الإسكان الميسر: الاستثمار من أجل الربح

ما هو الإسكان بأسعار معقولة الاستثمار؟

المستثمرين العقاريين الناجحين هم أكثر من مجرد أصحاب العقارات. هم رجال الأعمال التنفيذيين والدهاء. يعمل المستثمرون العقاريون كثيرًا مثل مديري المحافظ ومديري الأعمال الذين يركزون على زيادة الأرباح مع توفير القيمة للعملاء. تتناول هذه المقالة الاستثمار في الإسكان الميسور كإستراتيجية تجارية واستثمارية يحدد المقال أولاً الإسكان الميسور التكلفة وينظر إلى ثلاث مجموعات سكانية تمثل أفضل سوق مستهدف. بعد ذلك ، يناقش المقال ربحية وتسويق الإسكان الميسور وكذلك التمويل والآثار الاجتماعية للاستثمار في الإسكان الميسور التكلفة.

الماخذ الرئيسية

• يتم تضمين الإسكان بأسعار معقولة في العديد من المستثمرين العقاريين إلى حد كبير بسبب الاعتمادات الضريبية الحكومية المرتبطة بها. يجب على المستثمرين المهتمين في الإسكان بأسعار معقولة التأكد من أن هذا الاستثمار هو مربحة وقابلة للتسويق في منطقتهم. وينبغي للمستثمرين حساب التكاليف المترتبة على شراء وتجديد ، والحفاظ على مساكن بأسعار معقولة لتحديد ما إذا كان عرضًا استثماريًا قابلاً للتطبيق. من الناحية المثالية ، سيحصل المستثمر على أفضل العقارات في المناطق المرغوبة بأسعار جيدة لضمان الطلب والربحية الكافية.

فهم الإسكان بأسعار معقولة

المفهوم الكامن وراء الإسكان الميسور هو توفير السكن لأفراد المجتمع ذوي الدخل المحدود. يتلقى مالكو الممتلكات ائتمانات ضريبية إذا استخدموا نسبة مئوية من ممتلكاتهم كإسكان ميسور التكلفة (على سبيل المثال ، العديد من وحدات الاستئجار في مبنى). يحصل المستأجرون أيضًا على مساعدة من الحكومة في دفع إيجارهم كل شهر. أربع مجموعات من الناس عادة في حاجة إلى مساكن بأسعار معقولة.

كبار السن وذوي الإعاقات

الأشخاص الذين تبلغ أعمارهم 65 عامًا أو أكبر والذين يعانون من إعاقات يمثلون نسبة مئوية كبيرة من سكان الولايات المتحدة. تشير الدراسات إلى أن هذه الأرقام في ازدياد وسوف تصل إلى مستويات قياسية في العشرين إلى الثلاثين سنة القادمة. يحتاج الأشخاص في هذه المجموعات إلى مساكن قريبة من أماكن الإقامة العامة وتعديلها لمساعدتهم في الحياة اليومية. تشمل التعديلات سلالم بدلاً من الدرج ، وحمامات يمكن الوصول إليها بواسطة الكراسي المتحركة ، ودرابزين ، وخزائن وخزائن معدلة.

الطلاب

زادت الأعداد المتزايدة من طلاب الجامعات والكليات والجامعات غير التقليدية من الحاجة إلى السكن خارج الحرم الجامعي. يحتاج الطلاب البالغين الذين لديهم أسر إلى سكن خاص بالقرب من الحرم الجامعي. يحتاج الطلاب الدوليون إلى مساكن متاحة على مدار السنة لأنها أقل تكلفة وأكثر راحة من السفر الدولي المتكرر في العطلات والإجازات الصيفية.

الجيش

أعضاء الخدمة العسكرية لديهم خيارات السكن داخل وخارج القاعدة. يتطلب الإسكان على أساس البناء ، وإدارة الممتلكات ، وصيانة الأراضي في حين أن الإسكان خارج القاعدة يتطلب مساعدة إضافية في الموقع ، والبناء المخصص ، وتمويل الشراء. يجب أن يكون السكن خارج القاعدة قريبًا من القاعدة ويسهل الانتقال منه والخروج منه. يجب أن يكون مستثمرو الإسكان العسكري على دراية بالتعاقد الفيدرالي وكذلك الإرشادات المحددة لكل فرع من فروع الخدمة.

برامج التأهيل وإعادة الدخول

يحتاج قسم من السكان إلى سكن انتقالي. على سبيل المثال ، يحتاج المشردون والأسر والمدمنون الذين يتعافون والذين تم إطلاق سراحهم حديثًا من منشآت الإصلاح إلى سكن في منتصف الطريق. يحتاج بعض البالغين والأطفال في الخدمة الوقائية وبرامج الصحة العقلية إلى منازل جماعية وسكن في الأحياء. يجب أن تكون الشقق والمنازل الداخلية كبيرة بما يكفي لتوفير التسهيلات والخصوصية الكافية للمقيمين ولكن يجب أيضًا تسهيل مستويات الأمان وإمكانية الوصول المناسبة لكل مجموعة.

