ما هو شرط الافتراض
شرط الافتراض هو بند في عقد الرهن العقاري والذي يسمح للبائع المنزل لتمرير المسؤولية عن الرهن العقاري الحالي لمشتري العقار. وبعبارة أخرى ، فإن صاحب المنزل الجديد يفترض الرهن العقاري الحالي. يجب أن يفي المشتري الجديد عادة بالائتمان والمؤهلات الأخرى.
كسر بند الافتراض
إذا كان سعر الفائدة على الرهن العقاري الحالي أقل من أسعار السوق الحالية ، يصبح شرط الافتراض نقطة بيع جذابة. أيضا ، يمكن للمشتري تجنب العديد من تكاليف الإغلاق على الرغم من أن هناك عادة بعض الرسوم المشاركة في الصفقة. ستشمل بعض التكاليف البحث عن العنوان ، وختم المستندات ، والضرائب.
بالنسبة لمعظم مالكي المنازل ، فإن فوائد شرط الافتراض هي نظرية نظرًا لأن الرهون التقليدية تحظر هذه الممارسة عمومًا. تستهجن البنوك من هذه الممارسة لأنها تكتب القروض العقارية بناءً على الجدارة الائتمانية للمقترض الأصلي ، وليس المشتري غير المعروف لاحقًا. قد تكون قدرة المالك الجديد على السداد صعبة التقييم ، وقد يحجم البنك عن تحمل مخاطره. علاوة على ذلك ، حتى لو وافق البنك على الجدارة الائتمانية لمقترض جديد ، فإنه سيخسر على الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق المتكبدة برهن جديد. أيضًا ، من المحتمل أن تكون أسعار الفائدة الحالية في السوق أعلى من الأسعار في المذكرة الأصلية.
نظرًا لأنه نادراً ما يكون من مصلحة البنك السماح بالافتراضات ، فإن معظم الرهون العقارية تتضمن بندًا مستحقًا للبيع يتطلب سداد الرصيد المتبقي عند بيع العقار. لن يوقع البنك على امتيازه حتى يتم سداد الرهن العقاري ، مما يجعل عملية البيع مستحيلة بشكل أساسي.
ومع ذلك ، فإن شروط الافتراض هي المعيار في القروض العقارية المدعومة من الحكومة من الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، وإدارة المحاربين القدامى (VA) ، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA). يجب أن يظل المالك الجديد يفي بمعايير الائتمان والأهلية. تمثل هذه القروض العقارية المدعومة من الحكومة حوالي 20 في المائة من جميع القروض الأمريكية.
كيف يعمل شرط الافتراض؟
تخيل أن الشخص يريد أن يتحمل الرهن من البائع الذي لديه رهن عقاري مدته 30 عامًا ، بقيمة 240،000 دولار بنسبة 3.5 في المائة دفعوا عليها لمدة خمس سنوات. الرصيد المتبقي ، بما في ذلك الفائدة ، يبلغ حوالي 323300 دولار ، وتبقى 25 سنة على المذكرة الأصلية. لنفترض أن سعر الفائدة الحالي في السوق هو 4 ٪. إذا كان المشتري الجديد قد حصل على رهن ثابت لمدة 30 عامًا مقابل نفس القرض البالغ 240،000 دولار ، فسيجعل هذا الرصيد ، مع الفائدة ، مستحقًا في نهاية ذلك الوقت حوالي 412،500 دولار. أيضًا ، سيحتاج المشتري الجديد إلى تقديم دفعة أولى إلى مؤسسة التمويل.
من خلال افتراض الرهن العقاري للبائع ، سيوفر المشتري حوالي 89000 دولار على مدى مدة القرض. أيضا ، هناك خمس سنوات أقل من التزام الدفع مع قرض شرط الافتراض. سيتم إعطاء أي مبلغ مقطوع إلى البائع لموازنة الأسهم التي قاموا ببنائها في المنزل. بالإضافة إلى المشتري سيتجنب الآلاف من الدولارات في إغلاق التكاليف.
