ما هي التكاليف الختامية؟
تكاليف الإغلاق هي النفقات ، علاوة على سعر العقار ، التي يتحملها عادة البائعون والبائعون لإتمام صفقة عقارية.
قد تشمل التكاليف المتكبدة رسوم إصدار القرض ، ونقاط الخصم ، ورسوم التقييم ، وعمليات البحث عن الملكية ، والتأمين على الملكية ، والدراسات الاستقصائية ، والضرائب ، ورسوم تسجيل السندات ، ورسوم تقرير الائتمان. التكاليف المدفوعة مقدماً هي تلك التي تتكرر بمرور الوقت ، مثل الضرائب العقارية وتأمين مالكي المنازل. يُطلب من المقرض بموجب القانون تحديد هذه التكاليف في "تقدير حسن النية" في غضون ثلاثة أيام من طلب قرض المنزل. هدايا الأسهم لا تزال تتحمل تكاليف الإغلاق.
فهم إغلاق التكاليف
تحدث تكاليف الإغلاق عند نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري. المبلغ الإجمالي بالدولار لتكاليف الإغلاق يعتمد على مكان بيع العقار وقيمة العقار الذي يتم نقله. يدفع مشتري المساكن عادةً ما بين 2٪ إلى 5٪ من سعر الشراء ، ولكن قد يتم دفع تكاليف الإغلاق من قبل البائع أو المشتري. المعاملات العقارية هي عملية معقدة إلى حد ما مع العديد من اللاعبين المعنيين والعديد من الأجزاء المتحركة. تتطلب بعض الولايات (وبعض منتجات القروض) عمليات تفتيش معينة تتجاوز التفتيش الأساسي الذي تدفعه مباشرة إلى مفتش المنزل الذي تختاره. ثم هناك ضرائب على الممتلكات والتحويل ، وكذلك تغطية التأمين ورسوم إضافية مختلفة.
يدفع المشترون في المنازل في الولايات المتحدة ، في المتوسط ، 4،876 دولارًا لتغطية تكاليف الإغلاق ، وفقًا لمسح حديث أجرته شركة ClosingCorp ، وهي شركة لبيانات تكلفة إغلاق العقارات. وجد المسح أعلى متوسط تكاليف الإغلاق في أجزاء من الشمال الشرقي ، بما في ذلك مقاطعة كولومبيا (12،573 دولار) ، نيويورك (9،341 $) ، ديلاوير (8666 دولار) ، ميريلاند (7211 دولار) وفيرمونت (6839 دولار). وشملت الولايات ذات أدنى تكاليف إغلاق في ولاية ميسوري (2،905 دولارًا) ، وإنديانا (2934 دولارًا) ، وداكوتا الجنوبية (2،996 دولارًا) ، وأيوا (3،138 دولارًا) ، ونورث كارولينا (3،206 دولارًا).
تشترط القوانين على المقرضين تقديم تقدير للقرض يكشف عن تكاليف إغلاق العقار. بموجب قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) ، يطلب من المقرضين بموجب القانون تقديم هذا التقدير ، المعروف أيضًا باسم تقدير حسن النية ، في غضون ثلاثة أيام من تقديم المقرض طلب قرض من المقترض. قبل ثلاثة أيام على الأقل من الإغلاق ، يجب على المقرض أيضًا تقديم بيان إفصاح للإغلاق يحدد جميع رسوم الإغلاق. قد تكون الرسوم المدرجة قد تغيرت من تقدير القرض.
الماخذ الرئيسية
- تكاليف الإغلاق هي الرسوم والمصاريف المستحقة عند إغلاق الصفقة العقارية ، والتي تزيد عن سعر شراء العقار. قد يخضع البائعون أيضًا لإغلاق التكاليف. وتشمل أمثلة تكاليف الإغلاق الشائعة الرسوم المتعلقة بتأسيس الرهن وضمانه ، والعمولات العقارية ، والضرائب ، والتأمين ، وحفظ السجلات. يجب الكشف عن تكاليف الإغلاق بموجب القانون للمشترين والبائعين و المتفق عليها قبل صفقة عقارية يمكن أن تكتمل.
أمثلة على إغلاق التكاليف
رسوم الإنشاء هي الرسوم التي يفرضها البنك على إنشاء قرض. الرسوم عادة ما تصل إلى 1 ٪ من الرهن العقاري. يمكن للمشتري شراء نقاط الخصم مقدما لتخفيض سعر الفائدة الذي يتقاضاه البنك. على الرغم من أن البنك يحتاج إلى تقرير ائتمان وطلب قرض ، إلا أن هذه الرسوم قابلة للتفاوض ويمكن أن يغطيها البنك. تأمين الرهن العقاري الخاص هو رسم إضافي يتم تطبيقه على أي عملية شراء مع دفعة أولى أقل من 20 ٪.