متطلبات الاستثمار في الإسكان بأسعار معقولة

تعد القدرة على تحمل التكاليف مهمة للمستثمرين لأنها تحدد شيئين حاسمين: الربحية والقدرة على التسويق. تساعد برامج الإسكان المدعومة ، مثل القسم 8 ، الأسر ذات الدخل المنخفض على تحمل الإيجار عن طريق دفع جزء من سعر السوق لوحدات الإيجار. يجب على المستثمرين في الإسكان الميسور معرفة متوسط ​​الدخل لمنطقتهم لتحديد نوع العائد الذي قد يحصلون عليه عند شراء العقارات واستخدامها للإسكان الميسور التكلفة.

يمكن أن تساعد عدة مصادر المستثمر على تحديد متوسط ​​الدخل. يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي بتجميع متوسط ​​الدخل للولايات والمقاطعات والمدن. توفر المواقع العقارية هذه المعلومات للأشخاص المهتمين بشراء المنازل في مناطق معينة. أخيرًا ، تتوفر المعلومات أيضًا من خلال حكومات الولايات والحكومات المحلية ووكالات التنمية الاقتصادية وسلطات الإسكان.

1. للحصول على إيجار ميسور التكلفة ، قم بحساب 30٪ من متوسط ​​الدخل في منطقتك. هذا هو إجمالي الدخل المتوقع لكل وحدة إيجار ميسورة التكلفة. للحصول على ملكية منزل ميسورة التكلفة ، قم بحساب 35٪ من متوسط ​​الدخل للمبدأ ، والفائدة ، وضريبة الممتلكات ، والتأمين على المنزل ، ورسوم الجمعيات. ثم ، قم بحساب سعر البيع المتوقع الخاص بك عن طريق خصم مبلغ الضريبة والتأمين والرسوم بناءً على الأسعار الجارية في المنطقة. استخدم الفرق والمبدأ والفائدة لتحديد سعر الشراء استنادًا إلى أسعار الفائدة المستمرة في منطقتك. يمكن أن يساعدك محترف في مجال البنوك أو الرهن في تحديد هذه المبالغ بسرعة.

الربحية

لتحديد الربحية المحتملة للاستثمار ، قم بتقدير نفقات التشغيل الخاصة بك. بالنسبة للوحدات المستأجرة ، ابدأ بالضرائب والتأمين الذي تدفعه كمالك. قم بتضمين أي أدوات مساعدة ، وتكاليف صيانة المباني والأراضي ، وتكاليف النقل مثل التفتيش ، وشهادة الإشغال ، والتسجيل ، والرسوم الأخرى التي تتطلبها المقاطعة أو البلدية.

بالنسبة لوحدات البيع ، حدد تكاليف التمويل الخاصة بك ، وإغلاق التكاليف عند الاستحواذ ، وفي وقت البيع ، وتكاليف المواد والعمالة للبناء أو إعادة التأهيل ، وتكاليف النقل.

لكل من وحدات التأجير والبيع ، حدد تكاليف التسويق والإعلان. سوف يتخبط أكبر مشروع إذا لم تتمكن من جذب المستأجرين أو المشترين. حتى استراتيجية إعلانية بسيطة وفعالة ستكلف المال والوقت. النظر في تكاليف ممارسة الأعمال التجارية التي تؤثر على الخلاصة.

بعد ذلك ، حدد دخلك. بالنسبة للوحدات المستأجرة ، استخدم مقدار الدخل الإجمالي المتوقع لكل وحدة ميسورة التكلفة. بالنسبة لوحدات البيع ، استخدم سعر الشراء المحدد أعلاه. استخدم الصيغة القياسية:

الدخل - المصروفات = إجمالي الربح

النظر في التدفق النقدي الخاص بك. إذا كنت تدفع المرافق ، فإن بعض البرامج تسمح بدفع مبالغ إضافية من قبل السلطة الداعمة لتغطية جزء من المرافق المستأجرة. أخيرًا ، انظر إلى وضع ضريبة الدخل الخاص بك. سيؤثر الاستهلاك على التزاماتك الضريبية وسيكون له تأثير متفاوت على التدفق النقدي الفعلي أو صافي الربح الحقيقي.

تسويق

يجب على مستثمر الإسكان الميسور تحديد وتعديل الوحدات التي تلبي إرشادات إعانات الإيجار المتاحة من خلال هيئات الإسكان المحلية. بالنسبة للبائعين ، ركز على تقليل تكاليف الإنشاء وإعادة التأهيل للوحدات المراد بيعها في السوق.

