قروض الأسهم الرئيسية وخطوط الأسهم الرئيسية للائتمان - heloc

جدول المحتويات

• أساسيات قرض الأسهم
• أهلية قرض الأسهم
• بيت العدالة القروض
• HELOCs
• مراحل HELOCs
• أسباب القيام بذلك
• التخفيضات الضريبية
• إيجابيات وسلبيات
• إعادة التمويل البديل
• الحصول على قرض
• رسوم التفاوض
• التراجع عن قرض
• عندما لا تستطيع الدفع
• احذر من الاحتيال
• الخط السفلي

واحدة من أكبر الامتيازات في ملكية المنزل هي القدرة على بناء الأسهم مع مرور الوقت. يمكنك استخدام هذه الأسهم لتأمين أموال منخفضة التكلفة في شكل "رهن عقاري ثانٍ" - إما قرض لمرة واحدة أو حد ائتمان لأسهم المنزل (HELOC).

هناك مزايا وعيوب لكل من هذه الأشكال من الائتمان ، لذلك من المهم أن نفهم إيجابيات وسلبيات كل منها قبل المتابعة.

أساسيات قرض الأسهم

تستخدم كل من قروض الأسهم المنزلية و HELOCs الأسهم في منزلك - أي الفرق بين قيمة منزلك ورصيد الرهن العقاري الخاص بك - كضمان.

نظرًا لأن القروض مضمونة مقابل قيمة منزلك ، فإن قروض الأسهم المنزلية توفر أسعار فائدة تنافسية للغاية - عادة ما تكون قريبة من أسعار القروض العقارية الأولى. مقارنة بمصادر الاقتراض غير المضمونة ، مثل بطاقات الائتمان ، فسوف تدفع أقل بكثير في رسوم التمويل لنفس مبلغ القرض.

ولكن هناك جانب سلبي لاستخدام منزلك كضمان. يضع مقرضو الأسهم المنزلية رهنًا ثانيًا على منزلك ، مما يمنحهم الحق في تولي منزلك في النهاية إذا فشلت في إجراء الدفعات. كلما اقترضت أكثر من منزلك أو مسكنك ، زادت تعرضك للخطر.

الماخذ الرئيسية

• يمكن أن تكون أسهم المنزل مصدرًا كبيرًا للقيمة بالنسبة لأصحاب المنازل للوصول إلى مبالغ نقدية للتجديدات أو عمليات الشراء الكبيرة الأخرى. نظرًا لأنهم مضمونون مقابل قيمة منزلك ، فإن المقرضين على استعداد لتقديم أسعار أقل من معظم أنواع القروض الشخصية الأخرى يأتي قرض الأسهم المنزلية كمبلغ مقطوع من النقود ، غالبًا مع معدل فائدة ثابت. تعد خطوط ائتمان المنازل (HELOC) مصدرًا دوارًا للأموال المحتملة ، مثل بطاقة الائتمان ، التي تستخدمها كما تراه مناسبًا معدل فائدة متغير.

أهلية قرض الأسهم

البنوك ضمان الرهون العقارية الثانية مثل القروض العقارية الأخرى. لديهم كل المبادئ التوجيهية التي تملي مقدار ما يمكن أن تقدمه على أساس قيمة الممتلكات الخاصة بك والجدارة الائتمانية الخاصة بك. يتم التعبير عن ذلك في نسبة القرض إلى القيمة ، أو CLTV ، مجتمعة.

دعنا نفترض أنك تعمل مع بنك يوفر الحد الأقصى لتلفزيون CLTV بنسبة 80 ٪ ، وأن قيمة منزلك تبلغ 300000 دولار. إذا كنت مدينًا حاليًا بمبلغ 150،000 دولار على رهنك الأول ، فقد تكون مؤهلاً لاقتراض مبلغ إضافي قدره 90،000 دولار في شكل قرض أسهم منزلي أو HELOC (300،000 دولار × 0.80 = 240،000 دولار).

مثل الرهون العقارية الأخرى ، تعتمد أهليتك للحصول على قرض وسعر فائدة على سجل التوظيف والدخل والائتمان. كلما ارتفعت درجاتك ، انخفض خطر تعرضك للتخلف عن سداد القرض الخاص بك وانخفاض معدلك.

بيت العدالة القروض

قرض الأسهم في المنزل يأتي كمبلغ إجمالي نقدي. إنه خيار إذا كنت بحاجة إلى المال لتغطية نفقات لمرة واحدة ، مثل حفل زفاف أو تجديد المطبخ. عادة ما تقدم هذه القروض أسعارًا ثابتة ، لذلك تعرف تمامًا ما ستكون عليه مدفوعاتك الشهرية عند سداد دفعة واحدة.

قروض الأسهم المنزلية ليست هي الحل إذا كنت بحاجة فقط إلى ضخ مبالغ نقدية صغيرة. في حين أن بعض المقرضين سيقدمون قروضًا بمبلغ 10،000 دولار ، فإن الكثير منهم لن يمنحك قرضًا بأقل من 25000 دولار. ما هو أكثر من ذلك ، عليك أن تدفع الكثير من نفس تكاليف الإغلاق المرتبطة بالرهن العقاري الأول ، مثل رسوم تجهيز القروض ، ورسوم الإنشاء ، ورسوم التقييم ، ورسوم التسجيل.

قد يطلب منك المقرضون دفع "نقاط" - أي الفائدة المدفوعة مقدمًا - في وقت الإغلاق. كل نقطة تساوي 1 ٪ من قيمة القرض. إذاً على قرض قيمته 100 ألف دولار ، فإن نقطة واحدة ستكلفك 1000 دولار.