عنوان التأمين يحمي المقرض من مطالبات ضد المنزل ويحمي المشتري من الماضي المقاولين رفع دعاوى ضد الممتلكات. يحتاج المقرضون غالبًا إلى تقييم ، والذي قد يكلف ما يصل إلى 400 دولار في معظم المناطق. تتقاضى الحكومات المحلية رسوم التسجيل والضرائب لتسجيل بيع الممتلكات. هذه الضرائب نقل تختلف من دولة إلى أخرى.
سيتم تصنيف جميع تكاليف الإغلاق على تقدير القرض والإفصاح الختامي. فيما يلي الرسوم القياسية التي يمكنك توقع رؤيتها:
رسم الإستمارة
- رسم يفرضه المقرض لمعالجة طلب الرهن العقاري الخاص بك. اطلب من المقرض للحصول على التفاصيل قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.
رسوم المحامي
- رسوم يفرضها محامي العقارات لإعداد ومراجعة اتفاقيات شراء المنازل والعقود. ليس كل الدول تتطلب محاميا للتعامل مع المعاملات العقارية.
رسوم الإغلاق
- يُعرف هذا أيضًا باسم "رسوم الضمان" ، ويُدفع هذا إلى الطرف الذي يتولى عملية الإغلاق: شركة الملكية أو شركة الضمان أو محامٍ ، وفقًا لقانون الولاية.
رسوم البريد السريع
- إذا كنت تقوم بتوقيع مستندات ورقية ، فإن هذه الرسوم تساعد على تسريع عملية النقل. إذا تم الإغلاق رقميًا ، فقد لا تدفع هذه الرسوم.
رسوم تقرير الائتمان
- رسم (15 إلى 30 دولارًا) من مقرض لسحب تقارير الائتمان الخاصة بك من مكاتب التقارير الرئيسية الثلاثة. قد لا يتقاضى بعض المقرضين هذه الرسوم لأنهم يحصلون على خصم من وكالات التقارير.
إيداع الضمان
- بعض المقرضين يطلب منك إيداع شهرين من ضريبة الأملاك ومدفوعات التأمين على الرهن العقاري عند الإغلاق.
تأمين قروض الرهن العقاري
- تتطلب قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية قسط التأمين على الرهن العقاري مقدمًا (UPMIP) بقيمة 1.75٪ من مبلغ القرض الأساسي الذي يجب دفعه عند الإغلاق (أو يمكن تحويله إلى رهنك العقاري). هناك أيضًا مدفوعات سنوية لـ MIP يتم دفعها شهريًا ويمكن أن تتراوح بين 0.45٪ إلى 0.85٪ ، حسب مدة القرض والمبلغ الأساسي.
تحديد الفيضانات ورصد الرسوم
- يتم فرض رسوم على مفتش الفيضان المعتمد لتحديد ما إذا كانت الخاصية في منطقة الفيضان ، الأمر الذي يتطلب التأمين ضد الفيضانات (منفصلة عن بوليصة التأمين الخاصة بمالك منزلك). يشمل جزء من الرسوم الملاحظة المستمرة لرصد التغييرات في حالة الفيضان في العقار.
رسوم نقل نقابة أصحاب المنازل
- إذا كنت تشتري عمارات أو منزل مستقل أو عقار في مشروع مُخطط له ، فيجب أن تنضم إلى رابطة أصحاب المنازل في هذا المجتمع. هذه هي رسوم النقل التي تغطي تكاليف تبديل الملكية ، مثل المستندات. ما إذا كان البائع أو المشتري يدفع الرسوم قد تكون أو لا تكون في العقد ؛ يجب عليك التحقق مقدما. يجب على البائع تقديم مستندات توضح مبالغ مستحقات القرن الإفريقي ونسخة من البيانات المالية والإشعارات والدقائق. اطلب الاطلاع على هذه المستندات ، وكذلك اللوائح والعهود والشروط والقيود (أو CC & Rs) وقواعد القرن الإفريقي قبل شراء العقار للتأكد من أنه في وضع مالي جيد وأنه مكان تريد أن تعيش فيه.
تأمين لأصحاب المنازل
- عادة ما يتطلب المقرض الدفع المسبق من قسط التأمين للعام الأول عند الإغلاق.
تأمين عنوان المقرض
- رسم مقدم ، يدفع لمرة واحدة لشركة الملكية التي تحمي المقرض إذا نشأ نزاع على الملكية أو امتياز لم يجده في بحث الملكية.
التفتيش على أساس الرصاص
- رسم يتم دفعه إلى مفتش معتمد لتحديد ما إذا كان العقار به طلاء خطير قائم على الرصاص.