1. ابدأ بمنطق بسيط. إذا لم تكن مربحة ، فهي غير قابلة للتسويق. العكس هو الصحيح أيضا. الاستفادة من المنازل ممنوع. هناك العديد من المنازل الفردية أو التي تتكون من غرفتين إلى أربعة منازل والتي تم التخلي عنها بسبب حبس الرهن. اتصل بوكالات التنمية الاقتصادية المحلية التي تحصل على هذه الوحدات بأقل من تكلفة السوق وتبيع أو تتعاقد مع المطورين المحليين لإعادة التأهيل وإعادة البيع. أيضا ، تعلم خصوصيات وعموميات من مبيعات شريف في منطقتك. تحقق من الإرشادات لكل مقاطعة ستستهدفها حيث قد تختلف الإرشادات بين المقاطعات في نفس المنطقة أو الولاية. غالبًا ما يتم شراء هذه الوحدات من موقع غير مرئي وقد تمثل تكاليف إعادة تأهيل كبيرة وفترة زمنية محددة لإعادة البيع. العمل مع سمسار عقارات والتعرف على السوق المحلية للبيع من قبل المالك (FSBO). قد تجد فرصًا لعمليات البيع على المكشوف حيث قام البائع أو وكيل البيع باتخاذ الترتيبات اللازمة للحصول على عائد مخفض للرهن العقاري لتسهيل انخفاض سعر البيع السريع. قد تكون هذه الوحدات هي الأقل تكلفة للإصلاح وإعادة البيع.

يعرف المستثمرون الناجحون متى وكيف يتحركون في السوق. لا تنس إجراء التحليل المستمر لعمليات البيع على وحدات الإيجار. إذا كانت تكاليف العمالة والمادية والتمويل مرتفعة ، فقد لا يكون هذا هو الوقت المناسب لشراء المزيد من العقارات. إذا كان هناك المزيد من المستأجرين في السوق ، فقد لا يكون الوقت مناسبًا لتسويق الوحدات للبيع حتى لو كانت أسعار الفائدة منخفضة. إذا كان إيجار السوق ومتوسط ​​الدخل في منطقتك مرتفعًا ، فقد يكون الآن هو الوقت الأكثر ربحًا للاحتفاظ بالممتلكات للحصول على دخل الإيجار الشهري الذي يمكن أن يحققه.

تعامل مع محفظة العقارات الخاصة بك تمامًا مثل محفظة التقاعد الخاصة بك مع مزيد من الطلاء والتركيبات.

تمويل

بحث في مختلف بدائل التمويل المتاحة للمستثمرين. اقرأ مواقع الويب الخاصة بـ Fannie Mae و Freddie Mac و HUD Multifamily Financing. العمل مع مصرفي محلي و سمسار رهن تجاري أو مستشار لتحديد برامج المقرض و البحث عن مستثمرين من القطاع الخاص. انضم إلى شركات بناء المنازل المحلية ، وإعادة عرض ، وجمعيات المستثمرين العقاريين. كن عضوًا في غرفة التجارة وانضم إلى وكالات التنمية الاقتصادية. استخدم هذه العلاقات لتحديد شراكات التمويل والتشغيل بين القطاعين العام والخاص.

خطة عمل

1. لتعلم. تعرف على الإسكان الميسور التكلفة في جميع أنحاء البلاد وفي منطقتك. جعل السوق للسكن بأسعار معقولة. تحديد مكانة في منطقتك وملء ذلك. إقامة شراكات مع مستثمرين متشابهين في التفكير ومصادر تمويل. كن مستثمرًا مربحًا. العمل كمدير محفظة ومدير أعمال. تطبيق حكمة الاستثمار التقليدية والمشورة الاستراتيجية التجارية.

اعتبارات خاصة للاستثمار بأسعار معقولة الإسكان

يجب أن يكون مستثمر الإسكان الميسور التكلفة هو المالك والمستثمر والمدير التنفيذي للأعمال. كمالك ، دمج العنصر البشري. تذكر أنه يمكنك إنشاء سوق من خلال مساعدة الأسر ومجتمعك. كمستثمر ، قم بإنشاء محفظة من العقارات. احصل على أفضل العقارات ، في أكثر المناطق المرجوة ، بأفضل الأسعار ، والتي تحقق أكبر ربح.

بصفتك مسؤول تنفيذي في مجال الأعمال التجارية ، قم بإنشاء علامة تجارية ، وحقق شهرة وحسن القيمة السوقية لعلامتك التجارية ليس فقط على الوحدات الفردية. تذكر أن أنشطتك توفر أيضًا فرص عمل وفرص عمل لعمال البناء ووكلاء المبيعات العقارية. تساعد أنشطة التسويق وإدارة الممتلكات في جذب العمال إلى القوى العاملة في المناطق التي توجد بها وحداتك. لا يمكنك فقط تحقيق أرباح شخصية ، ولكن يمكنك أيضًا إنشاء فرص اقتصادية للأشخاص والمجتمعات من خلال الاستثمار في الإسكان الميسور التكلفة.