ما هو قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري (AMTPA)
كان قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري (AMTPA) قانونًا للكونجرس في عام 1982 تجاوز العديد من قوانين الولايات التي تمنع البنوك من كتابة قروض المنازل بخلاف القروض العقارية ذات السعر الثابت الثابت. أدى القانون إلى توفر العديد من الرهون العقارية "الغريبة" الجديدة مثل القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) ، و ARMs ذات الخيار ، والرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، والرهون العقارية المدفوعة بالون.
فهم قانون التكافؤ في معاملة الرهن العقاري (AMTPA)
غالبًا ما يُشار إلى AMPTA كسبب رئيسي لأزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007 ، ومثال كلاسيكي لتكلفة النوايا الحسنة. قبل AMPTA ، كان لدى معظم الولايات قواعد تمنع البنوك من كتابة قروض المنازل بخلاف القروض العقارية ذات السعر الثابت التقليدي. هذه القيود ، إلى جانب التضخم ذي العشرة أرقام وأسعار الفائدة ، جعلت من الصعب إن لم يكن من المستحيل على الأسر ذات الدخل المنخفض تحمل نفقات المنازل.
كانت AMPTA المبادرة التشريعية الثانية لمعالجة مشكلة القدرة على تحمل التكاليف السكنية. في عام 1980 ، أقر الكونغرس قانون إلغاء مؤسسات الرقابة على الودائع ومراقبتها (DIDMCA) ، الذي ألغى قوانين الربا في الولايات. مع تمكن البنوك من فرض أسعار فائدة أعلى على المقترضين الذين يعانون من سوء الائتمان ، توسع سوق الإسكان. لكن هذا القانون لم يعالج قيود الدولة على نوع القروض المسموح بها. بعد ذلك بعامين ، فعلت AMPTA ذلك. معا القانونين مهد الطريق لمنتجات الرهن العقاري الجديدة.
العواقب غير المقصودة لـ AMPTA
لكن النتيجة غير المقصودة لإلغاء القيود هي أن العديد من المقترضين في أوائل القرن الحادي والعشرين حصلوا على قروض عقارية لم يفهموها. على سبيل المثال ، لدى أرمينيا معدل فائدة "تشويقي" منخفض يطفو في النهاية بأسعار السوق ، ويمكن أن يرتفع بشكل كبير بعد بضع سنوات. الرهون العقارية بالون تتطلب دفع ضخمة عندما يحين موعد القرض. الرهون العقارية ذات الفائدة فقط لها دفعات شهرية منخفضة للسنوات القليلة الأولى ، ولكن عندما يعاد تعيين السعر في نهاية المطاف ليشمل رأس المال ، يمكن أن ترتفع المدفوعات. يتيح الخيار ARMs للمقترض دفع مبلغ أقل من بضع سنوات ، لكن الرصيد غير المدفوع يتم توجيهه إلى مدير القرض ، مما يجعل من المستحيل على المقترض بناء الأسهم في المنزل في بعض الحالات. علاوة على ذلك ، فإن البنوك تعهدت بالقروض بناءً على قدرة المقترض على سداد مدفوعات شهرية أولية منخفضة ، دون النظر إلى المدفوعات اللاحقة الأعلى.
قوانين جديدة تعالج مشاكل AMPTA
عندما بدأ المقترضون يفقدون منازلهم بسبب التخلف عن سداد قروض الرهن العقاري ، بدأت أسعار المنازل في الانخفاض ، مما زاد من صعوبة إعادة تمويل منازلهم إلى قروض عقارية بأسعار معقولة. في عام 2007 ، أصدر الكونغرس تشريعًا جديدًا يلزم المقرضين بضمان الرهون العقارية استنادًا إلى المعدل المفهرس بالكامل. في عام 2010 ، تطلب قانون Dodd-Frank معايير أكثر صرامة ومساءلة المقرض ، مما ينفي في الواقع AMPTA. التراجع عن Dodd-Frank في عام 2018 يتعلق بـ "اختبارات التحمل" البنكية ولم يغير قواعد الرهن الخاصة بالقانون.
