبير تحليل التدفق النقدي المخصوم الذي أجري على استثمارات الأسهم والسندات.
بعبارات بسيطة ، يبدأ التقييم بالتنبؤ بدخل العقار ، والذي يأخذ شكل مدفوعات الإيجار المتوقعة أو ، في حالة الفنادق ، الإشغال المتوقع مضروبًا في متوسط تكلفة الغرفة. بعد ذلك ، من خلال أخذ جميع التكاليف على مستوى الممتلكات ، بما في ذلك تكلفة التمويل ، يصل المحلل إلى صافي دخل التشغيل (NOI) ، أو التدفق النقدي المتبقي بعد جميع نفقات التشغيل.
عن طريق طرح جميع التكاليف الرأسمالية ، وكذلك أي رأس مال استثماري لصيانة أو إصلاح الممتلكات والنفقات الأخرى غير المتعلقة بالعقارات من أمة الإسلام ، تكون النتيجة هي صافي التدفقات النقدية (NCF). نظرًا لأن العقارات لا تحتفظ عادةً بالنقد أو لديها سياسة توزيع أرباح معلنة ، فإن NCF تساوي النقد المتاح للمستثمرين وهو نفس النقد من توزيعات الأرباح ، والذي يستخدم لتقييم الأسهم أو استثمارات الدخل الثابت. من خلال رسملة الأرباح أو عن طريق خصم تيار التدفق النقدي (بما في ذلك أي قيمة متبقية) لفترة استثمار محددة ، يتم تحديد قيمة العقار.
تدفق رأس المال
يمكن أن تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على تكلفة التمويل وأسعار الرهن العقاري ، والتي تؤثر بدورها على تكاليف مستوى الممتلكات وبالتالي تؤثر على القيم. ومع ذلك ، فإن العرض والطلب على رأس المال والاستثمارات المنافسة لها أكبر الأثر على معدلات العائد المطلوبة (RROR) وقيم الاستثمار. نظرًا لأن مجلس الاحتياطي الفيدرالي ابتعد التركيز عن السياسة النقدية والمزيد نحو إدارة أسعار الفائدة كطريقة لتحفيز الاقتصاد أو تجنب التضخم ، فقد كان لسياسته تأثير مباشر على قيمة جميع الاستثمارات.
مع انخفاض أسعار الصرف بين البنوك ، يتم تخفيض تكلفة الأموال وتدفق الأموال إلى النظام ؛ على العكس ، عندما ترتفع المعدلات ، يتناقص توافر الأموال. أما بالنسبة إلى العقارات ، فإن التغييرات في معدلات الإقراض بين البنوك إما أن تضيف أو تقلل من مقدار رأس المال المتاح للاستثمار. يؤثر مقدار رأس المال وتكلفة رأس المال على الطلب ولكن أيضًا على العرض - أي الأموال المتاحة لعمليات الشراء والتطوير العقاري. على سبيل المثال ، عندما يكون توافر رأس المال ضيقًا ، يميل مقدمو رأس المال إلى الإقراض كنسبة مئوية من القيمة الجوهرية ، أو لا يصلون إلى "مجموعة رأس المال". هذا يعني أن القروض يتم تقديمها بأسعار فائدة منخفضة للقروض ، مما يقلل من التدفقات النقدية والقيمة العقارية.
يمكن أن يكون لهذه التغييرات في تدفقات رأس المال تأثير مباشر على ديناميات العرض والطلب على العقارات. تؤثر تكلفة رأس المال وتوافر رأس المال على العرض من خلال توفير رأس مال إضافي لتطوير العقارات ؛ أنها تؤثر أيضا على السكان من المشترين المحتملين تسعى الصفقات. يعمل هذان العاملان معًا لتحديد قيم الخصائص.
أسعار الخصم
يمكن ملاحظة التأثير الأكثر وضوحًا لأسعار الفائدة على القيم العقارية في اشتقاق معدلات الخصم أو الرسملة. يمكن النظر إلى معدل الرسملة على أنه معدل توزيعات الأرباح المطلوبة من قبل المستثمر ، في حين أن معدل الخصم يساوي إجمالي متطلبات العائد للمستثمر. عادةً ما تشير K إلى RROR ، في حين أن معدل الرسملة يساوي (Kg) ، حيث g هي النمو المتوقع في الدخل أو الزيادة في زيادة رأس المال.
يتأثر كل من هذه المعدلات بأسعار الفائدة السائدة لأنها متساوية مع معدل الخلو من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطرة . بالنسبة لمعظم المستثمرين ، فإن السعر الخالي من المخاطر هو معدل سندات الخزانة الأمريكية. بضمان ائتمان الحكومة الفيدرالية ، تعتبر خالية من المخاطر لأن احتمال التخلف عن السداد منخفض للغاية. نظرًا لأن الاستثمارات ذات المخاطر العالية يجب أن تحقق عائدًا أعلى بما يتناسب مع ذلك لتعويض المخاطر الإضافية التي يتم تحملها ، عند إضافة معدلات الخصم ومعدلات الرسملة ، يضيف المستثمرون علاوة المخاطرة إلى معدل الخلو من المخاطر لتحديد العائدات المعدلة حسب المخاطر اللازمة لكل استثمار يتم النظر فيه.
نظرًا لأن K (معدل الخصم) يساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطرة ، فإن معدل الرسملة يساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطرة ، ناقصًا النمو المتوقع (ز) في الدخل. على الرغم من أن أقساط المخاطرة تختلف نتيجة العرض والطلب وعوامل الخطر الأخرى في السوق ، إلا أن أسعار الخصم ستختلف بسبب التغيرات في أسعار الفائدة التي تشكلها. عندما ترتفع العوائد المطلوبة على الاستثمارات المنافسة أو البديلة ، تنخفض قيمة العقارات ؛ على العكس عندما تنخفض أسعار الفائدة ، ترتفع أسعار العقارات.
الخط السفلي
من المهم التركيز على معدلات الرهن العقاري لأنها لها تأثير مباشر على أسعار العقارات. إذا كنت من أصحاب المنازل أو المستثمرين العقاريين المحتملين ، فإن الطريقة السهلة للبحث عن أسعار الفائدة الحالية هي استخدام حاسبة الرهن العقاري.
ومع ذلك ، من المهم أن نلاحظ أن تغيير أسعار الفائدة يؤثر على جوانب عديدة من العقارات. بالإضافة إلى سعر منزلك الجديد ، تؤثر أسعار الفائدة أيضًا على توافر رأس المال والطلب على الاستثمار. تؤثر تدفقات رأس المال هذه على العرض والطلب على العقارات ، وبالتالي فهي تؤثر على أسعار العقارات.
أيضًا ، تؤثر أسعار الفائدة أيضًا على عوائد الاستثمارات البديلة وتغيير الأسعار للبقاء متماشياً مع المخاطر الكامنة في الاستثمارات العقارية. هذه التغييرات في معدلات العائد المطلوبة للعقارات تختلف أيضا خلال فترات زعزعة الاستقرار في أسواق الائتمان. بينما يتوقع المستثمرون زيادة التباين في المعدلات المستقبلية أو زيادة المخاطرة ، تتزايد أقساط المخاطرة ، مما يضع ضغطًا تنازليًا أقوى على أسعار العقارات.
