عندما ترتفع أسعار الفائدة ، يسعى المستثمرون للحصول على غطاء - وأي أصول جيدة يمكنهم العثور عليها. يمكن أن تكون الاستثمارات البديلة مثل صناديق الاستثمار العقاري (REIT) خيارًا جيدًا ، على الأقل وفقًا للبيانات التاريخية. دعونا نرى كيف أداء صناديق الاستثمار العقاري خلال فترات أسعار الفائدة العالية والمنخفضة.
سريع REIT خلاصة
إن REIT هي عبارة عن ورقة مالية يتم تداولها بشكل عام وتستثمر في العقارات من خلال الممتلكات أو الرهون العقارية ، ويتقلب سعرها في البورصات الرئيسية مثل البورصات. نتيجة لذلك ، توفر صناديق الاستثمار العقاري مستوى عال من السيولة (جودة نادرة عند التعامل مع العقارات). متخصصون في كثير من الأحيان تتخصص في أنواع محددة من الممتلكات ، مثل الشقق السكنية والمباني التجارية والمستودعات أو مرافق الفنادق. صناديق الاستثمار العقاري متوفرة أيضًا في المتغيرات الإقليمية ، مع التركيز على العقارات في بلدان / مناطق محددة مثل الولايات المتحدة أو أوروبا أو الصين أو اليابان. (لمعرفة المزيد ، راجع: 5 أنواع من صناديق الاستثمار العقارية وكيفية الاستثمار فيها ).
توفر صناديق الاستثمار العقاري العديد من المزايا ، بما في ذلك التنويع ، والسيولة المذكورة أعلاه ، وكمية صغيرة من الاستثمار ، وفوائد ضريبية (حسب القوانين المحلية). (انظر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري للحصول على شرح أكبر.)
إرجاع REIT مقابل. اسعار الفائدة
يُظهر تقرير من REIT.com مستوى منخفضًا تاريخيًا من الارتباط (كيف تتحرك سندات مالية بالنسبة لبعضها البعض) بين صناديق الاستثمار العقاري وسوق الأوراق المالية. ويبين التقرير نفسه مستويات منخفضة مماثلة من الارتباط بين صناديق الاستثمار العقاري وعوائد السندات.
(يوجد جدول مشذوف أدناه مع إبراز العلاقة بين صناديق REIT).
تشير مقارنة تاريخية مماثلة بين العائدات من مؤشر REIT الشهير وأسعار الفائدة على السندات لمدة 10 سنوات إلى وجود علاقة عكسية. نحن نرسم العائدات السنوية لمؤشر FTSE NAREIT All REIT الشهير مقابل أسعار الفائدة لمدة 10 سنوات
سندات الخزينة:
كما يتضح من الرسم البياني أعلاه الذي يغطي 45 عامًا ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يبدو سيئًا بالنسبة لعوائد صناديق الاستثمار العقاري والعكس بالعكس. خلال فترات أسعار الفائدة المرتفعة في الفترة 1980-1985 ، كانت عوائد صناديق الاستثمار العقاري منخفضة ، بينما ارتفعت بعد عام 2008 عندما بلغت أسعار الفائدة مستويات قياسية.
ومع ذلك ، هناك عوامل أخرى وملاحظات تفصيلية أخرى يجب مراعاتها ، والتي قد تشير إلى عائدات إيجابية لاستثمارات صناديق الاستثمار العقاري حتى أثناء عصر أسعار الفائدة المرتفعة. انتقل إلى فترات زمنية محددة عندما كانت أسعار الفائدة مرتفعة وتظهر ملاحظات مثيرة للاهتمام:
منذ عام 1981 ، كانت أسعار الفائدة في اتجاه هبوطي ؛ كان هناك عدد قليل من الطفرات المتفرقة في السنوات المؤقتة ، ولكن بشكل عام كان هناك انخفاض مستمر (على الرغم من أنه اعتبارا من أكتوبر 2018 ، فقد بدأوا في الارتفاع مرة أخرى). بالنسبة لأسعار الفائدة. مع مرور كل فترة خمس أو عشر سنوات ، كان نطاق أسعار الفائدة الأقل "مرتفعًا".
- 1979-1984: شهدت هذه الفترة أسعار الفائدة في حدود 10 ٪ - 14 ٪. وكان العائد من صناديق الاستثمار العقاري في حدود 9 ٪ - 32 ٪.1991-1997: شهدت هذه الفترة مجموعة جديدة من أسعار الفائدة المرتفعة ، والتي تتراوح بين 6 ٪ - 8 ٪. كان العائد من مؤشر REIT يتراوح بين 12 ٪ - 36 ٪ ، باستثناء 1 ٪ خلال الفترة 1994-2000-2001: كان نطاق الفائدة المرتفع التالي خلال الفترة 2000-2001 ، عندما حامت الأسعار حول 5.5 ٪. تراوحت عائدات صناديق الاستثمار العقاري بين 16٪ و 26٪.
