عائد الاستثمار (ROI) هو مصطلح محاسبي يشير إلى النسبة المئوية للأموال المستثمرة التي يتم استردادها بعد خصم التكاليف المرتبطة. بالنسبة إلى غير المحاسب ، قد يبدو هذا مربكًا ، ولكن قد يتم ذكر الصيغة ببساطة على النحو التالي:
العائد على الاستثمار = CostGain − التكلفة حيث: الربح = الاستثمار كسب التكلفة = تكلفة الاستثمار
ولكن في حين أن المعادلة المذكورة أعلاه تبدو سهلة بما فيه الكفاية للحساب ، مع العقارات هناك عدد من المتغيرات ، بما في ذلك مصاريف الإصلاح / الصيانة وطرق حساب الرافعة المالية - مقدار الأموال المقترضة (مع الفائدة) للقيام بالاستثمار الأولي - والتي تدخل حيز التنفيذ ، والتي يمكن أن تؤثر على أرقام العائد على الاستثمار. في كثير من الحالات ، سيكون عائد الاستثمار أعلى إذا كانت تكلفة الاستثمار أقل.
عند شراء العقارات ، يمكن أن تؤثر شروط التمويل بشكل كبير على سعر الاستثمار ؛ ومع ذلك ، فإن استخدام موارد مثل آلة حاسبة الرهن العقاري يمكن أن يساعدك في توفير المال على تكلفة الاستثمار من خلال مساعدتك في العثور على أسعار فائدة ملائمة.
كيفية حساب العائد على الاستثمار للاستثمارات العقارية
المضاعفات في حساب العائد على الاستثمار
يمكن أن تحدث مضاعفات في حساب العائد على الاستثمار عندما يتم إعادة تمويل العقارات ، أو يتم أخذ الرهن العقاري الثاني. قد تزيد الفائدة على قرض ثانٍ أو معاد تمويله وقد يتم فرض رسوم على القرض ، وكلاهما يمكن أن يقلل من عائد الاستثمار. قد يكون هناك أيضا زيادة في تكاليف الصيانة ، والضرائب العقارية وأسعار المرافق. يجب توصيل جميع هذه الأرقام الجديدة وإعادة حساب العائد على الاستثمار ، إذا كان مالك استئجار سكني أو عقار تجاري يدفع هذه النفقات.
قد تكون هناك حاجة أيضًا إلى حسابات معقدة للممتلكات التي يتم شراؤها برهن عقاري قابل للتعديل (ARM) مع معدل تصاعد متغير يتم تحصيله سنويًا خلال مدة القرض.
لنلقِ نظرة على الطريقتين الأساسيتين لحساب عائد الاستثمار: طريقة التكلفة وطريقة الخروج من الجيب.
طريقة التكلفة
تحسب طريقة التكلفة العائد على الاستثمار عن طريق تقسيم الأسهم في الممتلكات على تكاليف تلك الممتلكات.
على سبيل المثال ، افترض أنه تم شراء عقار بمبلغ 100،000 دولار. بعد عمليات الإصلاح وإعادة التأهيل ، والتي تكلف المستثمرين 50000 دولار إضافية ، تبلغ قيمة العقار 200000 دولار ، مما يجعل وضع حقوق ملكية المستثمرين في العقار 50،000 دولار (200000 -).
تتطلب طريقة التكلفة تقسيم مركز حقوق الملكية على جميع التكاليف المتعلقة بشراء وإصلاح وإعادة تأهيل العقار.
العائد على الاستثمار ، في هذه الحالة ، هو 50،000 دولار 150 150،000 دولار = 0.33 ، أو 33 ٪.
طريقة خارج الجيب
ويفضل المستثمرون العقاريون طريقة الخروج من الجيب بسبب ارتفاع عائد الاستثمار. باستخدام الأرقام الواردة في المثال أعلاه ، افترض أن العقار نفسه قد تم شراؤه بنفس السعر ، لكن هذه المرة تم تمويل عملية الشراء بقرض وبدفع مقدم قدره 20.000 دولار. وبالتالي ، تبلغ مصروفات الجيب 20،000 دولار فقط ، بالإضافة إلى 50،000 دولار للإصلاح وإعادة التأهيل ، لإجمالي نفقات خارج الجيب تبلغ 70،000 دولار. مع قيمة العقار عند 200،000 دولار ، فإن مركز حقوق الملكية هو 130،000 دولار.
العائد على الاستثمار ، في هذه الحالة ، هو 130،000 دولار 200 200،000 دولار = 0.65 ، أو 65 ٪. هذا هو تقريبا ضعف العائد على الاستثمار المثال الأول. الفرق ، بطبيعة الحال ، يعزى إلى القرض: الرافعة المالية كوسيلة لزيادة العائد على الاستثمار.
العائد على الاستثمار لا يساوي الربح
بطبيعة الحال ، قبل تحقيق أي من عائدات الاستثمار المذكورة أعلاه ، يمكن تحقيقها في الأرباح النقدية الفعلية ، يجب بيع الممتلكات. في كثير من الأحيان ، لن يتم بيع العقار بقيمته السوقية. في كثير من الأحيان ، سيتم إتمام صفقة عقارية بأقل من سعر الطلب الأولي ، مما يقلل من حساب العائد على الاستثمار النهائي لتلك الممتلكات. أيضا ، هناك تكاليف المرتبطة ببيع الممتلكات العقارية: الأموال التي تنفق على الإصلاحات أو الطلاء أو المناظر الطبيعية. يجب أيضًا إضافة تكاليف الإعلان عن العقار إلى جانب تكاليف التقييم والعمولة إلى الوكيل العقاري أو الوسيط.
يمكن التفاوض على مصاريف الإعلانات والعمولات مع مقدم الخدمة. مطورو العقارات ، مع أكثر من عقار واحد للإعلان والبيع ، في وضع أفضل للتفاوض على أسعار مواتية مع وسائل الإعلام والوسطاء. ومع ذلك ، يمثل عائد الاستثمار على المبيعات المتعددة بتكاليف متفاوتة للإعلان والعمولات والتمويل والبناء مشكلات محاسبية معقدة والتي من الأفضل معالجتها من قبل متخصص.
التدفق النقدي للممتلكات
قد يكون لدى المستثمر 30،000 دولار في حقوق الملكية التجارية المستأجرة التي دفع لها 10000 دولار لعائد الاستثمار بنسبة 300٪. كما ينتج عن العقار 500 دولار شهريًا كإيجارات ، أي ما مجموعه 6000 دولار سنويًا. هذا عائد استثمار بنسبة 60٪ على التدفق النقدي للممتلكات - 6000 دولار مقسومًا على تكلفة الاستثمار البالغة 10،000 دولار.
الخط السفلي
يمكن أن يكون حساب عائد الاستثمار على العقارات بسيطًا أو معقدًا ، وفقًا لجميع المتغيرات المذكورة أعلاه. في اقتصاد قوي ، أثبت الاستثمار في العقارات السكنية والتجارية على حد سواء أنه مربح للغاية. حتى في الاقتصاد الذي يعاني من الركود ، عندما تنخفض الأسعار وتندر النقدية ، فإن العديد من الصفقات في العقارات متاحة للمستثمرين الذين لديهم المال للاستثمار. عندما يتعافى الاقتصاد ، كما هو الحال دائمًا ، سيحصد العديد من المستثمرين ربحًا جيدًا.
لأغراض ضريبة الدخل أو ضريبة الأرباح الرأسمالية ، ومع ذلك ، نحث أصحاب العقارات على الحصول على المشورة الضريبية المهنية من مصدر موثوق قبل الإيداع.
