الفائدة المؤجلة هي مقدار الفائدة المضافة إلى الرصيد الرئيسي للقرض عندما تسمح الشروط التعاقدية للقرض بتسديد دفعة مجدولة تقل عن الفائدة المستحقة. عندما يزيد الرصيد الرئيسي للقرض بسبب الفائدة المؤجلة ، يُعرف باسم الاستهلاك السلبي. على سبيل المثال ، الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل ، والمعروفة باسم أرمينيا خيار الدفع ، والرهون العقارية ذات السعر الثابت مع ميزة الفائدة المؤجلة ، تحمل مخاطر زيادة المدفوعات الشهرية زيادة كبيرة في مرحلة ما على مدى فترة الرهن العقاري.
تحطيم الفائدة المؤجلة
الفائدة المؤجلة هي الفائدة المستحقة على القرض ولكن لم يتم سدادها. تتراكم الفائدة عندما لا يكون سداد القرض كبيرًا بما يكفي لتغطية جميع الفوائد المستحقة.
تاريخ الفائدة المؤجلة
قبل أزمة الرهن العقاري في عام 2008 ، سمحت برامج مثل ذراع خيار الدفع للمقترضين باختيار مدفوعاتهم الشهرية. يمكن لمديري الرهن أن يختاروا دفعًا مدته 30 عامًا أو 15 عامًا ، أو دفعًا لفائدة فقط يغطي الفائدة ولكن لا يقلل الرصيد الرئيسي ، أو الحد الأدنى للدفع الذي لا يغطي حتى الفائدة المستحقة. كان الفرق بين الحد الأدنى للسداد والفائدة المستحقة هو الفائدة المؤجلة أو الاستهلاك السلبي الذي تمت إضافته إلى رصيد القرض.
على سبيل المثال ، لنفترض أن صاحب الرهون تلقى خيار دفع بقيمة 100000 دولار ARM بسعر فائدة 6 ٪. يمكن للمقترض الاختيار من بين أربعة خيارات للدفع الشهري: دفع ثابت بالكامل لمدة 30 عامًا بقيمة 599.55 دولار أمريكي ؛ إطفاء كامل لمدة 15 سنة بقيمة 843.86 دولار ؛ دفع بفائدة فقط بقيمة 500 دولار ؛ أو الحد الأدنى لدفع 321.64 دولار. إجراء الحد الأدنى للدفع يعني إضافة الفائدة المؤجلة البالغة 178.36 دولارًا إلى رصيد القرض شهريًا. بعد خمس سنوات ، يتم إعادة صياغة رصيد القرض ذي الفائدة المؤجلة ، مما يعني أن الدفعة المطلوبة تزيد بما يكفي لسداد القرض خلال 25 عامًا. يصبح الدفع مرتفعًا للغاية ، ولا يمكن لسداد الرهون سداد القرض وينتهي به الأمر إلى حبس الرهن. هذا هو أحد الأسباب التي تحظر فيها القروض ذات الفائدة المؤجلة في بعض الولايات وتعتبرها الحكومة الفيدرالية مفترسة.
الاستهلاك السلبي
مع رهن الفائدة المؤجلة أو ARM خيار الدفع ، قد يكون لدى الرهون سقف دفع ، وقد يرتفع سعر الفائدة. نظرًا لأن الفرق يضاف إلى الرصيد ، بدلاً من خفض المبلغ المستحق على قرض ، فإن الدين يزيد.
قد يكون هذا وضعًا صعبًا ، خاصةً إذا كان الرهون يريد بيع المنزل. قد تؤدي الفائدة المؤجلة إلى أن يكون المقترض رأسًا على عقب في رهن ، مما يعني أنه مدين بأكثر مما قد يحصل عليه من بيع المنزل.
