جدول المحتويات
- خط إنتاج الرهن العقاري
- تأثير المستثمرين على معدلات الرهن العقاري
- الرهون الثابتة سعر الفائدة
- دور الاحتياطي الفيدرالي
- قابل للتعديل معدل الرهون العقارية - أرمينيا
- التغييرات التنبؤ
- الخط السفلي
تأتي قروض الرهن العقاري في شكلين أساسيين - سعر ثابت ومعدل قابل للتعديل - مع بعض المجموعات المختلطة ومشتقات متعددة لكل منها. يمكن أن يساعدك فهم أساسي لأسعار الفائدة والتأثيرات الاقتصادية التي تحدد المسار المستقبلي لأسعار الفائدة على اتخاذ قرارات الرهن العقاري السليمة من الناحية المالية. تتضمن مثل هذه القرارات الاختيار بين الرهن العقاري ذي السعر الثابت أو الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) أو اتخاذ قرار بشأن إعادة التمويل من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل.
خط إنتاج الرهن العقاري
يتكون قطاع الرهن العقاري من ثلاثة أجزاء أو أعمال أساسية: المنشئ للرهن العقاري ، والمجمع ، والمستثمر.
المنشئ العقاري هو المقرض. المقرضين تأتي في عدة أشكال ، من الاتحادات الائتمانية والبنوك لسماسرة الرهن العقاري. يقوم منشئو الرهن العقاري بتقديم القروض إلى المستهلكين وتسويقها. يبيعون القروض. يتنافسون مع بعضهم البعض على أساس أسعار الفائدة والرسوم ومستويات الخدمة التي يقدمونها. تحدد أسعار الفائدة والرسوم التي تفرضها هوامش الربح. لا يقوم معظم منشئي الرهن العقاري بقروض "المحفظة" (بمعنى أنهم لا يحتفظون بأصل القرض). بدلا من ذلك ، يبيعون الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي. يتم تحديد أسعار الفائدة التي يفرضونها على المستهلكين من خلال هوامش الربح والسعر الذي يمكنهم به بيع الرهن في سوق الرهن العقاري الثانوي.
مجمع يشتري الرهون العقارية الناشئة حديثا من المؤسسات الأخرى. هم جزء من سوق الرهن العقاري الثانوي. معظم المجامع هي أيضا منشئي الرهن العقاري. يجمع القائمون على التجميع العديد من القروض العقارية المماثلة معًا لتشكيل أوراق مالية مدعومة برهن عقاري (MBS) - وهي عملية تعرف باسم التوريق. الضمان المدعوم برهن عقاري هو سند تدعمه مجموعة أساسية من القروض العقارية. تباع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين. يحدد السعر الذي يمكن به بيع الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري للمستثمرين السعر الذي سيدفعه المجمعون مقابل الرهون العقارية الناشئة حديثًا من المقرضين الآخرين وأسعار الفائدة التي يقدمونها للمستهلكين من أجل أصول الرهن العقاري الخاصة بهم.
هناك العديد من المستثمرين في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري: صناديق التقاعد وصناديق الاستثمار المشتركة والبنوك وصناديق التحوط والحكومات الأجنبية وشركات التأمين وفريدي ماك وفاني ماي (المؤسسات التي ترعاها الحكومة). وبينما يحاول المستثمرون تحقيق أقصى قدر من العائدات ، فإنهم يقومون في كثير من الأحيان بإجراء تحليلات للقيمة النسبية بين الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وغيرها من الاستثمارات ذات الدخل الثابت مثل سندات الشركات. كما هو الحال مع جميع الأوراق المالية ، فإن طلب المستثمر على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يحدد السعر الذي سيدفعونه مقابل هذه الأوراق المالية.
تأثير المستثمرين على معدلات الرهن العقاري
إلى حد كبير ، يحدد مستثمرو الأوراق المالية المدعومون بالرهن العقاري معدلات الرهن المقدمة للمستهلكين. كما هو موضح أعلاه ، ينتهي خط إنتاج الرهن في شكل ضمان مدعوم برهن عقاري تم شراؤه بواسطة مستثمر. يحدد السوق الحرة السوق الذي يقوم بتصفية الأسعار التي سيدفعها المستثمرون مقابل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تعود هذه الأسعار إلى صناعة الرهن العقاري لتحديد أسعار الفائدة التي ستعرضها عند شراء منزلك.