تخفض النقاط معدل الفائدة الخاص بك ، مما قد يساعدك فعليًا على المدى الطويل. ولكن إذا كنت تفكر في سداد القرض في وقت مبكر ، فإن الفائدة المبدئية لا تعمل بالضبط في صالحك. إذا كنت تعتقد أن هذا هو الحال ، فيمكنك في كثير من الأحيان التفاوض على عدد أقل من النقاط ، أو حتى لا ، مع المقرض الخاص بك.

HELOCs

خطوط الأسهم الرئيسية للائتمان مختلفة بعض الشيء. إنها مصدر دوار للأموال ، يشبه إلى حد كبير بطاقة الائتمان ، التي تستخدمها بالطريقة التي تراها مناسبة. تقدم معظم البنوك عددًا من الطرق المختلفة للوصول إلى هذه الأموال ، سواء كان ذلك من خلال التحويل عبر الإنترنت أو كتابة شيك أو باستخدام بطاقة ائتمان متصلة بحسابك. على عكس قروض الأسهم المنزلية ، فإنها تميل إلى أن تكون قليلة ، إن وجدت ، تكاليف الإغلاق وتتميز بأسعار فائدة متغيرة - على الرغم من أن بعض المقرضين يقدمون أسعارًا ثابتة لعدد معين من السنوات.

هناك إيجابيات وسلبيات المرونة التي توفرها خطوط الائتمان. يمكنك الاقتراض مقابل حد الائتمان الخاص بك في وقت لاحق دون الحاجة إلى تقديم طلب للحصول على قرض جديد. وبهذه الطريقة ، يعد مصدر أموال طارئًا جيدًا ، طالما أن البنك الذي تتعامل معه لا يتطلب سحبًا أدنى عند إغلاق القرض.

لكن HELOCs يمكن أن تجعل بعض المقترضين في ورطة. بغض النظر عن نواياك عند فتح حد الائتمان ، من السهل إنفاق الأموال المتاحة على الأشياء التي لا تحتاج إليها. وأيًا كنت تستخدمه ، بالطبع ، عليك أن تسدد باهتمام.

مراحل HELOCs

تحتوي معظم خطوط الأسهم المنزلية على مرحلتين: خلال فترة السحب ، والتي عادة ما تكون 10 سنوات ، يمكنك الوصول إلى رصيدك المتاح كما تراه مناسبًا. تتطلب العديد من عقود HELOC دفعات صغيرة وفائدة فقط خلال هذه الفترة ، على الرغم من أنه قد يكون لديك خيار الدفع الإضافي ودفعه ضد المدير.

بعد انتهاء فترة السحب ، يمكنك في بعض الأحيان طلب التمديد. خلاف ذلك ، يدخل القرض في مرحلة السداد. من هنا فصاعدًا ، لم يعد بإمكانك الوصول إلى أموال إضافية وقمت بإجراء مدفوعات منتظمة لمديري الفوائد زائد حتى يختفي الرصيد. خلال فترة السداد البالغة 20 عامًا ، يجب عليك سداد جميع الأموال التي اقترضتها ، بالإضافة إلى الفائدة بمعدل متغير. يعطي بعض المقرضين المقترضين خيار تحويل رصيد HELOC إلى قرض بسعر فائدة ثابت في هذه المرحلة.

ومع ذلك ، يمكن أن يتضاعف الدفع الشهري تقريبًا. وفقًا لدراسة أجرتها TransUnion ، فإن التكلفة على HELOC بقيمة 80،000 دولار بمعدل نسبة مئوية سنوية 7٪ ستكلف 467 دولار شهريًا خلال السنوات العشر الأولى عندما تكون مدفوعات الفائدة مطلوبة فقط. أن يقفز إلى 719 دولار في الشهر عندما تبدأ فترة السداد.

وقد أدت هذه القفزة في المدفوعات في بداية الفترة الجديدة إلى صدمة الدفع للعديد من المقترض HELOC غير مستعد. إذا كانت المبالغ كبيرة بما يكفي ، فيمكن أن تتسبب في تعثر السندات المالية. وإذا عجزوا عن سداد المدفوعات ، فقد يفقدون منازلهم.

	بيت العدالة القرض	HELOC
إنفاق	مبلغ مقطوع	حد الائتمان الدائر لمبلغ معتمد مسبقًا ؛ قد يتطلب العقد الحد الأدنى للسحب عند الإغلاق
السداد	المدفوعات الشهرية الثابتة	عادةً مدفوعات الفائدة فقط خلال فترة "السحب" ، تليها دفعات شهرية كاملة
اسعار الفائدة	ثابت عادة	قابل للتعديل بشكل عام ، على الرغم من أن البنوك قد تحدد أسعارك أو تقدم سعرًا ثابتًا لفترة زمنية محددة
نقاط	قد المقرضين تهمة "نقاط" مقدما أن تخفض سعر الفائدة الخاص بك	لا يستخدم النقاط
اغلاق التكاليف	على غرار الرهن العقاري الأول. عادة 2 ٪ -5 ٪ من مبلغ القرض	إن أمكن ، تكون تكاليف الإغلاق أقل من تكاليف القروض لمرة واحدة
الايجابيات	تكاليف السداد المتوقعة	المرونة في السحب على حد الائتمان كلما احتجت إليه ؛ لا تدفع فائدة على المال الذي لا تحتاجه
سلبيات	فائدة أعلى عادة من HELOCs بسبب ميزة سعر الصرف الثابت ؛ عدم المرونة	قد يغري بعض المقترضين باستخدام القروض في عمليات الشراء غير الضرورية
أفضل ل	يحتاج لمرة واحدة حيث تعرف بالضبط ما تحتاجه	المواقف التي تحتاج فيها إلى الوصول إلى الأموال في أوقات مختلفة