نقاط
- تشير النقاط (أو "نقاط الخصم") إلى دفعة مقدمة مقدمة للمقرض لتخفيض سعر الفائدة على القرض الخاص بك ومن ثم خفض دفعتك الشهرية. نقطة واحدة تساوي 1 ٪ من مبلغ القرض. في بيئة منخفضة السعر ، قد لا يوفر لك هذا الكثير من المال.
تأمين لقب المالك
- تحميك هذه السياسة في حالة قيام شخص ما بالتحدي في ملكيتك للمنزل. عادة ما يكون اختياريًا ولكن ينصح به بشدة خبراء قانونيون.
رسوم نشأة
- تغطي هذه الرسوم التكاليف الإدارية للمقرض لمعالجة الرسوم الخاصة بك وعادة ما تكون 1 ٪ من مبلغ القرض. بعض المقرضين لا تتقاضى رسوم منشأ ، ولكن عادة ، تهمة ارتفاع سعر الفائدة لتغطية التكاليف.
تفتيش الآفات
- رسم يغطي تكلفة الفحص المهني للآفات للنمل الأبيض أو التعفن الجاف أو أي أضرار أخرى مرتبطة بالآفات. بعض الولايات وبعض القروض الحكومية المؤمنة تتطلب التفتيش.
رسوم الفائدة اليومية المدفوعة مقدمًا
- دفع لتغطية أي فائدة على الرهن العقاري الخاص بك والتي ستتحقق من تاريخ الإغلاق حتى تاريخ دفع الرهن العقاري الأول الخاص بك.
تأمين الرهن العقاري الخاص
- إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ ، فقد يحتاج المقرض إلى مؤشر مديري المشتريات. قد تتم مطالبتك بإجراء مدفوعات PMI للشهر الأول عند الإغلاق.
رسوم تقييم الممتلكات
- الرسوم المطلوبة المدفوعة لشركة تقييم الممتلكات المهنية لتقييم القيمة السوقية العادلة للمنزل المستخدمة لتحديد نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
ضريبة الأملاك
- في الختام ، نتوقع أن تدفع أي ضرائب الممتلكات المستحقة في غضون 60 يوما من شراء المنزل.
معدل قفل الرسوم
- رسم يفرضه المقرض على ضمان معدل فائدة معين لفترة زمنية محدودة ، وعادة من وقت استلام الموافقة المسبقة حتى الإغلاق.
حصلت على معدل الرهن العقاري جيد؟ قفله في! يعطيك التفاصيل.
رسوم التسجيل
- رسم يفرضه مكتب التسجيل المحلي ، عادةً المدينة أو المقاطعة ، لتسجيل سجلات الأراضي العامة.
رسوم المسح
- رسم تفرضه شركة مسح للتحقق من خطوط الملكية والأسوار المشتركة لتأكيد حدود العقار.
رصد الضرائب ورسوم الضرائب الوضع البحوث
- رسم طرف ثالث للحفاظ على علامات التبويب على مدفوعات ضريبة الممتلكات الخاصة بك وإخطار المقرض الخاص بك من أي مشاكل مع مدفوعات ضريبة الممتلكات الخاصة بك ، مثل المدفوعات المتأخرة أو الفاشلة.
عنوان البحث رسوم
- رسم تفرضه شركة العنوان لتحليل سجلات الممتلكات العامة لأي تباينات في الملكية. تقوم شركة العنوان بالبحث في سجلات السندات والتأكد من عدم وجود نزاعات أو امتيازات ملكية معلقة على العقار.
ضريبة التحويل
- ضريبة مفروضة على نقل الملكية من البائع إلى المشتري.
رسوم الاكتتاب
- رسم يفرضه المقرض مقابل الاكتتاب في القرض الخاص بك. الاكتتاب هو عملية بحث للتحقق من المعلومات المالية الخاصة بك والدخل والعمالة والائتمان للموافقة النهائية على القرض.
رسوم تمويل VA
- إذا كنت من مقترضي VA ، فإن هذه الرسوم ، التي تُفرض كنسبة مئوية من مبلغ القرض ، تساعد في تعويض تكاليف برنامج القرض لدافعي الضرائب الأمريكيين. يعتمد مبلغ رسوم التمويل على تصنيف الخدمة العسكرية ومبلغ القرض الخاص بك ؛ يمكن أن تدفع الرسوم في الختام أو تدحرجت في الرهن العقاري الخاص بك. بعض أعضاء الجيش معفون من دفع الرسوم.
رسوم كبيرة أخرى: اللجان العقارية. لا يدفع المشترون هذه الرسوم ؛ الباعة القيام به. عادةً ما تكون رسوم العمولة من 5٪ إلى 6٪ من سعر شراء المنزل ، ويتم تقسيمها بالتساوي بين وكيل البائع ووكيل المشتري.
