جدول المحتويات
- مزايا للبائعين
- كيف يفوز المشترون
- بيان MLS 8.0
- تأثير بيان MLS 8.0
- القوائم خارج السوق لا تزال قائمة
- اتصل وكلاء العقارات
- اتصل بالانترنت
- نهج أصحاب المنازل
- تعرف العملية
- الخط السفلي
مع استمرار انخفاض المخزون العقاري في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلد ، فأنت بصفتك أحد مشتري المساكن المحتملين ، ترغب في البقاء في صدارة منافسيك. هذا هو المكان الذي تأتي فيه القوائم خارج السوق. والمعروفة أيضًا باسم قوائم الهدوء أو قوائم الجيب ، قد تكون هذه المنازل معروضة للبيع ولكنها غير مدرجة في قائمة خدمات متعددة (MLS). وهذا يعني أن الوكلاء العقاريين الذين يبيعون هذه العقارات يجب أن يفعلوا العمل الشاق للعثور على مشترين بمفردهم.
كان إدراج المنازل خارج السوق أمرًا نادرًا في الماضي ولكنه اكتسب مزيدًا من الاهتمام في السنوات الأخيرة مع مالكي المنازل ، مما جعل هذه القوائم جزءًا من سوق ثانوي من نوع ما ، لا سيما في مواجهة الطلب المتزايد باستمرار.
تقيد سياسة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين المعروفة باسم "بيان MLS 8.0" بشكل كبير قوائم السوق الخارجية.
قد تبدو قوائم خارج السوق غير بديهية للبائع. بعد كل شيء ، هناك طلب أكبر من المخزون ، مما يعني أن حروب العطاءات شائعة في العديد من الأحياء. فلماذا يرغب البائعون في عمل قوائم سرية ، وكيف يمكنك العثور عليها؟
الماخذ الرئيسية
- القوائم خارج السوق هي خصائص معروضة للبيع ولكنها غير مدرجة في خدمات قائمة متعددة. يرغب بعض البائعين في الحصول على قائمة خارج السوق لاختبار المياه أو الحفاظ على الخصوصية أو الحفظ على العمولات أو خلق شعور بالخصوصية التي قد تؤدي إلى سعر بيع أعلى. بالنسبة للمشترين ، توفر القوائم خارج السوق إمكانية الوصول إلى مخزون إضافي ، وفرصة للتوفير إذا كانت العمولة منخفضة ، وفرصة لتجنب المنافسة على العقارات في منطقة مرغوبة. يمكن لمبيعات السوق التي تنطوي على وكيل واحد فقط في بعض الأحيان لا توفر مساحة كبيرة للمناورة للمشترين الذين يتطلعون إلى التفاوض بشأن السعر. وللوصول إلى هذه القوائم ، يمكن للمشترين التواصل مع الوكلاء أو مالكي المنازل مباشرة أو محاولة الاتصال بالإنترنت.
مزايا للبائعين
يختار بعض بائعي المنازل قائمة خارج السوق لاختبار المياه بينما يريد آخرون عملية مبيعات خاصة أكثر أو فرصة للتفاوض على عمولة مبيعات أقل نظرًا لوجود وكيل واحد فقط معني بذلك.
يعتقد بعض أصحاب المنازل أن قائمة الجيب تنشئ جاذبية ستجعلهم يحصلون على سعر أعلى. إذا كان المنزل مدرجًا وينتهي بالجلوس في السوق لأكثر من 30 يومًا ، فهناك فرصة جيدة أن يحاول المشترون المحتملون تقديم عروض للكرة المنخفضة. بدون أن تنطلق علامة "الأيام في السوق" ، لن تكون هناك فرصة كبيرة لتقليص البائع.