الرهون الثابتة سعر الفائدة
يتم إصلاح سعر الفائدة على الرهن العقاري معدل ثابت لحياة الرهن العقاري. ومع ذلك ، في المتوسط ، عمر الرهونات الثابتة لمدة 30 عامًا يكون له عمر أقصر ، نظرًا لأن العملاء يتحركون أو يعيدون تمويل قروضهم العقارية. اعتادت أن تكون الإبهام أن مالكي المنازل بقوا في منازلهم بمتوسط سبع سنوات. ومع ذلك ، ذكرت الرابطة الوطنية لبناة المنازل في يناير من عام 2018 أن هذا قد تغير الآن إلى 12 إلى 13 سنة.
ترتبط أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ارتباطًا كبيرًا بأسعار سندات الخزينة الأمريكية. وهذا يعني أن سعر الضمان المدعوم برهن عقاري المدعوم برهون عقارية لمدة 30 عامًا سينتقل مع سعر سندات الخزانة الأمريكية لمدة خمس سنوات أو سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات استنادًا إلى الأصل المالي المعروف باسم المدة. في الممارسة العملية ، تكون مدة رهن الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أقرب إلى السندات ذات الخمس سنوات ، لكن السوق يميل إلى استخدام السندات ذات العشر سنوات كمعيار. وهذا يعني أيضًا أن سعر الفائدة على القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا المقدمة للمستهلكين يجب أن ترتفع أو تنخفض مع عائدات سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. عائد السندات هو دالة لسعر القسيمة والسعر.
تحدد التوقعات الاقتصادية سعر وعائد سندات الخزانة الأمريكية. أسوأ عدو السند هو التضخم ، الذي يؤدي إلى تآكل قيمة مدفوعات السندات المستقبلية - كلاً من مدفوعات القسيمة وسداد أصل الدين. لذلك ، عندما يكون معدل التضخم مرتفعًا أو متوقعًا ، تنخفض أسعار السندات ، مما يعني ارتفاع عائداتها - هناك علاقة عكسية بين سعر السند وعائده.
دور الاحتياطي الفيدرالي
يلعب الاحتياطي الفيدرالي دوراً كبيراً في توقعات التضخم. وذلك لأن تصور سوق السندات لمدى سيطرة بنك الاحتياطي الفيدرالي على التضخم من خلال إدارة أسعار الفائدة قصيرة الأجل يحدد أسعار الفائدة طويلة الأجل ، مثل عائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. بمعنى آخر ، يحدد مجلس الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة الحالية قصيرة الأجل ، والتي يفسرها السوق لتحديد أسعار الفائدة طويلة الأجل مثل العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات.
تذكر أن أسعار الفائدة على القروض العقارية لمدة 30 عامًا ترتبط ارتباطًا كبيرًا بعائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. إذا كنت تحاول التنبؤ بما ستفعله أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في المستقبل ، راقب وفهم العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات (أو سندات الخمس سنوات) وتابع ما هو السوق الحديث عن السياسة النقدية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي.
قابل للتعديل معدل الرهون العقارية - أرمينيا
قد يتغير سعر الفائدة على رهن معدل قابل للتعديل شهريًا ، كل ستة أشهر ، سنويًا أو أقل كثيرًا ، وفقًا لشروط الرهن. يتكون سعر الفائدة من قيمة المؤشر بالإضافة إلى الهامش. هذا هو المعروف باسم سعر الفائدة المفهرسة بالكامل. عادة ما يتم تقريبه إلى ثُمن نقطة مئوية. قيمة المؤشر متغيرة ، في حين أن الهامش ثابت طوال مدة الرهن. على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة المؤشر الحالي هي 6.83٪ وكان الهامش 3٪ ، فإن التقريب إلى أقرب ثامن نقطة مئوية من شأنه أن يجعل سعر الفائدة المفهرس بالكامل 9.83٪. إذا انخفض المؤشر إلى 6.1 ٪ ، فإن معدل الفائدة المفهرسة بالكامل سيكون 9.1 ٪.