كيف كانت أسعار صناديق الاستثمار العقاري أجرة خلال فترات الفائدة المنخفضة المؤقتة؟
- 1973-1974: كانت أسعار الفائدة أقل نسبيًا ، حيث تراوحت بين 6.9٪ إلى 7.4٪ (مقارنة بالمجموعة العالية من 10٪ إلى 14٪ في الأعوام التالية). أداء صناديق الاستثمار العقاري كان سيئًا مع خسائر سنوية في حدود -42٪ إلى -27٪.1998-1999: كانت أسعار الفائدة في حدود 4٪ - 5.5٪ ، وكانت العوائد من صناديق الاستثمار العقاري لا تزال سلبية لتصل إلى -18٪ إلى -6٪.2007-2012: مع انخفاض أسعار الفائدة تدريجياً من 4٪ إلى أقل من 2٪ ، حققت صناديق الاستثمار العقاري خسائر سنوية ثابتة في حدود -45٪ إلى -5٪ ، مع استثناء واحد فقط من العوائد الإيجابية في عام 2009.
تشير هذه الملاحظات إلى أن صناديق الاستثمار العقاري قد لا يكون لها أي اعتماد على سيناريوهات أسعار الفائدة. قد تظل عوائد استثمارات صناديق الاستثمار العقاري في الواقع خالية من التغيرات في أسعار الفائدة.
فوائد ريت للمستثمرين
هناك فوائد أخرى من صناديق الاستثمار العقاري ، والتي تجعلها خيارًا جيدًا للاستثمار حتى أثناء فترات الفائدة المرتفعة:
- فرصة الدخل: تعتبر صناديق الاستثمار العقاري من الأوراق المالية القائمة على العائد. على الرغم من أنها يمكن أن ترتفع في السعر ، فإن جزءًا كبيرًا من عوائد صناديق الاستثمار العقاري تأتي من أرباح الأسهم. تتجنب صناديق الاستثمار العقاري الاضطرار إلى دفع ضريبة الشركات إذا قامت بتوزيع 90٪ على الأقل من دخلها على حاملي الوحدات. ينتج عن هذا الإعفاء الضريبي توزيع منتظم لأرباح الأرباح على مساهمي REIT ، وغالبًا ما يكون صافي العائد الفعلي أعلى من العائدات من السندات (أو الأسهم) ، حتى في حالات ارتفاع أسعار الفائدة. التنويع العالمي: صناديق الاستثمار العقاري توفر التعرض للأسواق العالمية. منذ التسعينيات من القرن الماضي ، قامت المملكة المتحدة وسنغافورة واليابان وأستراليا وهولندا وجنوب إفريقيا والعديد من الدول الأخرى بتمكين قوائم صناديق الاستثمار العقاري ، مما سمح للمستثمرين بالتعرض في أسواق العقارات في الدول الأجنبية. على سبيل المثال ، إذا كان سوق العقارات المحلي في الخزانات الأمريكية بسبب آثار ارتفاع أسعار الفائدة ، فيمكن للمستثمر الأمريكي الذي يتعرض لسوق العقارات في سنغافورة أن يستفيد إذا كان لديه صناديق الاستثمار العقاري في عقارات سنغافورة في محفظته. التعرض النوعي للقطاع: في حالة ارتفاع أسعار الفائدة ، قد لا تتضرر جميع القطاعات الفرعية داخل العقارات بشكل سلبي. على سبيل المثال ، قد تعاني الإيجارات السكنية ، لكن مراكز التسوق في المواقع الرئيسية قد لا تعاني. إن الدراسة الدقيقة لسوق العقارات ، وتأثيرات أسعار الفائدة على قطاع فرعي معين ، وعلى صناديق الاستثمار العقاري المحددة بناءً على حيازتها العقارية الأساسية ، يمكن أن تجعل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري مربحًا بغض النظر عن تأثير سعر الفائدة. (لمزيد من المعلومات ، راجع: 3 صناديق REITs الفندقية التي تفوقت على REITs السوق والسكن والرعاية الصحية والمكاتب .)
الخط السفلي
بعد النظر في أنماط الارتباط والبيانات التاريخية ، يبدو أن العائدات من صناديق الاستثمار العقاري تظل مستقلة عن فترات أسعار الفائدة. بعد دراسة متأنية والاختيار المناسب للقطاعات العقارية الفرعية والمناطق الجغرافية ، يمكن للمستثمرين اعتبار صناديق الاستثمار العقاري بديلاً جيدًا للأسهم والسندات التقليدية ، والتي تعتبر شديدة الحساسية لأسعار الفائدة.