كيفية خفض تكاليف الإغلاق
قد تشعر أنك لا تستطيع تحمل كل هذه الرسوم علاوة على الدفعة الأولى ، والنفقات المتحركة ، والإصلاحات إلى منزلك الجديد. ومع ذلك ، هناك طرق للتفاوض على هذه الرسوم.
- يتسوق في الانحاء. وهذا ينطبق على المقرضين وخدمات الطرف الثالث ، مثل بوالص التأمين على المنزل وشركات الملكية. لا يدرك العديد من مشتري المساكن أن بإمكانهم توفير أموال كبيرة عند إغلاق التكاليف إذا ما قورنت الرسوم من المقرض إلى المقرض. أيضًا ، لا يتعين عليك استخدام شركة العنوان أو مفتش الآفات أو وكيل تأمين مالك المنزل الذي يقترحه مقرضك. قم ببعض الواجبات المنزلية ، ويمكنك توفير بعض المال النقدي على تلك الرسوم. إغلاق الجدول في نهاية الشهر. يساعد تاريخ الإغلاق قرب أو في نهاية الشهر على خفض رسوم الفائدة اليومية المدفوعة مقدمًا. يمكن للمقرض تشغيل هذا السيناريو لك لمعرفة مقدار ما قد توفره. مناشدة البائع للحصول على المساعدة. قد تكون قادرًا على جعل البائع يخفض سعر الشراء أو يغطي جزءًا (أو جميعًا - إذا كنت محظوظًا حقًا) من تكاليف الإغلاق. هذا هو الأرجح إذا كان البائع هو الدافع وكان المنزل في السوق لفترة طويلة مع عدد قليل من العروض. في العديد من أسواق الإسكان الساخنة ، على الرغم من أن الظروف تفضل البائعين ، لذا فقد تحصل على رد فعل أو "لا" إذا طلبت المساعدة من أحد البائعين. لا تؤذي أن تسأل. قارن بين تقدير القرض ونماذج الإفصاح الختامي. عندما تحصل على تقدير القرض الأولي الخاص بك ، قم بمراجعته باستخدام مشط ذو أسنان دقيقة. إذا كنت غير متأكد من الرسوم التي تستلزمها الرسوم أو سبب فرضها ، فاطلب من المقرض توضيح ذلك. يجب أن يكون المقرض الذي لا يستطيع شرح الرسوم أو الدفع مرة أخرى عند الاستفسار علامة حمراء. وبالمثل ، إذا لاحظت رسومًا جديدة أو رأيت زيادات ملحوظة في بعض رسوم الإغلاق ، فاطلب من المقرض الخاص بك إطلاعك على التفاصيل. ليس من غير المألوف أن تتقلب تكاليف الإغلاق من الموافقة المسبقة إلى الإغلاق ، لكن القفزات الكبيرة أو الإضافات المفاجئة قد تؤثر على قدرتك على الإغلاق. تفاوض بشأن الرسوم الخاصة بالقرض. إذا كنت تشك في أن المقرض يضيف رسومًا غير ضرورية ، والمعروفة باسم "الرسوم غير المرغوب فيها" ، على قرضك ، فتحدث. اطلب من المقرض إزالة الرسوم أو خفضها إذا لاحظت ازدواجية. يمكن أن تكون التسوق المقارن حليفك في تقليل تكاليف الإغلاق ، وكذلك إيجاد شروط وأسعار تنافسية. كن حذرًا بشكل خاص من رسوم المعالجة والتوثيق المفرطة. لفة تكاليف إغلاق الرهن العقاري الخاص بك (كحل أخير). في بعض الحالات ، سيعرض المقرضون دفع تكاليف الإغلاق أو دفعها إلى قرضك. لكنك لست خارج الخطاف. يميل المقرضون إلى فرض أسعار فائدة أعلى على الدفع مقابل استيعاب رسوم الإغلاق ، مما يعني أنك في النهاية ستدفع فائدة على قرضك - وعلى تكاليف الإغلاق.
الرهن العقاري بدون تكلفة
الرهون العقارية بدون تكلفة تقضي على جميع الرسوم المقدمة للمشتري عند الإغلاق. هذه الأنواع من القروض العقارية مفيدة على المدى القصير ولكن من المحتمل أن تؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة. كما يمكن دفن تكاليف الإغلاق في إجمالي الرهن العقاري ، مما يعني أن المشتري يدفع الفائدة على تكاليف الإغلاق بمرور الوقت. لذلك ، في حين أن الرهون العقارية غير المكلفة للإغلاق تساعد في تقليل النفقات الرأسمالية الأولية ، إلا أن هناك تداعيات مالية طويلة الأجل يجب مراعاتها.