يرتبط سعر الفائدة على الرهن العقاري معدل قابل للتعديل إلى مؤشر. هناك العديد من فهارس الرهن العقاري المختلفة المستخدمة لرهونات مختلفة قابلة للتعديل ، كل منها مبني باستخدام أسعار الفائدة إما على نوع من الأمن المالي المتداول بنشاط ، أو نوع من القروض المصرفية أو نوع من الودائع المصرفية. جميع مؤشرات الرهن العقاري المختلفة ترتبط على نطاق واسع مع بعضها البعض. وبعبارة أخرى ، فإنها تتحرك في نفس الاتجاه ، لأعلى أو لأسفل ، مع تغير الظروف الاقتصادية.
معظم مؤشرات الرهن العقاري تعتبر مؤشرات قصيرة الأجل. يشير مصطلح "قصير الأجل" أو "مصطلح" إلى مصطلح الأوراق المالية أو القروض أو الودائع المستخدمة لبناء المؤشر. عادةً ما يعتبر أي ضمان أو قرض أو إيداع لمدة سنة واحدة أو أقل قصير الأجل. ترتبط معظم أسعار الفائدة قصيرة الأجل ، بما في ذلك تلك المستخدمة لبناء مؤشرات الرهن العقاري ، ارتباطًا وثيقًا بمعدل الفائدة المعروف باسم سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية.
التغييرات التنبؤ
إذا كنت تحاول التنبؤ بتغيرات سعر الفائدة على القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل ، فراجع شكل منحنى العائد. يمثل منحنى العائد العائد على سندات الخزانة الأمريكية ذات آجال الاستحقاق من ثلاثة أشهر إلى 30 عامًا.
عندما يكون شكل المنحنى ثابتًا أو مائلًا ، فهذا يعني أن السوق يتوقع من مجلس الاحتياطي الفيدرالي الإبقاء على أسعار الفائدة قصيرة الأجل ثابتة أو تحريكها إلى الأسفل. عندما يكون شكل المنحنى مائلًا إلى الأعلى ، يتوقع السوق من مجلس الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل إلى الأعلى.
يعد انحدار المنحنى في أي من الاتجاهين مؤشرا على مقدار ما يتوقعه السوق من مجلس الاحتياطي الفيدرالي رفع أو خفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل. كما أن سعر العقود الآجلة لصندوق الاحتياطي الفيدرالي هو مؤشر على توقعات السوق لأسعار الفائدة قصيرة الأجل في المستقبل.
الخط السفلي
فهم ما يؤثر على معدلات الرهن العقاري الحالية والمستقبلية الثابتة والقابلة للتعديل يمكن أن تساعدك على اتخاذ قرارات الرهن العقاري السليم ماليا. على سبيل المثال ، يمكن أن يُبلغ قرارك حول اختيار رهن معدل قابل للتعديل على رهن بسعر فائدة ثابت ومساعدتك في تحديد متى يكون من المنطقي إعادة تمويل رهن ذي معدل قابل للتعديل.
لا تصدق كل ما تسمعه على شاشة التلفزيون. إنه ليس دائمًا "وقتًا جيدًا لإعادة تمويل رهنك القابل للتعديل قبل أن يرتفع سعر الفائدة أكثر من ذلك." قد ترتفع أسعار الفائدة بشكل أكبر - أو قد تنخفض. معرفة ما يقوله منحنى العائد.
- (لمعرفة المزيد ، راجع كيف تعمل أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، تحقق من معدلات الرهن العقاري الحالية ، كيف تعمل أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، فهم هيكل دفع الرهن العقاري ، نقاط الرهن العقاري: ما هي الفائدة ؟ الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل سعر قابل للتعديل ، ثابت أو الرهن العقاري ذو السعر المتغير: أيهما أفضل الآن ؟، العثور على أفضل معدلات الرهن العقاري ، هل حصلت على معدل جيد للرهن العقاري؟ معدل الرهن العقاري: ماذا يحدث عندما ترتفع أسعار الفائدة ، هل سعر المنزل أو سعر الفائدة أكثر أهمية؟ ، التسوق لمعدلات الرهن العقاري)