كيف يفوز المشترون
بالنسبة لك كمشتري ، تكون فوائد الإدراج خارج السوق ذات شقين. بالنسبة للمبتدئين ، يتيح لك الوصول إلى المخزون الذي لا يشاهده مشتري المساكن. إذا كنت تشتري في أحد الأسواق الساخنة بشكل خاص ، فقد تكون قوائم الجيب هي الطريقة الوحيدة لشراء منزل. في مناخات السوق العادية ، قد تحصل على صفقة جزئيًا لأن العمولة التي يتعين على البائع دفعها أقل.
ليس كل مشتري المساكن يبحثون عن سكن أساسي. قد تكون تبحث عن عقار استثماري ، أو منازل للشراء والربح من أجل الربح. يمكن أن تكون القائمة خارج السوق في حي رائع وسيلة ممتازة لتحقيق هذا الهدف.
بيان متعدد الأطراف 8.0 سياسة التعاون واضحة
هناك عقبة كبيرة أمام القوائم خارج السوق جاءت مع إقرار الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين مؤخرًا بـ "سياسة MLS بيان 8.0 واضحة للتعاون". تتطلب هذه السياسة ، اعتبارًا من 1 يناير 2020 ، والتنفيذ المحلي إلزاميًا بحلول 1 مايو 2020 ، أي وسيط عقاري يشارك في خدمة قائمة متعددة لتقديم قائمته إلى MLS خلال يوم عمل واحد من تسويق العقار للجمهور.
التأثير العملي لبيان MLS 8.0
تجدر الإشارة إلى أن بيان MLS 8.0 ليس قانونًا بالمعنى التقليدي. وفقًا للسمسار دوغ فاجنر من RE / Max Victory ، "إن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين هي جمعية حاكمة وليست كيانًا قانونيًا ، ولكن يجب على جميع الشركات متعددة الأطراف والوساطة المالية ووكلاء الرابطة الالتزام بالسياسة الجديدة".
تلاحظ فاغنر أن الوكلاء المرخصين من غير السماسرة (ليسوا أعضاء في NAR) غير ملزمون بهذه السياسة. ومع ذلك ، نظرًا لحقيقة أن 89٪ من مشتري المساكن الجدد يستخدمون عقارًا أو وسيطًا وأن حوالي 7 من أصل 10 من وكلاء العقارات المرخصين هم سماسرة ، فإن الأثر العملي هو أن العبارة 8.0 تنطبق على معظم المعاملات العقارية السكنية.
القوائم خارج السوق لا تزال قائمة
لحسن الحظ ، لا يعني بيان MLS 8.0 نهاية القوائم خارج السوق. تتضمن سياسة NAR الجديدة خيارات مدمجة تسمح للوكلاء والوسطاء الأعضاء بالحفاظ على قوائم محدودة وكاملة خارج السوق.
على سبيل المثال ، بموجب بيان MLS 8.0 ، يجوز للبائعين إلغاء الاشتراك من شاشة MLS IDX أو الإنترنت. هناك خيار آخر ، يُعرف باسم "المكتب الحصري" ، وهو متاح أيضًا للبائعين الذين يرغبون في الحفاظ على الخصوصية. في حالة وجود مكتب حصري ، يمكن للوكيل مشاركة القائمة مع وكلاء آخرين في المكتب أو واحد على واحد مع المشترين.
بعض الخيارات الأخرى المتاحة خارج السوق والتي كانت متاحة سابقًا من خلال الوسطاء مثل "شبكات الإدراج الخاصة" لم يعد مسموح بها في البيان 8.0. سيكون الآخرون ، بما في ذلك "قريبًا" و "عرض متأخر" تحت سيطرة الشركات متعددة الأطراف المحلية ، لكنهم سيتضمنون قيودًا جديدة تمنع الوكلاء من مشاركتها مع المشترين.
وفقًا لـ Wagner ، فإن موقع Zillow على الإنترنت ، والذي يستخرج قوائم من بيانات MLS ولكنه ليس عضوًا في NAR ، لا يمنع من الاستمرار في البرامج الداخلية خارج السوق مثل "Make Me Move" و "Coming Soon" و "FSBO" و "iBuyer".
