يمكن أن تكون العقارات بمثابة حماية ضد تقلبات السوق عندما تتراجع الأسهم ، وهناك العديد من الامتيازات المرتبطة بامتلاك عقار استثماري. أن تصبح المالك هو وسيلة ذكية لتوليد تدفق دخل سلبي ثابت ، لكن الأمر يتطلب مبلغًا معينًا من المال للبدء. عندما لا يكون لديك تمويل ضخم ، قد يكون الحصول على قرض هو الطريقة الوحيدة لإبرام الصفقة. (لمزيد من المعلومات ، راجع البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية.)
يمكن أن يتخذ تمويل الاستثمار العقاري عدة أشكال ، وهناك معايير محددة يجب أن يكون المقترضون قادرين على الوفاء بها. يمكن أن يؤثر اختيار نوع القرض الخاطئ على نجاح استثمارك ، لذلك من الضروري فهم كيفية عمل البدائل المختلفة قبل الاقتراب من المقرض.
الخيار رقم 1: القروض المصرفية التقليدية
مع قرض تقليدي ، تحدد درجة الائتمان الخاصة بك وتاريخ الائتمان قدرتك على الحصول على الموافقة ونوع سعر الفائدة المطبق على الرهن العقاري. يقوم المقرضون أيضًا بمراجعة الدخل والأصول ويجب أن يكون المقترضون قادرين على تحمل رهنهم الحالي إذا كان لديهم مدفوعات قرض شهرية على عقار استثماري. لا يؤخذ دخل الإيجار المستقبلي في الاعتبار في حسابات الدين إلى الدخل ، ويتوقع معظم المقرضين أن يكون لدى المقترضين ما لا يقل عن ستة أشهر من النقود لتغطية التزامات الرهن العقاري. (لمزيد من النصائح حول التمويل ، اقرأ: شراء أول عقار استثماري لديك؟ أفضل 10 نصائح .)
الخيار رقم 2: قروض Fix-and-Flip
في حين أن المالك لديه الامتيازات ، فإنه يأتي أيضا مع بعض الصداع. بالنسبة لبعض المستثمرين ، يعد التقليب البديل الأكثر جاذبية لأنه يتيح لهم الحصول على أرباحهم بمبلغ مقطوع عند بيع المنزل بدلاً من انتظار شيك الإيجار كل شهر. في هذا السيناريو ، سيكون قرض الإصلاح والوجه أكثر ملاءمة.
قرض الإصلاح والوجه هو نوع من القروض قصيرة الأجل تسمح للمقترض باستكمال أعمال التجديد الخاصة به حتى يمكن إعادة المنزل إلى السوق في أسرع وقت ممكن. تعد قروض Fix-and-flip قروضًا من حيث المال الثابت ، مما يعني أن القرض مضمون بواسطة العقار. المقرضين من الصعب المال متخصصون في هذه الأنواع من القروض ، ولكن بعض منصات التمويل الجماعي العقاري تقدم لهم كذلك.
الاتجاه الصعودي لاستخدام قرض المال الثابت لتمويل الوجه المنزل هو أنه قد يكون من الأسهل التأهل بالمقارنة مع القرض التقليدي. في حين لا يزال المقرضون يفكرون في أشياء مثل الائتمان والدخل ، فإن التركيز الأساسي هو على ربحية العقار. يتم استخدام قيمة ما بعد الإصلاح المقدرة في المنزل (ARV) لقياس ما إذا كنت ستتمكن من سداد القرض. من الممكن أيضًا الحصول على تمويل للقرض في غضون أيام بدلاً من الانتظار لأسابيع أو أشهر لإغلاق الرهن العقاري التقليدي. (لمزيد من المعلومات حول كيفية الحفاظ على الوجه على المسار الصحيح ، راجع: 5 أخطاء تجعل من المنزل تقلبًا .)
أكبر عيب في استخدام قرض الإصلاح والوجه هو أنه لن يكون رخيصًا. قد تصل أسعار الفائدة لهذا النوع من القروض إلى 18٪ ، حسب المقرض ، وقد يكون الإطار الزمني لسداده قصيرًا. ليس من غير المألوف أن يكون لقروض الأموال الصعبة شروط تدوم أقل من عام. قد تكون رسوم التأسيس وتكاليف الإغلاق أعلى أيضًا مقارنة بالتمويل التقليدي ، والذي قد يؤدي إلى انخفاض العوائد.
الخيار رقم 3: استغلال الأسهم الرئيسية
إن الاعتماد على الأسهم المنزلية الخاصة بك ، إما من خلال قرض الأسهم المنزلية أو HELOC أو إعادة التمويل النقدي ، هو الطريقة الثالثة لتأمين عقار استثماري للتأجير طويل الأجل أو تمويل الوجه. في معظم الحالات ، من الممكن اقتراض ما يصل إلى 80٪ من قيمة الأسهم في المنزل لاستخدامها في شراء منزل ثانٍ.
استخدام الأسهم لتمويل استثمار عقاري له إيجابيات وسلبيات ، وهذا يتوقف على نوع القرض الذي تختاره. مع HELOC ، على سبيل المثال ، يمكنك الاقتراض مقابل حقوق الملكية كما تفعل مع بطاقة الائتمان ، وغالبًا ما تكون المدفوعات الشهرية ذات فائدة فقط. عادةً ما يكون السعر متغيرًا ؛ مما يعني أنه يمكن أن يزيد إذا تغير السعر الأولي.
سيأتي إعادة تمويل السحب النقدي بمعدل ثابت ، لكنه قد يطيل عمر رهنك الحالي. مدة القرض الأطول قد تعني دفع المزيد من الفائدة على السكن الأساسي. يجب موازنة ذلك مع العوائد المتوقعة التي ستحققها خاصية الاستثمار. (لمعرفة المزيد حول ما إذا كانت إعادة التمويل منطقية ، راجع: 9 أشياء يجب معرفتها قبل إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك .)
الخط السفلي
يعد الاستثمار في عقار مستأجر أو التعامل مع مشروع تقليب المنازل مشاريع محفوفة بالمخاطر ، ولكنها توفر إمكانية تحقيق عائد كبير. لا يجب أن يكون العثور على المال للاستفادة من فرصة استثمارية عقبة إذا كنت تعرف مكان البحث. أثناء قيامك بمقارنة خيارات الاقتراض المختلفة ، ضع في اعتبارك ماهية التكاليف القصيرة والطويلة الأجل وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على الحد الأدنى للاستثمار.