اتصل وكلاء العقارات
يتطلب إيجاد منزل تقليدي وحصري خارج السوق القليل من الواجبات المنزلية والكثير من الشبكات. بمجرد تحديد الحي الذي تريد الشراء فيه ، ستحتاج إلى الخروج بقائمة من أفضل الوكلاء العقاريين والاتصال بهم بشأن أي قوائم حصرية للمكاتب قد تكون لديهم.
اتصل بالانترنت
بالإضافة إلى الاتصال بوكلاء العقارات مباشرة ، تتوفر للمشترين أدوات متاحة لهم عبر الإنترنت للعثور على قوائم غير أصحاب الامتيازات والرهون البحرية مثل For Sale by Owner (FSBO) ، أو الإعلانات المبوبة في الصحف ، أو حتى Craigslist. كما هو مذكور أعلاه ، يحتوي موقع Zillow على الإنترنت على عدة برامج خارج السوق متاحة للبائعين والمشترين المحتملين.
نهج أصحاب المنازل
إذا كان هناك منطقة أو حي تهتم به بشكل خاص ، فهناك خيار واحد يتمثل في تسجيل الوصول مباشرة مع مالكي المنازل. قد تكون قادرًا على العثور على عميل متوقع عن طريق طرق إرسال البريد أو إرساله عبر البريد. على الرغم من أن ذلك سيكلفك الكثير من الوقت والمال - ولن يضمن النجاح - إلا أن هناك فرصة ضئيلة لاستجابة شخص واحد على الأقل.
لا تستبعد الخصائص المهملة ، خاصة إذا كنت تعرف أنك تستطيع تحمل تكاليف الإصلاحات. ربما يكون هناك مالك منزل غمرته تكاليف الصيانة - وواحد لم يعتقد أبدًا أنه قادر على البيع على الإطلاق - بحيث يعتبر العرض غير المرغوب فيه نعمة.
فقط حتى لا ينتهي بك المطاف إلى كسر البنك ، تأكد من طباعة رسائل بريدية رخيصة وفعالة على حد سواء. بعد كل شيء ، تريد أن تبدو المهنية في نهجك ممكن. وأنت لا تعرف أبدا حتى تسأل ، أليس كذلك؟
تعرف العملية
العثور على قائمة خارج السوق ليست سوى نصف المعركة. رؤية الصفقة تمر هي لعبة النهاية ، وهذا هو السبب في أن مشتري القوائم خارج السوق يجب أن يعرفوا خصوصيات وعموميات هذه العملية. بمجرد أن تتقلص ، إنها صفقة قياسية ، لكن بما أن الوكيل يمثل على الأرجح كلاكما ، فقد يصبح غامضًا بعض الشيء.
يُعرف باسم عملية بيع الوكالات المزدوجة - رغم كونها قانونية تمامًا - إلا أنه قد يكون من الصعب على المشتري تحديد ما إذا كان الوكيل لديه مصلحة مصالحه في الاعتبار. كلما ارتفع سعر البيع ، زاد عمولة الوكيل. إذا كنت تشتري في سوق به مخزون قليل ، فقد لا يهم ما إذا كنت تحصل على أفضل صفقة طالما كنت تحصل على المنزل ، ولكن من المفيد أن تكون على دراية بأي تضارب في المصالح.
الخط السفلي
لا يزال سوق العقارات حارًا في العديد من مناطق البلاد مع زيادة الطلب على المخزون. المشترين المحبطين الذين تم طرح عطاءات من المنازل بحاجة إلى أي ميزة يمكنهم الحصول عليها. على الرغم من أن بيان MLS 8.0 يقيد بشدة الوصول إلى قوائم خارج السوق ، إلا أنه لا يحظرها تمامًا. قم بأداء واجبك ، وادرك أن هناك مخاطر ، واعرف أن العثور على منزلك التالي من خلال قائمة خارج السوق قد يستحق كل هذا الجهد.
